Недвижимость / Ипотека

Если вы не можете платить ипотеку и вам нужно продать квартиру

Пошаговая инструкция для не справляющихся с выплатой долга заемщиков

  
10351
Если вы не можете платить ипотеку и вам нужно продать квартиру
Фото: DPA/ ТАСС

В вопросах вывода экономики из кризиса российские чиновники и околоправительственные эксперты возлагают большие надежды на сегмент ипотечного кредитования. И действительно, данные Центробанка свидетельствуют — всего за 8 месяцев 2018 года банки выдали населению в общей сложности 914,5 тысячи жилищных кредитов на общую сумму 1,8 триллиона рублей. Это на 65% превышает итоги аналогичного периода 2017 года. При этом средняя сумма подобного займа к началу 2018 года выросла на 8%, а на договоры по ипотеке с низким первоначальным взносом к настоящему моменту приходится уже целых 40% всей выдачи.

Вместе с тем аналитики рынка отмечают и тревожные тенденции. Так, например, объем просроченных жилищных кредитов с сентября 2017 к настоящему моменту увеличился на 8,25%, что в денежном выражении составляет довольно внушительную цифру — 63,7 миллиарда рублей, что, по оценкам знатоков вопроса составляет 6,5−7% российского ВВП.

Пока, утверждают эксперты от экономики, бить в тревожные колокола рано, даже с учетом того факта, что катализатором печально известного ипотечного кризиса в США стали такие же займы с низким первоначальным взносом, что так популярны сейчас в России. Однако на вторичном рынке нашей страны уже порядка 7−10% всего объема предложения составляют как раз ипотечные квартиры. И владельцы выставляют их на продажу не только потому, что разводятся или переезжают, но и потому, что становятся неплатежеспособными под воздействием экономических обстоятельств.

И это не удивительно, если учесть, что минимальный размер семейного дохода, необходимый для безболезненного обслуживания взятого кредита, в последнее время заметно увеличился. В частности, аналитики национального бюро кредитных историй (НБКИ) считают, что теперь адекватным соотношением ипотечных платежей к доходам заемщика должно составлять 1/3. Это означает, что, например, в Москве и области по состоянию на октябрь 2018 года «комфортный» совокупный доход семьи, взявшей ипотеку, должен составлять как минимум 136 и 101 тысячу рублей соответственно.

Правда, далеко не все из них знают, как продавать подобное имущество, из-за чего нередко наживают на свою голову проблемы с кредитором, доверяясь неграмотным, а то и откровенно жуликоватым «специалистам по продажам». Все дело в том, что ипотечная недвижимость не является в полной мере собственностью держателя кредита (в юридической среде принят о использовать термин «квартира с обременением»). Обязательства по погашению займа ограничивают право свободного распоряжения объектом. Поэтому в случае необходимости продажи жилья с таким статусом правильным являются только три алгоритма.

Вариант № 1. Погашение ипотечного кредита за счет продавца

Вкратце схема действия следующая: владелец продаваемой квартиры находит покупателя, который согласен передать ему сразу всю сумму для погашения обязательств перед банком. В этом случае сначала кредитор получает причитающееся по договору ипотеки, а уже потом недвижимость обретает нового собственника. Но поскольку люди вполне естественно опасаются отдавать большие суммы малознакомым людям, совершенно справедливо опасаясь лишиться и денег, и квартиры, стороны вначале должны заключить предварительный договор купли-продажи (ДКП) недвижимого имущества. В этом документе детально описывается объект продажи, а также содержится обязательство заключить основной ДКП по факту снятия обременения с квартиры (срок снятия обременения также указывается в обязательном порядке).

Пошагово это выглядит следующим образом:

  1. Покупатель погашает всю сумму задолженности текущего владельца объекта, которая рассчитывается банком-кредитором на конкретную дату. В связи с этим аналитики рынка недвижимости настоятельно рекомендуют: поскольку в дальнейшем именно эта сумма будет фигурировать в основном ДКП, инициировать подобные расчеты лучше сразу после внесения очередного планового платежа по ипотеке, чтобы в запасе на проведение сделки оставался месяц до момента наступления следующего планового взноса.
  2. Банк выдает продавцу квартиры справку о погашении задолженности. При этом в случае реализации объекта недвижимости по цене, превышающей размер ипотечной задолженности с процентами, покупателю следует заложить разницу в банковскую ячейку или открыть соответствующий аккредитив.
  3. Продавец предоставляет справку о погашении задолженности и закладную на квартиру в МФЦ, после чего в течение трех рабочих дней из государственного реестра запись об ипотеке удаляется, а документальное уведомление об этом выдается на руки обратившемуся. Опытные риелторы советуют в этом случае накидывать еще пару-тройку дней на пересылку документов, возможные сбои в работе МФЦ и прочие непредвиденные обстоятельства.
  4. Стороны сделки заключают основной ДКП, после чего производится регистрация перехода права собственности на объект недвижимости. Зарезервированные в ячейке или на аккредитиве денежные средства продавец может получить по факту предъявления соответствующей выписки из ЕГРН и зарегистрированного договора купли продажи с отметками Росреестра.

