Недвижимость

Система коридорная

Коммуналки не уйдут в историю еще несколько десятилетий

  
2327

Многие уверены, что в наше время коммуналки если и не исчезли совсем, то представляет собой коллекционную редкость. Между тем, это совсем не так: в богатой Москве и сегодня существует около 30 тыс. коммуналок, рекордсменом же является северная столица. Всего в Санкт-Петербурге насчитывается около 100 тыс. коммунальных квартир, в них постоянно проживают 650 тыс. человек, то есть каждый восьмой житель города.

При этом расселяется ничтожно малое количество коммуналок: в год не более двадцати — тридцати квартир. И это несмотря на то, что и в Москве, и в Петербурге давно действуют целевые программы расселения коммунального жилья, ежегодно городские власти выделяют на это миллиарды рублей, проводятся конкурсы среди инвесторов.

Престижные коммуналки расселили еще в девяностые

Так называемые фасадные коммунальные квартиры в центре города, в исторических особняках или «сталинских домах», как правило, расселили еще в девяностые годы. Редкое исключение составляют «квартиры с прошлым», где прописаны граждане — «мертвые души», чье реальное место жительства никому не известно. Случается, что какая-нибудь одна бабушка или семья пенсионеров ни в какую не хочет куда-то переезжать. В таком случае расселение коммуналки невозможно: по Закону, для него необходимо личное согласие всех дееспособных жильцов.

Большинство оставшихся объектов не слишком ликвидны, тормозят расселение процедурные сложности: даже если выкуп осуществлен, из-за нормативных ограничений инициаторам расселения не всегда удается выполнить задуманное — например, из одной крупногабаритной расселяемой квартиры сделать несколько малогабаритных, но отдельных квартир, либо перевести недвижимость в нежилой фонд.

Торг не всегда уместен

Еще один тормоз на пути расселения коммуналок — странная ценовая политика. Например, в Петербурге город покрывает 30 — 50% затрат стоимости проекта, остальное — деньги инвесторов. Базовая схема расселения состоит в выплате собственникам комнат бюджетных субсидий на выкуп всей жилплощади, или приобретение отдельного жилья на рынке. Однако дотации рассчитываются исходя не из рыночной стоимости жилья, а по заниженным официальным ставкам. Инвесторы же не готовы тратить на расселение коммуналок более 3−4 тыс. долл. за кв. м., превышение выкупной цены экономически неоправданно и чревато убытками. Таким образом, расселение замораживается еще на стадии переговоров — отказывается от сделки или инвестор, или собственники комнат. Как показывает практический опыт, проекты расселения складываются лишь в том случае, если выкупается все здание, либо его часть — например, квартиры на первых и вторых этажах, которые можно переоборудовать под офисы или магазины.

Коммуналка нужна многим

Между тем, если бы случилось чудо, и за одну ночь все коммуналки расселились бы сами собой, они немедленно возникли бы снова. Ведь жизнь не стоит на месте: люди женятся, разводятся, переезжают в другие города. А комната в коммунальной квартире, при всех ее неудобствах и недостатках, все равно остается самым доступным жильем. Цена в Москве составляет примерно миллион рублей и выше, в Петербурге можно найти вариант за 800 — 900 тысяч, аренда обходится в десять — пятнадцать тысяч рублей в месяц.

По мнению специалистов крупного столичного агентства ООО «НДВ — Недвижимость», в последнее время стало крайне сложно найти хозяев комнат в коммунальных квартирах для ведения переговоров, поскольку собственники проживают в других городах или за границей, а питерское жилье сдают в аренду мигрантам, молодым семьям, студентам. Одних устраивает дешевое жилье, других — небольшой, но регулярный доход. И менять что-либо никто не стремится.

Не все так безобидно

Кроме этого, наш Жилищный кодекс позволят собственнику любого помещения продать любую долю в своей комнате любому лицу, которое в случае расселения тоже получает право на компенсации. Часто случается, что сразу после начала переговоров количество прописанных на данной площади возрастает в несколько раз, и инвестор, опять же, вынужден отказаться от проекта. Выход тут только один: изменить законы таким образом, чтобы продать можно было только изолированное помещение, прописывать граждан в соответствии с социальными нормами жилплощади на одного человека. «Резиновые» коммуналки сразу уйдут в прошлое.

Нужны новые подходы

«Чтобы запустить процесс ликвидации коммуналок, Петербургу требуются новые экономические, а также юридические механизмы, позволяющие устранить конфликт интересов между инвесторами и собственниками архаичного жилья», — уверен адвокат из Санкт-Петербурга Андрей Комиссаров. В противном случае через 3−5 лет значительная часть коммунальных квартир окончательно обветшает, а это чревато не только деградацией отдельных городских кварталов, но и авариями, жертвами которых могут стать сотни горожан. Реальным механизмом могла бы стать комплексная программа реконструкции исторического центра с расселением не отдельных домов, а реновацией целых районов. Тем более, что в центре сосредоточено 70% коммунальных квартир от их общего числа.

Фото: ИТАР-ТАСС/ Юрий Смитюк

Новости СМИ2
Новости 24СМИ
Новости Лентаинформ
Последние новости
Цитаты
Федор Бирюков

Политик, общественный деятель

Дмитрий Журавлев

Генеральный директор Института региональных проблем

Андрей Песоцкий

Доцент кафедры экономики труда СПбГЭУ

Комментарии
Новости партнеров
Фоторепортаж дня
Новости СМИ2
Новости 24СМИ
Новости Лентаинформ
Выборы мэра Москвы
Новости Финам
Рамблер/новости
Новости НСН
Новости Жэньминь Жибао
Новости Медиаметрикс
СП-ЮГ
СП-Поволжье
В эфире СП-ТВ
Фото
Цифры дня