Система коридорная

Многие уверены, что в наше время коммуналки если и не исчезли совсем, то представляет собой коллекционную редкость. Между тем, это совсем не так: в богатой Москве и сегодня существует около 30 тыс. коммуналок, рекордсменом же является северная столица. Всего в Санкт-Петербурге насчитывается около 100 тыс. коммунальных квартир, в них постоянно проживают 650 тыс. человек, то есть каждый восьмой житель города.

При этом расселяется ничтожно малое количество коммуналок: в год не более двадцати — тридцати квартир. И это несмотря на то, что и в Москве, и в Петербурге давно действуют целевые программы расселения коммунального жилья, ежегодно городские власти выделяют на это миллиарды рублей, проводятся конкурсы среди инвесторов.

Престижные коммуналки расселили еще в девяностые

Так называемые фасадные коммунальные квартиры в центре города, в исторических особняках или «сталинских домах», как правило, расселили еще в девяностые годы. Редкое исключение составляют «квартиры с прошлым», где прописаны граждане — «мертвые души», чье реальное место жительства никому не известно. Случается, что какая-нибудь одна бабушка или семья пенсионеров ни в какую не хочет куда-то переезжать. В таком случае расселение коммуналки невозможно: по Закону, для него необходимо личное согласие всех дееспособных жильцов.

Большинство оставшихся объектов не слишком ликвидны, тормозят расселение процедурные сложности: даже если выкуп осуществлен, из-за нормативных ограничений инициаторам расселения не всегда удается выполнить задуманное — например, из одной крупногабаритной расселяемой квартиры сделать несколько малогабаритных, но отдельных квартир, либо перевести недвижимость в нежилой фонд.

Торг не всегда уместен

Еще один тормоз на пути расселения коммуналок — странная ценовая политика. Например, в Петербурге город покрывает 30 — 50% затрат стоимости проекта, остальное — деньги инвесторов. Базовая схема расселения состоит в выплате собственникам комнат бюджетных субсидий на выкуп всей жилплощади, или приобретение отдельного жилья на рынке. Однако дотации рассчитываются исходя не из рыночной стоимости жилья, а по заниженным официальным ставкам. Инвесторы же не готовы тратить на расселение коммуналок более 3−4 тыс. долл. за кв. м., превышение выкупной цены экономически неоправданно и чревато убытками. Таким образом, расселение замораживается еще на стадии переговоров — отказывается от сделки или инвестор, или собственники комнат. Как показывает практический опыт, проекты расселения складываются лишь в том случае, если выкупается все здание, либо его часть — например, квартиры на первых и вторых этажах, которые можно переоборудовать под офисы или магазины.

Коммуналка нужна многим

Между тем, если бы случилось чудо, и за одну ночь все коммуналки расселились бы сами собой, они немедленно возникли бы снова. Ведь жизнь не стоит на месте: люди женятся, разводятся, переезжают в другие города. А комната в коммунальной квартире, при всех ее неудобствах и недостатках, все равно остается самым доступным жильем. Цена в Москве составляет примерно миллион рублей и выше, в Петербурге можно найти вариант за 800 — 900 тысяч, аренда обходится в десять — пятнадцать тысяч рублей в месяц.

По мнению специалистов крупного столичного агентства ООО «НДВ — Недвижимость», в последнее время стало крайне сложно найти хозяев комнат в коммунальных квартирах для ведения переговоров, поскольку собственники проживают в других городах или за границей, а питерское жилье сдают в аренду мигрантам, молодым семьям, студентам. Одних устраивает дешевое жилье, других — небольшой, но регулярный доход. И менять что-либо никто не стремится.

Не все так безобидно

Кроме этого, наш Жилищный кодекс позволят собственнику любого помещения продать любую долю в своей комнате любому лицу, которое в случае расселения тоже получает право на компенсации. Часто случается, что сразу после начала переговоров количество прописанных на данной площади возрастает в несколько раз, и инвестор, опять же, вынужден отказаться от проекта. Выход тут только один: изменить законы таким образом, чтобы продать можно было только изолированное помещение, прописывать граждан в соответствии с социальными нормами жилплощади на одного человека. «Резиновые» коммуналки сразу уйдут в прошлое.

Нужны новые подходы

«Чтобы запустить процесс ликвидации коммуналок, Петербургу требуются новые экономические, а также юридические механизмы, позволяющие устранить конфликт интересов между инвесторами и собственниками архаичного жилья», — уверен адвокат из Санкт-Петербурга Андрей Комиссаров. В противном случае через 3−5 лет значительная часть коммунальных квартир окончательно обветшает, а это чревато не только деградацией отдельных городских кварталов, но и авариями, жертвами которых могут стать сотни горожан. Реальным механизмом могла бы стать комплексная программа реконструкции исторического центра с расселением не отдельных домов, а реновацией целых районов. Тем более, что в центре сосредоточено 70% коммунальных квартир от их общего числа.

Фото: ИТАР-ТАСС/ Юрий Смитюк