Недвижимость

Как заработать на недвижимости

В какие квартиры вкладывать деньги?

  
24589

Инвестиции в недвижимость всегда были и остаются надежным способом вложения, сохранения и приумножения денежных средств. Когда и какую квартиру лучше приобрести, а затем продать для получения максимальной прибыли?

Какова прибыль?

В докризисные времена, когда был высокий спрос на жилье и цены активно росли, заработать на инвестициях в недвижимость можно было 100% и выше. Сейчас жилье не демонстрирует тех темпов роста, которые были до кризиса, однако цены на новостройки повышаются достаточно быстро. «На первичном рынке к общему рыночному росту прибавляется увеличение стоимости объекта по мере приближения окончания строительства. Но и в этом сегменте важно выбрать правильный объект для инвестиций, иначе можно купить попросту неликвидное жилье», — отметила Дарья Третьякова, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья».

В среднем доходность от недвижимости, по мнению экспертов, составляет на сегодня порядка 25%. Как пояснил Александр Пыпин, директор аналитического центра gdeetotdom.ru, за последний год «грязная» доходность от вложений в новостройки составила в среднем около 13% годовых. «Однако были и проекты, где можно было заработать и до 35% годовых. Но чистая доходность может быть существенно ниже. Некоторые застройщики за переоформление договоров на следующего покупателя берут фиксированную комиссию или процент от стоимости квартиры. Кроме того, с роста цены необходимо заплатить подоходный налог в 13%», — подчеркнул он.

«А для того, чтобы получить более высокую доходность, нужно подождать около 1,5−2 лет. Кроме того, инвестор должен быть готов к тому, что на проведение сделок с недвижимостью потребуется больше времени, чем, например, на операции с ценными бумагами. Квартира, как правило, экспонируется в среднем от 3 месяцев и более», — отметила Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».

Во что вкладывать?

По словам Елизаветы Гудзь, руководителя департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость», доход, получаемый от перепродажи купленной в инвестиционных целях квартиры, напрямую зависит от нескольких факторов: инвестиционного потенциала проекта, этапа строительства, на котором совершена инвестиционная покупка, момента продажи квартиры, рыночной конъюнктуры. Для удачной инвестиции главное выбрать объект с хорошей, продуманной концепцией, потому что именно на таких объектах доходность значительно опережает среднерыночные показатели. Как отмечают эксперты, наиболее доходным на рынке жилья будет покупка жилой недвижимости в новостройках эконом- и комфорт-класса на ранней стадии строительства (фундаментные работы и монтаж нижних этажей). Самые востребованные — одно- и двухкомнатные квартиры площадью 35−40 и 50−60 кв. м соответственно. По мнению Вадима Ламина, управляющего партнера агентства недвижимости SPENCER ESTATE, продавать стоит как можно быстрее после окончания строительства, может быть даже по переуступке. «Ожидание трех лет с момента получения свидетельства о собственности избавляет от уплаты НДФЛ, однако суммарно может быть менее выгодным, чем продажа сразу после постройки», — подчеркнул он.

В денежном выражении при покупке и продаже квартир эконом-класса получается не такой большой доход, как в случае с объектами бизнес-класса и элитного сегмента. «К тому же большинство элитных объектов возводятся крупными надежными застройщиками, и эти объекты отвечают повышенным требованиям к качеству и технологиям строительства, материалам и инженерно-техническому оснащению. Но минусы в инвестировании в недвижимость высокого ценового сегмента тоже есть. К примеру, количество потенциальных покупателей бизнес- и элит-классов в значительной степени меньше, чем эконом и комфорт сегментов», — рассказала Дарья Третьякова. По данным компании «НДВ-Недвижимость», доля инвестиционных сделок в сегментах эконом и комфорт достигает 30%, в бизнес-классе - около 5−10%. Как отметила Евгения Коростелёва, генеральный директор агентства элитной недвижимости Вon ton realty, 50% доходности — это потолок, который можно получить от вложений в «элитку», при этом период ожидания высокой цены может доходить до 10 лет. В целом, элитный сегмент практически не используют для инвестиций.

Кроме того, дополнительную доходность можно получить при покупке квартиры с перспективным месторасположением. Это районы, в которых будет развита транспортная инфраструктура, где запланированы реконструкция трасс или появление новых станций метро. За счет этих улучшений можно заработать еще как минимум 10−15%, отмечают эксперты. Инвестиции в готовое жилье на краткосрочную перспективу не вполне целесообразны, так как степень удорожания таких объектов, как в Москве, так и в Московской области лежит в рамках 4−7% в год.

