Кто обваливает мировые цены на жилье

Согласно данным рейтинга Global Residential Cities Index (GRCI), ежегодно составляемого международной консалтинговой компанией Knight Frank, темпы увеличения стоимости жилой недвижимости по всему миру ощутимо замедлились. Так, если к самому началу 2017 года данный показатель достигал уровня в 6,6%, то уже по его итогам он упал более чем на 2% (до отметки в 4,5%). Конечно, это среднестатистический показатель, и на самом деле удорожание жилых домов в разных городах планеты происходило неравнозначно. Однако если в конце 2016 года крупных населенных пунктов, где объекты недвижимости прибавили в цене более 20%, аналитики насчитали аж 12, то к настоящему моменту им удалось найти всего лишь один такой.

По мнению экспертов Knight Frank, изучивших официальные данные статистических служб о ценах на жилую недвижимость в местных валютах 150 городов мира, подобный результат является результатом совокупности целого ряда причин.

Так, отмечают они, падение рейтинга GRCI в границах локальных рынков произошло по причине перехода многих государств к нормализации кредитно-денежной политики, но прежде всего — из-за отмены фискальных стимулов и внедрением контроля за финансовыми капиталами в Китае. Дополнительно на общую динамику индекса оказало замедление темпов роста стоимости недвижимости в китайских городах. Сравнивая итоги двух последних лет, аналитики отмечают интересный факт: если в 2016 году в пятнадцати включенных в рэнкинг GRCI поселениях Поднебесной цены на дома и квартиры увеличились на 23%, то спустя еще 12 месяцев — не более чем на 1,6%. Примечательно, что при этом на лидирующие позиции среди них вышел Чунцин, продемонстрировавший положительную 10-процентную динамику роста цен (23 место в общей позиции дорожающих городов мира), а предыдущие обладатели звания самых «горячих» рынков государства Пекин и Шеньчжэнь ушли на самое дно, свалившись в общем зачете соответственно, с 6 и 11 позиций на места 123 и 138.

Безусловным же лидером по темпам увеличения стоимости жилья стала Германия. В этот раз в первой десятке индекса GRCI засветились сразу несколько ее городов: Франкфурт, Мюнхен, Гамбург и Берлин. И если первые три продемонстрировали в 2017 году достаточно солидные показатели роста цен на недвижимость в диапазоне от 13,4% до !4,1%, то столица Германии и вовсе добилась рекордных 20,5%. Очевидными факторами, которые позволили этим населенным пунктам добиться столь высоких результатов, стали стабильность экономики, рекордно низкая безработица, а также высокий уровень роста населения. Не последнюю роль сыграл в этом и неослабевающий интерес зарубежных инвесторов к местным объектам недвижимости.

Как пояснила директор по зарубежной недвижимости и частным инвестициям компании Knight Frank Марина Шалаева, немецкие объекты — один из самых популярных путей для вложения средств российских покупателей. Причем востребованными оказываются не только жилые, но даже и коммерческие объекты. Внушительное количество запросов позволяет этому направлению стабильно присутствовать в пятерке наиболее востребованных наряду с Италией, Францией, Кипром и Великобританией.

В основном, добавляет эксперт, покупательский спрос генерируют три немецких города — упомянутые выше Мюнхен, Франкфурт и Берлин. В последнем особенной любовью среди инвесторов пользуются пулы сравнительно небольших (площадью от 40 до 60 квадратных метров) объектов, по 300−400 тысяч евро каждый, в новостройках, располагающихся в деловых кварталах и поблизости от учебных заведений. Основной интерес покупателей, вкладывающихся в жилье на этапе строительства, заключается в ежегодном приросте стоимости лота как минимум на 5% плюс стабильный доход в размере 3−5% годовых при сдаче его в аренду.

Еще одним государством, активно сопротивляющимся общемировому пониженческому тренду, стали США. Невзирая на четырежды за последние 18 месяцев повышаемые процентные ставки на покупку жилья, темпы роста цен на недвижимость ускорился. В 2017 году сразу 15 американских городов показали среднестатистический прирост этого показателя на 6,3%, а в Сан-Франциско и Сиэтле и того больше — 9,3% и 12,7% соответственно.

К сожалению, о российских городах ничего подобного сказать нельзя. В нынешнем рейтинге GRCI от Knight Frank Москва и Санкт-Петербург разместились, соответственно, на 119 и 107 местах с показателями +0,2% и +1,2% к стоимости жилья за год. И если в случае с Первопрестольной это можно рассматривать как некое достижение (ведь в 2016 году она удостоилась последнего места), то для города на Неве это сокрушительное фиаско, поскольку в тот же период он был крепким «середнячком», занимая в GRCI 83 строчку с показателем темпов роста стоимости недвижимости в +4,5%. Естественно, в сравнении с тем же Чунцином это выглядит более чем скромно, однако если принять во внимание тот факт, что Москва на тот период демонстрировала отрицательную ценовую динамику на уровне -15%, это вполне достойно.

Рассуждая о перипетиях столичного рынка жилых объектов, директор департамента управления продажами жилых проектов компании Knight Frank Ольга Широкова отмечает, что после взлета девелоперской активности в течение всего 2017 года цены на объекты жилой недвижимости в пределах мегаполиса демонстрировали относительную стабильность. За это время на столичный рынок было выведено 170 жилых корпусов в составе новых проектов, а также 34 корпуса в составе уже реализуемых. По причине роста объема предложения и, как следствие, обострения конкурентной борьбы за покупателя, девелоперы были вынуждены выводить объекты по заниженной стоимости.

При этом ценовая динамика в течение последних двух лет была разнонаправленной. Так, в 2016 году, когда ликвидность «старых запасов» подавлялась новым предложением, она имела отрицательный вектор. В следующем же году ситуация изменилась кардинально: рост цен в уже реализуемых объектах нивелировал все преимущества вывода новых проектов по привлекательной стоимости. Вместе с тем аналитики обращают внимание, что число договоров долевого участия, заключенных в этот период, стало рекордным: в общей сложности в столице за 12 месяцев было зафиксировано 54,2 тысячи подобных сделок, что дает +52% к показателям 2016 года.