Столичные «хрущевки» стали расти в цене

Как еще изменилась московская «вторичка» спустя год после старта реновации

  
3418
Столичные «хрущевки» стали расти в цене
Фото: Михаил Почуев/ТАСС

«Сегодня бюджет Москвы достаточно устойчивый. Мы рассчитались в основном с долгами, которые нам достались с прежних лет… Мы имеем запас прочности. Поэтому с точки зрения финансового запуска видим возможности у города … переселять людей в те районы, где они сегодня проживают… Мы имеем основание говорить, что это народный проект».

Эти слова мэр главного города страны Сергей Собянин произнес 21 февраля 2017 года, в рамках беседы с президентом России Владимиром Путиным о социально-экономическом развитии Москвы вообще и о реализации программы обновления жилого фонда столицы, более известного как «реновация пятиэтажек», в частности. С этих самых пор жизнь мегаполиса и его обитателей изменилась коренным образом. Спустя ровно год представители риелторского сообщества рассказали журналистам о трех главных тенденциях, которые образовались за это время на рынке московских «хрущевок».

Во-первых, их рыночная стоимость к настоящему моменту стабилизировалась.

Поскольку жилые квадратные метры традиционно отличаются, пожалуй, самой низкой ликвидностью среди других объектов вторичного рынка столицы, это неизбежно отражается на их ценниках. По данным компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости», к моменту объявления старта программы реновации средневзвешенная удельная цена одного «квадрата» в кирпичном пятиэтажном доме достигала отметки в 180,94 тысячи рублей. В панельной «хрущевке» этот показатель был существенно ниже: до ровных 156 тысяч ему на хватало в среднем каких-нибудь пятидесяти рублей.

Читайте также

По итогам же минувшего года средняя цена такого предложения, вопреки прогнозам некоторых экспертов, несколько возросла. Так, «квадрат» в панельном доме прирос на 8,2%, торгуясь на отметке в 168,9 тысячи рублей, а его собрат в кирпиче прибавил себе 1,6% стоимости, достигнув планки в 183,9 тысячи рублей. Правда, уже в январе нынешнего года средневзвешенная цена предложения пятиэтажных московских «панельках» все-таки съехала вниз, хоть и ненамного. Отрицательное падение к показателям декабря 2017 года составило 1,8%, до уровня в 165,9 тысячи рублей. При этом изменение стоимости объектов в кирпичных домах аналогичного класса не вышло за рамки статистической погрешности.

По словам управляющего директора «миэлевского» брокерского департамента Ирины Пешич, в общем и целом реновация как таковая оказалась довольно позитивной для данного сегмента недвижимости, так как цена подобных предложений изменяется по несколько иным алгоритмам, чем все остальные типы жилья. В то же время аналитики компании отметили, что в ряде случаев итоги ценообразования оказались не адекватными реальным условиям рынка. В частности, владельцы жилья выводили его на экспозицию со стоимостью, примерно в два или три раза превышающей среднюю по рынку. Например, однажды за однокомнатную «хрущевку» площадью 30 квадратных метров ее собственники изначально запросили 13 миллионов рублей, в то время как в реальности она оценивалась в районе четырех миллионов. Однако полное отсутствие обращений со стороны покупателей в итоге вынудило владельцев все же умерить свои аппетиты до вменяемого рыночного уровня.

Во-вторых, доля «хрущевок» в общей структуре продаж изменилась.

Согласно данным, имеющимся в распоряжении аналитиков компании «МИЭЛЬ», до объявления о старте программы реновации доля хрущевок в общей структуре продаж незначительно колебалась на уровне 10%. К концу декабря 2017 года их доля возросла до 11%, причем из этого более половины (6%) пришлось на дома, предназначенные к сносу. На излете прошлого месяца число «хрущевок» в структуре продаж вернулось к своим дореновационным значениям, при этом ровно половина квартир этого объема располагалась в сносимых зданиях.

Комментируя сложившуюся ситуацию, знатоки вопроса уточняют, что своего эмоционального пика процесс реализации «хрущевок» достиг в апреле 2017 года. Тогда их доля в структуре предложения всей столичной «вторички» достигла отметки в 19%. В то время, поясняют эксперты, граждане еще не обладали необходимой для понимания дальнейшего хода развития реновации информацией. Это добавило рынку некоторой хаотичности: кто-то стремился всеми силами избавиться от подобного недвижимого имущества, а кто-то, наоборот, всеми правдами и неправдами хотел таковое приобрести в расчете на гипотетическую прибыль от сделки. Зеркальный же процесс по снятию квартир в пятиэтажках с продажи достиг своего апогея летом 2017 года. Впрочем, уже той же осенью некоторые собственники вновь приняли решение о реализации собственного имущества (только теперь по адекватным ситуации расценкам), а окончательно отказались от продажи те владельцы, которые приняли твердое решение дождаться обещанного властями комфортного переселения в новый дом.

В-третьих, на вторичный рынок вновь вышли инвесторы-«долгосрочники»

Отдельные группы потенциальных приобретателей квартир в пятиэтажках предприняли попытку отработать накатанную еще во время так называемой первой волны сноса «хрущевок» в самом начале нулевых годов схему. По воспоминаниям специалистов по продаже жилья, в свое время она спровоцировала на рынке недвижимости большой ажиотаж. Многие покупатели доходили до того, что в буквальном смысле слова денно и нощно караулили обитателей таких квартир прямо у подъездов.

Читайте также

Но сейчас рынок вторичного жилья функционирует в совершенно других условиях, в свете которых инвестиционная привлекательность пятиэтажек уже не выглядит однозначно бесспорной. Да, стоимость подобного жилья сейчас низка, а их новые владельцы в перспективе станут обладателями нового жилья с более просторными вспомогательными и хозяйственными помещениями, при этом они еще и получат возможность приобрести дополнительные площади по особой, установленной самим городом цене, отмечают эксперты. Кроме того, они даже успели зафиксировать целый пул сделок купли-продажи наиболее дешевых «двушек», которые из-за своего крайне запущенного состояния даже не предлагаются к аренде, а просто закрываются «до лучших времен». Но вместе с тем сами же риелторы подчеркивают, что реновация является сильно растянутым по времени проектом, поэтому они предпочитают воздерживаться от каких-либо прогнозов относительно успешности подобных инвестиций.

Новости СМИ2
Новости 24СМИ
Новости Лентаинформ
Последние новости
Цитаты
Михаил Ремизов

Президент Института национальной стратегии

Сергей Обухов

Член Президиума, секретарь ЦК КПРФ, доктор политических наук

Комментарии
Новости партнеров
В эфире СП-ТВ
Новости СМИ2
Новости 24СМИ
Новости Лентаинформ
Новости Финам
Рамблер/новости
Новости НСН
Новости Жэньминь Жибао
Новости Медиаметрикс
СП-ЮГ
СП-Поволжье
В эфире СП-ТВ
Фото
Цифры дня