Застройщики бегут из Новой Москвы

Почему пошли прахом мечты о создании «зеленого рая» под боком у столицы?

  
6981
Застройщики бегут из Новой Москвы
Фото: Сергей Карпов/ТАСС

Первого июля этого года Новой Москве официально исполнилось пять лет. Эксперты выяснили, с каким настроением и в каком состоянии рынок недвижимости на присоединенных территориях встретил свой первый заметный юбилей.

Многоэтажки не дают продохнуть

На сегодняшний день в границах присоединенных территорий располагается в общей сложности немногим более 4,7 тысячи объектов загородной недвижимости. Среди них лидирующие позиции занимают малоэтажные жилые дома (39%), сумевшие за минувшие 5 лет отвоевать у некогда бешено популярных участков без подряда (УБП) аж 21 процентный пункт. В принципе, это не удивительно, учитывая, что подобная форма недвижимости изначально позиционировалась властями как приоритетная. При этом сами УБП отошли на второй план (с долей в 27%). На третьей ступени расположились таунхаусы (17%), на четвертой — коттеджи (10%), а на пятой — дуплексы (7%).

В разрезе «классовой принадлежности» имеющихся загородных объектов пальму первенства за собой, как и в 2012 году, удерживает «эконом» (41%). За ним с небольшим отставанием следует «комфорт» (38%). На бизнес-класс и премиальную недвижимость приходится, соответственно, 14% и 7%.

Как уверяют знатоки вопроса, еще до своего официального присоединения к Первопрестольной территория Новой Москвы считалась популярной зоной для возведения как раз таунхаусов и коттеджей среднего ценового сегмента. Этот район даже считался в определенных кругах довольно престижной заменой Новой Риге благодаря наличию скоростного Киевского шоссе.

Читайте также

Но, к сожалению, с каждым днем назвать этот район «зеленым» находится все меньше и меньше желающих. Вся беда в том, что с самого 2012 года загородных застройщиков отсюда медленно, но верно начали выдавливать девелоперы, занимающиеся возведением высотных жилых комплексов. Продолжающаяся в течение всех пяти лет экспансия привела к весьма плачевным результатам. Внушительное количество загородных поселков, констатирует руководитель аналитического центра компании «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов, пришлось либо подвергать переформатированию, либо элементарно замораживать, причем последних оказалось больше всего. Доля законсервированных объектов, по словам эксперта, составила в конечном итоге 20% от их общего числа в указанной локации. Количество оставшихся в экспозиции поселков также заметно сократилось, и теперь их насчитывается всего 65 (потери составили одну треть к уровню 2012 года).

Цены пухнут из-за статуса

Главная причина реализации столь негативного для сегмента сценария заключается, по мнению Дмитрия Таганова, в изменении статуса земельных участков. И строить, и покупать подобные объекты на городских землях оказалось неоправданно дорогим и никому, естественно, не выгодным удовольствием.

Так, за минувшие 5 лет средневзвешенная цена предложения на новомосковской «загородке» выросла более чем на 24% (12,5 миллиона рублей в 2012 году против 15,6 миллиона рулей к настоящему моменту).

Если же рассматривать ситуацию отдельно по каждому виду загородной недвижимости, то получается, что самый большой рост стоимости за указанный период продемонстрировали готовые коттеджи. Налицо более чем двукратное увеличение: то, что в самом начале освоения Новой Москвы оценивалось на уровне 32 миллионов рублей, теперь торгуется на отметке в 70 с небольшим миллионов. Сильно, хотя и не настолько, поднялись в цене и таунхаусы. В настоящее время за них просят порядка 16,5 миллиона рулей (+58% к уровню цен пятилетней давности).

На таком фоне удорожание земельных наделов выглядит более чем скромным достижением: 6,8 миллиона рублей, всего-то немногим менее 8% к данным 2012 года. Однако если сравнить эти расценки со стоимостью аналогичных объектов, расположенных в Московской области, выясняется, что «новомосковские» собратья уже дороже областных в три раза. И девелоперы прекрасно понимают, что задирать ценовую планку еще выше уже никакого смысла нет. Поступить подобным образом — значит, собственноручно превратить этот и без того не самый ходовой нынче формат в абсолютный неликвид. Подешеветь за пять лет умудрились лишь дуплексы и малоэтажные дома. Первые стоят сейчас в среднем около 11,5 миллиона рублей (-27,2%), а вторые — 7,8 миллиона (-6%). По словам экспертов, эта мера для девелоперов — вынужденная. Иначе, уточняют они, крупные жилые комплексы заберут всю клиентуру себе.

Относительно «классности» недвижимости картина с ценами выглядит следующим образом.

Загородные объекты в «комфорте», «бизнесе» и «премиуме» за пять лет, что называется, сдулись. Первые потеряли в среднем 8,6% (до отметки 8,5 миллиона рублей), вторые ужались гораздо заметнее — более чем на 12% (до 15 миллионов), а вот последние, можно сказать, почти удержались на плаву (-5.3%, до 39,7 миллиона рублей).

Напротив, объекты классов «де люкс» и «эконом» в цене прибавили. Причем если в низшей ценовой категории «довесок» не превысил 10%, в результате чего средний ценник лишь немного не дотянул до отметки в 5,8 миллиона рублей, то стоимость дорогих лотов выросла по рынку более чем в два с половиной раза (теперь подобные предложения торгуются вокруг отметки в 159 с небольшим миллионов в отечественной валюте).

Подобный «разлет» цен эксперты склонны объяснять не столько развитием инфраструктуры на прилегающих территориях, сколько падением покупательского интереса к Новой Москве, как уникальному «зеленому» району в целом.

Читайте также

В самом начале существования Новой Москвы, поясняет руководитель «инкомовского» департамента загородной недвижимости Андрей Кройтор, у игроков на местном загородном рынке была заметна легкая эйфория, в основе которой лежали большие ожидания больших возможностей. На этой волне тогда случилось довольно резкое, в пределах 10−15%, повышение стоимости предложения буквально во всех форматах. К тому же были разговоры о грядущих серьезных финансовых вливаниях, которые предполагалось пустить на дальнейшее развитие Новой Москвы.

К сожалению, развивает он мысль, ожидания не совпали с реальностью, и покупателям стало здесь скучно буквально через год. Но ожидать чего-то иного, когда средняя стоимость объекта на присоединенных территориях более чем в два раза превышала своих аналогов в Подмосковье, было бы наивно. Свою роль сыграло и начавшееся вскоре падение платежеспособного спроса среди населения. В результате, к настоящему моменту сегмент загородной недвижимости Новой Москвы чувствует себя, пожалуй, даже хуже, чем его областной собрат. Так что в обозримом будущем, предрекает эксперт, эту локацию ждет печальная судьба: вместо пасторальных пейзажей здесь будут громоздиться классические типовые многоэтажки, превращая ее в ничем не примечательную унылую столичную окраину.

Новости СМИ2
Новости 24СМИ
Новости Лентаинформ
Последние новости
Цитаты
Дмитрий Журавлев

Генеральный директор Института региональных проблем

Семен Багдасаров

Политический деятель

Сергей Марков

Политолог

Комментарии
Новости партнеров
Фото дня
Новости СМИ2
Новости 24СМИ
Новости Лентаинформ
Новости Медиаметрикс
Рамблер/новости
Новости НСН
Новости Жэньминь Жибао
Новости Финам
СП-ЮГ
СП-Поволжье
В эфире СП-ТВ
Фото
Цифры дня