Столичные «хрущевки» стали расти в цене

«Сегодня бюджет Москвы достаточно устойчивый. Мы рассчитались в основном с долгами, которые нам достались с прежних лет… Мы имеем запас прочности. Поэтому с точки зрения финансового запуска видим возможности у города … переселять людей в те районы, где они сегодня проживают… Мы имеем основание говорить, что это народный проект».

Эти слова мэр главного города страны Сергей Собянин произнес 21 февраля 2017 года, в рамках беседы с президентом России Владимиром Путиным о социально-экономическом развитии Москвы вообще и о реализации программы обновления жилого фонда столицы, более известного как «реновация пятиэтажек», в частности. С этих самых пор жизнь мегаполиса и его обитателей изменилась коренным образом. Спустя ровно год представители риелторского сообщества рассказали журналистам о трех главных тенденциях, которые образовались за это время на рынке московских «хрущевок».

Во-первых, их рыночная стоимость к настоящему моменту стабилизировалась.

Поскольку жилые квадратные метры традиционно отличаются, пожалуй, самой низкой ликвидностью среди других объектов вторичного рынка столицы, это неизбежно отражается на их ценниках. По данным компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости», к моменту объявления старта программы реновации средневзвешенная удельная цена одного «квадрата» в кирпичном пятиэтажном доме достигала отметки в 180,94 тысячи рублей. В панельной «хрущевке» этот показатель был существенно ниже: до ровных 156 тысяч ему на хватало в среднем каких-нибудь пятидесяти рублей.

По итогам же минувшего года средняя цена такого предложения, вопреки прогнозам некоторых экспертов, несколько возросла. Так, «квадрат» в панельном доме прирос на 8,2%, торгуясь на отметке в 168,9 тысячи рублей, а его собрат в кирпиче прибавил себе 1,6% стоимости, достигнув планки в 183,9 тысячи рублей. Правда, уже в январе нынешнего года средневзвешенная цена предложения пятиэтажных московских «панельках» все-таки съехала вниз, хоть и ненамного. Отрицательное падение к показателям декабря 2017 года составило 1,8%, до уровня в 165,9 тысячи рублей. При этом изменение стоимости объектов в кирпичных домах аналогичного класса не вышло за рамки статистической погрешности.

По словам управляющего директора «миэлевского» брокерского департамента Ирины Пешич, в общем и целом реновация как таковая оказалась довольно позитивной для данного сегмента недвижимости, так как цена подобных предложений изменяется по несколько иным алгоритмам, чем все остальные типы жилья. В то же время аналитики компании отметили, что в ряде случаев итоги ценообразования оказались не адекватными реальным условиям рынка. В частности, владельцы жилья выводили его на экспозицию со стоимостью, примерно в два или три раза превышающей среднюю по рынку. Например, однажды за однокомнатную «хрущевку» площадью 30 квадратных метров ее собственники изначально запросили 13 миллионов рублей, в то время как в реальности она оценивалась в районе четырех миллионов. Однако полное отсутствие обращений со стороны покупателей в итоге вынудило владельцев все же умерить свои аппетиты до вменяемого рыночного уровня.

Во-вторых, доля «хрущевок» в общей структуре продаж изменилась.

Согласно данным, имеющимся в распоряжении аналитиков компании «МИЭЛЬ», до объявления о старте программы реновации доля хрущевок в общей структуре продаж незначительно колебалась на уровне 10%. К концу декабря 2017 года их доля возросла до 11%, причем из этого более половины (6%) пришлось на дома, предназначенные к сносу. На излете прошлого месяца число «хрущевок» в структуре продаж вернулось к своим дореновационным значениям, при этом ровно половина квартир этого объема располагалась в сносимых зданиях.

Комментируя сложившуюся ситуацию, знатоки вопроса уточняют, что своего эмоционального пика процесс реализации «хрущевок» достиг в апреле 2017 года. Тогда их доля в структуре предложения всей столичной «вторички» достигла отметки в 19%. В то время, поясняют эксперты, граждане еще не обладали необходимой для понимания дальнейшего хода развития реновации информацией. Это добавило рынку некоторой хаотичности: кто-то стремился всеми силами избавиться от подобного недвижимого имущества, а кто-то, наоборот, всеми правдами и неправдами хотел таковое приобрести в расчете на гипотетическую прибыль от сделки. Зеркальный же процесс по снятию квартир в пятиэтажках с продажи достиг своего апогея летом 2017 года. Впрочем, уже той же осенью некоторые собственники вновь приняли решение о реализации собственного имущества (только теперь по адекватным ситуации расценкам), а окончательно отказались от продажи те владельцы, которые приняли твердое решение дождаться обещанного властями комфортного переселения в новый дом.

В-третьих, на вторичный рынок вновь вышли инвесторы-«долгосрочники»

Отдельные группы потенциальных приобретателей квартир в пятиэтажках предприняли попытку отработать накатанную еще во время так называемой первой волны сноса «хрущевок» в самом начале нулевых годов схему. По воспоминаниям специалистов по продаже жилья, в свое время она спровоцировала на рынке недвижимости большой ажиотаж. Многие покупатели доходили до того, что в буквальном смысле слова денно и нощно караулили обитателей таких квартир прямо у подъездов.

Но сейчас рынок вторичного жилья функционирует в совершенно других условиях, в свете которых инвестиционная привлекательность пятиэтажек уже не выглядит однозначно бесспорной. Да, стоимость подобного жилья сейчас низка, а их новые владельцы в перспективе станут обладателями нового жилья с более просторными вспомогательными и хозяйственными помещениями, при этом они еще и получат возможность приобрести дополнительные площади по особой, установленной самим городом цене, отмечают эксперты. Кроме того, они даже успели зафиксировать целый пул сделок купли-продажи наиболее дешевых «двушек», которые из-за своего крайне запущенного состояния даже не предлагаются к аренде, а просто закрываются «до лучших времен». Но вместе с тем сами же риелторы подчеркивают, что реновация является сильно растянутым по времени проектом, поэтому они предпочитают воздерживаться от каких-либо прогнозов относительно успешности подобных инвестиций.