Как рассказал Александр Пыпин, результат вложения средств в недвижимость зависит и от целей инвестора. «Чего он в итоге хочет получить? Максимально быстро заработать или заработать много, но позже? Или не заработать, а надежно вложить деньги с минимальным риском? Тем, кто хочет быстрый возврат денег, рекомендуются проекты панельного домостроения, так как они обычно быстро строятся. Тому, кто готов играть долго, подойдут индивидуальные высотные проекты, которые могут строиться 4−5 лет, но зато к моменту ввода в строй цена в них может удвоиться. Для надежности лучше вкладываться в проекты, где коробка уже возведена, документация полноценна и соответствует действительности, застройщик вызывает доверие, а сроки передачи квартир покупателям в договорах минимальны», — рассказал он.

Риски есть всегда

Инвестиций без рисков не бывает. Как отметил Александр Пыпин, их степень зависит, например, от стадии строительства. «Когда здания еще нет, то есть риск, что его не построят вовсе. Следующий риск — здание построено, но коммуникации к нему не подведены, или подведены, но поставщики коммунальных ресурсов отказываются запускать тепло, воду и т. п. В случае даже если здание уже возведено и подведены и запущены коммуникации, остаются риски юридические. Есть немало примеров, когда застройщик не мог ввести в строй здания или договориться с коммунальщиками. И покупатели ждали передачи квартир в уже построенных зданиях годами и даже решались на штурм и „самозаселение“ в такие объекты», — отметил он. Также существует риски и не зависящие от того, на какой стадии находится объект. Например, повторная продажа квартиры. «Существенно снизить риски при покупке можно, взаимодействуя с компанией, работающей по 214-ФЗ. Договоры, заключаемые в соответствии с этим законом, подлежат обязательной регистрации в Росреестре, что исключает повторную продажу. Более того, у большинства компаний на сайте находится реестр („шахматка“) свободных квартир, обновляемый в режиме реального времени. Так, приобретя квартиру, клиент сможет контролировать, не появилась ли она снова в продаже на сайте», — рассказала Дарья Третьякова. Второй риск — это банкротство застройщика. Снизить этот риск возможно на этапе подбора вариантов для инвестирования, выбирая крупных игроков рынка с опытом более 5 лет. Третий риск связан со срывом сроков строительства. Но с принятием 214-ФЗ наметилась положительная динамика в решении этого вопроса. Финансовые катаклизмы в масштабах всей страны и сопровождающий их застой на рынке также могут затруднить реализацию квартиры.

О росте цен

Что касается роста цен на квартиры, то сейчас на рынке недвижимости сложилась неоднозначная ситуация. «С конца прошлого года мы наблюдаем негативные тенденции в банковской сфере („чистку рядов“ и едва ли не массовый отзыв лицензий), а с начала года — небывалое падение рубля. При сохранении тенденции девальвации в течение первого квартала, мы увидим дополнительный рост цен на рынке новостроек в пределах 3−5%. Прогнозировать дальнейшее развитие событий пока нецелесообразно — сейчас на рынке царят тревожные настроения, связанные с ожиданием очередного кризиса. Тем не менее, даже если он случится, то наблюдать его последствия мы будем уже во второй половине года за счет инертности рынка недвижимости», — рассказала Мария Литинецкая.

По словам Софьи Лебедевой, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки», если сравнивать инвестиции в жилье, банковские вклады и ценные бумаги, то недвижимость была и остается наиболее надежным видом вложений в силу меньшей чувствительности этого рынка к макроэкономическим изменениям. Пока доля инвесторов в сегменте новостроек не превышает 20% от числа всех сделок на рынке. «Заметный приток инвесторов на рынок новостроек может ожидать в случае серьезных экономических пертурбаций, когда недвижимость может выступить альтернативным и более надежным видом вложений. Цены на первичном рынке за прошедший год продемонстрировали уверенный прирост в пределах инфляции, и скорее всего рост в таких пределах продолжится и в нынешнем году», — подчеркнула она.

А по оценкам Александра Пыпина, перспектив роста средних цен на жилую недвижимость (вместе и вторичный, и первичный рынок) в Московском регионе в 2014 году нет, хотя возможны отдельные скачки, обусловленные макроэкономической конъюнктурой. «При этом цены на конкретные проекты на рынке новостроек будут расти по мере их строительства, но средняя цена по рынку будет держаться в случае вывода новых проектов по низким ценам. Жилые проекты в локациях, где будет наиболее активно развиваться социальная и транспортная инфраструктура, могут показывать наиболее высокую доходность», — заключил он.

Фото: Илья Питалев/ РИА Новости

Новости СМИ2
Новости 24СМИ
Новости Лентаинформ
Последние новости
Цитаты
Вадим Трухачёв

Политолог

Сергей Удальцов

Российский политический деятель

Комментарии
Новости партнеров
Фоторепортаж дня
Новости СМИ2
Новости 24СМИ
Новости Лентаинформ
Новости Медиаметрикс
Рамблер/новости
Новости НСН
Новости Жэньминь Жибао
Новости Финам
СП-ЮГ
СП-Поволжье
В эфире СП-ТВ
Фото
Цифры дня