Банки снизят процент по ипотеке, чтобы вернуть доверие

По свидетельству специалистов Национального агентства финансовых исследований (НАФИ), с июля 2016 года по настоящее время доверие россиян к банковским структурам, а также негосударственным пенсионным фондам и страховщикам, заметно упал. Сейчас полностью доверяет банкам только 14% опрошенных агентством граждан, а еще 46% скорее доверяют, чем нет. Если кому-то этот показатель в 60% кажется приемлемым, то следует отметить, что в 2016 году лояльно относившихся к банковской сфере россиян было на 7 процентных пунктов больше, при том, что на долю «сомневающихся» тогда приходилось 52%. Как отмечается в соответствующем пресс-релизе НАФИ, меньше всего доверяют представителям финансового сектора мужчины и пенсионеры, а больше всего — женщины и молодежь в возрасте до 24 лет (58% и 57% против 62% и 68% соответственно).

Как пояснила гендиректор аналитического центра НАФИ Гузелия Имаева, в вопросах доверия банкам россияне сейчас двигаются по принципу «два шага вперед, один назад». В столь резком падении лояльности у населения эксперт винит так называемый «информационный шок», вызванный бурным обсуждением в средствах массовой информации отзывы лицензий у крупных игроков рынка, а также негативный фон вокруг них.

Однако, судя по сообщениям представителей риелторского сообщества, эта довольно негативная тенденция совершенно противоположным образом отражается на положении дел в сегменте ипотечного кредитования. Так, специалисты по продаже недвижимости столичного региона отмечают, что здесь сегмент вторичного жилья испытывает некоторый подъем в связи с увеличением доли сделок с привлечением заемного капитала. Разрыв между ипотечными покупателями новых и подержанных квартир конкретно в Москве в процентном соотношении составляет 52% к 42% (тогда как в целом по стране эта пропорция выглядит немного иначе — 34% к 62%) и, по оценкам специалистов, в будущем перевес окажется на стороне «вторички», поскольку большинство объектов в этом сегменте находится в состоянии «въезжай и живи», то есть тратиться на полный ремонт и ждать окончания этого действа у всех соседей на этаже новым собственникам не приходится.

Примечательно, что для столицы это довольно высокий показатель, так как банкам выгоднее выдавать кредиты под новостройки, с которых они, по сути, получают двойной доход. Сначала — от девелоперов, предоставляя им займы для возведения новых объектов, а потом, естественно, и от покупателей. Плюс к этому кредиторы получают доступ к информации о финансовом положении застройщика и темпах реализации квартир в его проектах, что дает и возможность просчитывать риски возможного банкротства заемщика при получении очередного кредита в будущем.

Но у покупателей «вторички» есть одно преимущество, которого первичный рынок в принципе лишен. Когда банк одобряет выдачу кредита на покупку вторичного объекта, то в качестве залога он сразу получает готовое жилье. На первичном же рынке, даже несмотря на потенциально более высокую выгоду, застройщик, например, может довольно легко обанкротится, причем произойти это может, с учетом сегодняшней конъюнктуры рынка, очень быстро, ведь в погоне за покупателями и в связи с растущей плотностью застройки в мегаполисе девелоперы вынуждены предоставлять им на старте продаж весомые скидки.

Так что, образно говоря, резюмирует директор департамента вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома, «вторичка» для банков — это хлеб насущный, который питает их ежедневно. А «первичка» хоть и выглядит на первый взгляд аппетитным бутербродом с колбасой и маслом, но хлеб под ними зачастую может оказаться черствым

В числе главных причин, обеспечивших такой расклад, «инкомовские» аналитики называют снижение процентных ставок по подобного рода кредитам, на которое кредитно-финансовые организации были вынуждены пойти из-за обострившейся на фоне кризисных явлений конкурентной борьбы за клиента более надежного, чем держатели обычных потребительских кредитов.

Кроме этого банки дополнительно предприняли такие маркетинговые шаги как снижение размеров первоначального взноса (правда, в рамках строго определенных программ), минимизация пакета необходимых для оформления займа документов, возможность предоставления клиентом разных видов подтверждающих доход справок, а также реализовали возможность осуществления ипотечных сделок без жесткой привязки к региону работы или проживания заемщика.

Также «инкомовская» служба ипотечного кредитования сообщает о том, получила дальнейшее развитие и тенденция предоставления кредитных банковских продуктов на покупку жилья без первоначального взноса. Правда, такая практика распространена не у всех игроков ипотечного рынка, а размер базовой годовой процентной ставки колеблется в диапазоне от 12,5% до 13,5% с незначительными вариациями.

Но в этой «бочке меда» не обошлось без традиционной «ложки дегтя»: банки при оформлении кредита на покупку жилья сейчас отдают предпочтение «белым» клиентам, а не «серым» заемщикам, получающим часть заработной платы в конвертах. Конечно, последние могут подтвердить свою финансовую состоятельность справкой по форме банка, в которой указывается фактический доход. Однако руководитель заемщика вполне может отказаться заполнять эту форму, опасаясь утечки информации в налоговые органы.

Власти, прекрасно понимая важность рынка недвижимости в деле развития отечественной экономики, также не сидят на месте, реализуя некоторые инициативы для повышения доступности ипотечного кредитования широкому кругу потенциальных покупателей. Самый известный шаг в этом направлении — поступательное снижение ключевой ставки ЦБ РФ. В начале 2017 года этот показатель был равен 10% годовых. К настоящему же времени, с шагом в 0,25−0,5%, он опустился уже до отметки в 8,5% годовых. Причем для дальнейшего понижения, отмечают знатоки вопроса, предпосылки есть, так что прогноз о размере ключевой ставки сначала на уровне 8% (уже к концу 2017 года), а затем и 7% (в 2018 году) выглядит вполне реальным. Для этого нужно всего ничего: чтобы существующие цены на нефть и размер инфляции оставались стабильными.

Если удастся обеспечить эти условия, то размер ставки по ипотечным кредитам также пойдет вниз. Соответственно, если сейчас ее среднее значение по столичному региону составляет 10% (против 12,5% в начале осени прошлого года) при средней сумме кредита в 3, 59 миллиона рублей (вместо 3,505 миллиона год назад), то в следующем году этот уровень очень даже может составить 8,5%, а то и 8%. Правда, подчеркивают специалисты из «ИНКОМа», если это и произойдет, в обозримом будущем никаких дальнейших понижений уже ждать не стоит, поскольку такие значения станут минимально возможными в имеющихся обстоятельствах.