Недвижимость

Подводные камни аренды за рубежом

Как грамотно распоряжаться заграничной недвижимостью

  
1742

Любой воин знает, что парадную саблю, висящую на стене для красоты, необходимо время от времени доставать из ножен и смазывать. Любой автомобилист скажет, что периодический запуск двигателя на холостом ходу необходим для поддержания его в рабочем состоянии, даже если машина законсервирована в гараже на неопределенный срок. Зарубежная жилая недвижимость также принадлежит к числу тех активов, которые нельзя хранить в бездействии.

Что же делать тем россиянам, которые, приобретя жилье в других странах, по разным причинам не могут проживать в нем постоянно? Естественно, сдавать в аренду. Но только подходить к этому вопросу следует грамотно, с чувством, с толком, с расстановкой.

Выбор точки для приложения усилий

Анализируя выводы многих экспертов, в числе которых — британское агентство Bloomberg, немецкое агентство GSW, французская компания Rent a place in France и другие, можно с уверенностью утверждать: от места расположения зарубежных жилищных активов в конечном счете зависит их прибыльность. Наибольшей популярностью пользуется жилье либо на территории популярных курортных зон, либо в столицах или наиболее крупных городах стран с крепкой экономикой. И тот, и другой варианты имеют свои особенности.

В случае с курортной недвижимостью большое значение играет сезонность. Она может принести серьезный доход только в период наплыва туристов. Так, например, в европейских горнолыжных зонах аренда жилья востребована в период с конца ноября по март включительно. Морские курорты, наоборот, посещают наиболее активно с апреля по октябрь.

Однако, как показывает практика, курорт курорту рознь. В частности, на том же Кипре востребованность в арендуемом жилье будет существенно различаться в зависимости от населенного пункта. Например, местный Айя-Нап полностью «заточен» под туристов, а вот недвижимость в более крупном Лимассоле востребована круглый год из-за того, что многие европейцы приезжают сюда на постоянное место жительства. Те же кипрские Пафос или Ларнак могут похвастаться внушительными русскими диаспорами. А это значит, что, покупая недвижимость в этих населенных пунктах, всегда можно найти клиентов (даже среди местных жителей), желающих ее снять.

Таким образом покупать недвижимость для того, чтобы в период затишья жить там самостоятельно, а в остально время — сдавать в аренду, следует в таких местах, как болгарские Банско и Солнечный Берег, испанские Коста-дель-Соль и Льорет-де-Мар, итальянский Анцио, китайский Санья и т. д.

Более доходна при сдаче в аренду недвижимость в крупных городах и столицах государств. Она востребована круглый год, да и нуждаются в ней люди обсепеченные, посещающие эти города, как правило, с деловыми целями. К таким регионам относятся, в частности, Берлин, Лондон, Рим, Париж, Мадрид, Тель-Авив, Сингапур и т. п.

По данным германских социологов, только 12% берлинцев живут в собственных квартирах и домах, а 88% предпочитают снимать их. На таком рынке неизбежно возникновение стойкого спроса на услуги аренды: в прошлом году стоимость ежемесячного найма берлинской недвижимости варьировалась от 4,6 до 14,5 евро за квадратный метр.

Ошибка нерезидента

Главная ошибка, которую допускают начинающие арендодатели, банальна и стара как мир. Это самостоятельный поиск клиентов и работа с ними. Конечно, кто-то может поспорить с этим утверждением, вспомнив расхожий афоризм «если хочешь сделать что-то хорошо — сделай это сам».

Но те, кто уже достаточно долго строит свой бизнес на аренде зарубежной недвижимости, знают все «подводные камни» такого способа ведения дел. А их достаточно много.

Во-первых, это низкий процент конверсии объявления, размещенного на форуме или в соцсети. Причина — в невысоком уровне доверия к объявлениям подобного типа. Поставить дело на ноги, идя по такому пути, можно только тогда, когда появится постоянная клиентура, но ее формирование занимает минимум 5−6 лет, а то и больше.

Во-вторых, это проблемы чисто технического характера. Например, когда жильцы рано или поздно съедут, возникнет необходимость в уборке или ремонте помещения. Чтобы их провести, нужно либо приезжать для этого из России, либо нанимать местных работников. И в том, и в другом случае это дополнительные расходы. А как взимать арендную плату? Даже если предположить, что схема оплаты будет налажена с помощью системы переводов, то как оперативно решить спорные вопросы, которые неизбежно возникают (особенно при долгосрочной аренде)?