Вариант № 2. Погашение ипотечного кредита за счет покупателя

В случае, когда покупатель не соглашается на единовременную передачу всех денег продавцу, опасаясь возможных рисков, он может погасить жилищный заем за собственника самостоятельно. В этом случае пошаговая схема действий сторон выглядит примерно так же, как и в предыдущем случае:

  1. Стороны составляют предварительный договор купли-продажи, главным пунктом которого становится условие обязательного заключения основной сделки (чтобы она состоялась, текущему владельцу квартиры предстоит получить закладную и снять обременение).
  2. Продавец обращается в банк с письменным заявлением о полной выплате кредита, указывая при этом данные покупателя, закрывшего вместо него задолженность.
  3. Покупатель, в свою очередь, выплачивает требуемую сумму банку, указывая в платежном поручении все необходимые реквизиты договора и прочие необходимые данные.
  4. Продавец регистрирует снятие обременения (см. пункт 3 предыдущего варианта).
  5. По факту получения необходимых подтверждающих документов из МФЦ подписывается основной ДКП и в соответствии с законом регистрируется переход права собственности.

Правда, отмечают эксперты по продаже недвижимости, в этой схеме есть одно серьезное «узкое место», в связи с которым эта схема не пользуется народной любовью. Теоретически, подчеркивают, в частности, представители компании «Метриум», продавец вполне может отказаться от переоформления собственности после снятия обременения. Суды, конечно, в этом случае практически со стопроцентной гарантией встают на сторону покупателя, однако разбирательства могут занять несколько месяцев.

Вариант № 3. Переоформление ипотечного кредита на покупателя

Из-за того, что в сумма тела кредита и процентов по договору достаточно велика, у покупателей чаще всего не хватает средств для его погашения, так что ипотеку приходится просто переоформлять. При этом одного лишь обоюдного желания продавца и покупателя недостаточно, подобная сделка станет возможной лишь в том случае, если банк-кредитор сочтет заемщика подходящим. Ее сценарий будет выглядеть следующим образом:

  1. Три стороны — покупатель, продавец и банк — заключают соглашение по переводу жилищного кредита на покупателя. Таким образом последний становится собственником недвижимости и принимает на себя все обязательства по платежам, включая пени и штрафы, возникшие по вине предыдущего владельца. Правда, в этом случае покупатель имеет возможность договориться с банком о рефинансировании кредита (особенно если его платежеспособность выше, чем у первоначального заемщика). Банк проведет перерасчет и выдаст новый заем с учетом уже уплаченных ранее средств.
  2. Стороны заключают договор купли-продажи, без которого оформить право перехода собственности на объект от одного лица к другому невозможно.
  3. Покупатель подает пакет документов в МФЦ, после чего в реестр вносятся сведения о новом праве собственности, а также о смене залогодателя по ипотечному кредиту.

При этом специалисты по продажам недвижимости напоминают, что в целях компенсации потерь по уже уплаченным процентам продавец, как правило, настаивает на том, чтобы сумма по договору купли-продажи превышала остаток долга по жилищному кредиту.


Новости ипотеки: Рекорд российского рынка ипотеки: взят 1 млн кредитов на сумму около 2,1 трлн рублей

Проблемы ипотеки: Россияне больше не смогут приобретать недвижимость

Новости СМИ2
Новости 24СМИ
Новости Лентаинформ
Последние новости
Цитаты
Павел Салин

Политолог

Эдуард Попов

Политолог, ведущий научный сотрудник Института русского зарубежья

Сергей Обухов

Член Президиума, секретарь ЦК КПРФ, доктор политических наук

Комментарии
Новости партнеров
Фоторепортаж дня
Новости СМИ2
Новости 24СМИ
Новости Лентаинформ
10 лет Свободной Прессе
Константин Блохин
Константин Блохин

Поздравляю авторитетное и уважаемое издание. Сотни тысяч читателей обращаются к «Свободной прессе» потому, что на ее страницах всегда можно найти ответы на злободневные вопросы жизни в России и мире. Глубокая аналитика, неангажированный взгляд на вещи — признак хорошего интеллектуального вкуса и стиля «Свободной прессы». 10 лет — итог и начало! Так держать, «Свободная пресса»!

Новости Финам
Рамблер/новости
Новости НСН
Новости Жэньминь Жибао
Новости Медиаметрикс
СП-ЮГ
СП-Поволжье
В эфире СП-ТВ
Фото
Цифры дня