«Бюджетные» апартаменты в массы

Прошлый год ознаменовался активным выходом на рынок жилых апартаментов эконом- и комфорт-класса. Эксперты сразу отметили выросший спрос на данный формат. Как он развивается сейчас? Что его ждет в текущем году? И выгодно ли такое приобретение в собственность?

Доля рынка

На текущий момент доля апартаментов в общей структуре рынка столичного жилья составляет 29%. Как рассказала Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», на долю апартаментов эконом-класса приходится 25,6% от общего объема предложения, на долю комфорт-класса — 15,3%. «Сейчас в реализации находится 8 проектов, которые относятся к массовому сегменту. Один принадлежит эконом-классу («Царицыно-2), остальные — к комфорт-классу. К ним относятся комплексы Sky Parks, «Водный», «Фили Град», Just M, Pure Loft, «Ханой-Москва» и апарт-отель YE’S. Апартаменты комфорт-класса впервые появились на рынке в 2012 году, когда открылись продажи в Sky Parks и Pure Loft. Однако более активно массовый сегмент начал развиваться в 2013 году», — подчеркнула она. Именно тогда на рынок вышли комплексы «Водный» и «Фили Град» с внушительным объемом предложения, а также мкрн. «Царицыно-2» — первый (и пока единственный) представитель эконом-класса. Что же представляют собой апартаменты?

В качестве примера рассмотрим апарт-отель YE’S, расположенный в районе Митино, между станциями метро Митино и Волоколамская. «Это проект с гарантированным, ежемесячным доходом. По сути, вы приобретает комнату в отеле в собственность, но не живете в ней, а доверяете управляющей компании заниматься сдачей ее в аренду, и за это получаете свой доход Первые три года после сдачи комплекса в эксплуатацию УК гарантированно выплачивает по 40 тыс. руб. в месяц» — рассказала Дарья Третьякова, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья». По истечению трех лет собственник получает доход только при наличии арендатора. Это очень удобно для тех, кто приобретает квартиры для последующей сдачи в их аренду, ведь собственнику апартаментов в данном проекте не нужно самостоятельно заниматься поиском арендаторов.

А выгодно ли застройщикам?

Как рассказали эксперты рынка недвижимости, строить апартаменты застройщикам очень выгодно. «Во-первых, апартаменты считаются нежилыми помещениями, и тем самым их продажи не регламентируются 214-ФЗ и требованиями закона о долевом строительстве, что позволяет продавать их, не дожидаясь сдачи в эксплуатацию. Во-вторых, с правовой точки зрения апартаменты не являются жилыми помещениями (т.е. квартирами, правовой статус которых определен в п. 3 ст. 16 ЖК РФ), соответственно, строительные нормативы по жилым помещениям — требования по инсоляции, шумоизоляции, обеспеченности социальной инфраструктурой и т. д., на них не распространяются», — рассказала Дарья Третьякова.

Еще одна причина, которая стимулировала девелоперов строить именно такой формат, это минимальные затраты на инфраструктуру. На данный момент у застройщиков не возникает обязательств по обеспечению комплексов социальной инфраструктурой, так как формально апартаменты — это не жилье. В рамках проекта жилого комплекса эти затраты будут существенно выше. «Тем не менее, в большинстве проектов инфраструктура предусматривается. Это объяснимо: комплексы с собственной инфраструктурой обладают повышенной конкурентоспособностью, привлекают будущих жильцов и лучше продаются. Так, в „Фили Граде“ предусмотрен детский сад, двухуровневый паркинг на 1000 машино-мест, благоустроенные дворы с детскими площадками; на первых этажах корпусов разместятся бутики, кафе, минимаркет и фитнес-центр», — подчеркнула Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».

Новые нормы

Сейчас власти Москвы намерены ввести нормы по строительству социальной инфраструктуры для апартаментов. «И это, естественно, увеличит себестоимость проектов. Объекты социальной инфраструктуры в виде детского сада или школы никакой доход девелоперам не приносят, а стоимость их строительства довольно высокая. Конечно, застройщики будут перекладывать свои дополнительные затраты на плечи покупателей, поэтому цены на апартаменты в конечном итоге повысятся и фактически приблизятся к стоимости обычных квартир. Как следствие, апартаменты станут менее привлекательными как для покупателей, так и для девелоперов. Данному сегменту будет крайне тяжело в этой ситуации конкурировать с рынком жилья. Введение новых норм, конечно, не „убьет“ формат апартаментов, но сильно ограничит его развитие. И мы уже не будем видеть такого строительного бума и выхода большого количества новых проектов», — Мария Литинецкая.

По словам Дарьи Третьяковой, что касается запланированного властями увеличение налоговой ставки на имущество, то, скорее всего, это не сильно повлияет на первичный рынок апартаментов старой Москвы. «На апартаменты ставка будет составлять 0,5% от кадастровой стоимости, а на квартиры 0,1%.Однако расчетная база для налога на апартаменты ниже в 1,44 раза, чем на квартиры. И в то же время, цена на апартаменты в Москве меньше, чем на квартиры, а получившаяся разница может быть некой базой для уплаты налога в будущем», — отметила она.

Кто покупает?

Ранее покупателями апартаментов, в основном, выступали бизнесмены, поскольку изначально все эти комплексы были сосредоточены на территории «Москва-Сити» и, по большому счету, других примеров в столице практически не было. «Сейчас на рынке стали появляться новые проекты апартаментов, которые по своим качественным характеристикам ни в чем не уступают жилым комплексам, однако отличаются более доступной ценовой политикой. Более того, некоторые из них позиционируются как комфорт-класс, однако по всем признакам соответствуют бизнес-классу», — отметила Мария Литинецкая.