Выбор оптимальной формы

Более рационально при сдаче зарубежного жилья в аренду работать через местных представителей. Для этих целей можно привлечь частного агента, управляющую компанию или агентство недвижимости. У каждого из этих вариантов имеются свои преимущества и недостатки.

Частный агент, который от имени собственника заключает договор, обойдется дешевле, чем другие варианты. Однако и его полномочия будут довольно ограниченными. Как правило, это заключение договора от имени собственника, взимание и передача арендной платы и оперативное разрешение форс-мажорных ситуаций. Для выполнения поддерживающих обслуживающих работ придется нанимать исполнителей за отдельную плату.

Агентства недвижимости обладают более внушительными возможностями. Помимо всего вышеуказанного они обеспечивают рекламу объекта, поиск и переговоры с потенциальными арендаторами, а также осуществляют уход за жильем.

Наиболее выгодны (но, соответственно, и чуть более затратны) в этом отношении управляющие компании. Их функциональность (и большой штат разнопрофильных специалистов) позволяет делегировать им решение абсолютно всех вопросов, связанных как с арендой, так и с содержанием недвижимости. Лучше всего сотрудничать с ними по форме leaseback (гарантированной ренты). В этом случае компания получает право полного управления недвижимостью по своему усмотрению, а собственник — возможность проживать в нем определенное время, получая фиксированный доход (как правило, ежегодно около 5% от стоимости). Такой вариант очень хорош, особенно если недвижимость приобретена по ипотечному кредиту.

Русский «авось» не прокатит

При сдаче зарубежной недвижимости в аренду договор, скрепленный обыкновенным честным словом из разряда «по рукам», который очень популярен в нашей стране, в Европе не работает. Взаимоотношения арендатора и арендодателя должны быть оформлены исключительно официальным образом. На основании сумм, указанных в этом документе, владельцу жилья придется платить налог на прибыль в соответствующей организации, которая будет пристально отслеживать судьбу арендуемых квадратных метров.

Кстати, размеры подобного налога в зависимости от региона варьируются в значительных пределах. Самой либеральной в этом отношении является Турция. Налоговики этого государства полностью освобождают владельца от уплаты любых сумм. Однако это актуально лишь в том случае, если арендодатель сдает только одну квартиру.

В других странах порядки жестче. В Италии, например, налог на прибыль составляет 40% от суммы. Финляндия довольствуется 28%. В Германии это 25% от полученной прибыли. В курортных Черногории и Болгарии налоговики берут с арендодателя в15% и 10% соответственно. Во Франции такой налог составляет 20%, а Великобритании доходит до 40%. Но тут есть и свои приятные моменты: конкретная сумма налога может быть значительно ниже (в зависимости от доходности жилья), а в некоторых странах применяются вычеты для арендодателей — нерезидентов страны.

Следует помнить, что, пожалуй, только в России укрываться от налогов можно годами, а то и десятилетиями. В других государствах подобный контроль поставлен очень хорошо и работает оперативно. Уж что-что, а деньги считать в Европе (да и в других странах тоже) не только любят, но еще и умеют. И если арендодатель будет уличен в уклонении от уплаты налога, расправа будет скорой, а карательные санкции — образцово-показательными. Например, испанцы, выставят штраф в 30 000 евро. А болгары вновь удовольствуются гораздо менее внушительными суммами, от 600 до 3 000 евро. И это, естественно, помимо уплаты налога за все прошедшие годы.

Новости СМИ2
Новости 24СМИ
Новости Лентаинформ
Последние новости
Цитаты
Михаил Ремизов

Президент Института национальной стратегии

Сергей Обухов

Член Президиума, секретарь ЦК КПРФ, доктор политических наук

Комментарии
Новости партнеров
В эфире СП-ТВ
Новости СМИ2
Новости 24СМИ
Новости Лентаинформ
Новости Финам
Рамблер/новости
Новости НСН
Новости Жэньминь Жибао
Новости Медиаметрикс
СП-ЮГ
СП-Поволжье
В эфире СП-ТВ
Фото
Цифры дня