Потенциальных покупателей апартаментов можно разделить на 3 основные группы. Первая — это предприниматели и бизнесмены, а также руководители крупных компаний из других регионов России или других стран. «Их интересуют апартаменты в многофункциональных комплексах, с сервисной службой. Вторая группа — состоятельные семьи или обеспеченная молодежь, для которых важен модный имидж и престиж комплекса, в котором расположены апартаменты. Третья группа — молодые семьи без детей, имеющие средний достаток. Для них апартаменты — наиболее доступная форма жилья», — рассказала Дарья Третьякова.

По словам Ирины Доброхотовой, с учетом того, что апартаменты в среднем на 10−15% (и иногда и на 20%) дешевле квартир, то для многих людей это действительно становится выгодной покупкой. В МФК «Фили Град» (находится в 15 минутах ходьбы от метро «Фили») апартаменты продаются по цене от 5,3 млн. рублей. Аналогичная квартира будет стоить 8−9 млн. рублей.

Квартира или апартаменты?

Самое главное преимущество апартаментов — это цена. «А это значит, что, во-первых, вы можете поселиться в старой Москве, в районах с хорошей локацией, по цене, существенно ниже, чем при покупке квартиры. Во-вторых, именно цена делает апартаменты более инвестиционно-привлекательными, так как позволяет инвестировать с минимальным бюджетом (от 3 млн. руб), которые можно либо вернуть с прибылью, когда комплекс будет достроен, либо получать стабильный доход от сдачи в аренду», — подчеркнула Мария Литинецкая. Кроме того, обычно на апартаменты устанавливается дисконт в диапазоне от 5 до 20%, из-за отсутствия возможности прописки. Для оформления временной регистрации апартаменты должны иметь статус гостиницы. К примеру, таким статусом обладают Башня «Федерация», МФК YE’S, МФК «Водный», МФК «Фили Град» и другие. Но даже если получением статуса гостиницы не озаботился девелопер во время строительства, жители комплекса апартаментов в будущем смогут сделать это самостоятельно. Также формат апартаментов обычно включает в себя полноценную возможность совмещения комфортного проживания (сервисная служба), рабочего процесса (офисы, конференц-залы и переговорные) и отдыха (фитнес-клубы, рестораны, СПА) в одном здании. Порядок согласования перепланировки намного проще, чем для квартиры.

Но есть и минусы. «На покупку апартаментов достаточно сложно получить ипотечный кредит. И программы, направленные на поддержку покупки жилья, на апартаменты не распространяются. В отличие от квартиры, апартаменты может изъять кредитор у собственника, даже если это его единственное жилье», — рассказала Дарья Третьякова.

Что касается коммунальных платежей, то по данным компании «Метриум Групп», стоимость водоснабжения для апартаментов выходит на 10% дороже, на тепло — на 25%, на электричество — на 27%. Ежемесячная квартплата для апартаментов площадью 100 кв. м будет на 2−2,5 тыс. рублей выше, чем у аналогичной по площади квартиры. Но эта переплата, опять же, с лихвой компенсируется большой разницей в стоимости квартир и апартаментов.

Сколько стоит «квадрат»?

По данным «Метриум Групп», средняя стоимость квадратного метра в эконом-классе составляет 109,1 тыс. рублей, в комфорт-классе — 139,4 тыс. рублей. Цены на апартаменты массового сегмента варьируются в среднем от 2,5млн. до 22,7 млн рублей.

Таблица предоставлена компанией «Азбука Жилья»

Самая минимальная стоимость апартаментов была зафиксирована в ЖК «Царицыно-2», она составила 2,5 млн. руб. за апартамент площадью 22 кв. метра. Самая максимальная представлена в комплексе Pure Loft — 22,7 млн. рублей. По прогнозам «Метриум Групп», в 2014 году в сегменте апартаментов будут наблюдаться такие же тенденции, что и на рынке жилья, где рост цены по итогам года колеблется в пределах 6−7%.

«В объектах, уже вышедших на рынок цены будут расти по мере роста строительной готовности объектов. Рост, обусловленный данным фактором, в среднем может составить за год около 12%. Однако новые проекты будут выходить на рынок по низким ценам», — отметил Александр Пыпин, директор аналитического центра gdeetotdom.ru.

Возрастет ли предложение?

По итогам 2014 года можно ожидать рост суммарной площади апартаментов в предложении в районе 7−9% относительно 4 квартал 2013 года. Как отмечают эксперты, предложение «бюджетных» апартаментов незначительно возрастет. В структуре предложения все так же будет лидировать бизнес- и премиум-класс.

«Сегмент недорогих помещений, к сожалению, таков, что особо нового здесь придумать сложно. Серьезные новшества и улучшения повлияют на себестоимость проекта в большую сторону и „выведут“ его из дешевой ценовой категории. Типичные же для дешевого сегмента решения уже представлены на рынке — апартаменты малых площадей, апартаменты-студии, отделка входных групп, озеленение, благоустройство территории, отдельные парковки, фасадные украшения, выделение первых уровней под коммерческие помещения, уникальные названия проектов и корпусов», — рассказал Александр Пыпин. Кроме того, проблема рынка апартаментов в том, что правоприменительная практика в России вещь непредсказуемая, да и законы меняются часто. «Трудно сказать, как изменится законодательство (ЖКХ и налоги) к тому времени, когда реально покупатели апартаментов дешевых ценовых сегментов получат собственность, начнут жить и получать налоговые квитанции», — заключил он.