Недвижимость

Выгодное приобретение для сдачи в аренду

Какой доход можно получить от апартаментов?

  
3226

Покупка апартаментов для последующей сдачи в аренду по сравнению со сдачей квартиры является более прибыльным делом. Какова разница в цене, арендных ставках и прибыли? И каковы сроки окупаемости?

Большая разница

Как отмечают эксперты, покупка апартаментов для последующей сдачи в аренду интересна многим инвесторам, поскольку разница в цене между подобными объектами и аналогичными по характеристикам квартирами по-прежнему составляет примерно 10−20%. Соответственно, меньший по стоимости входной билет обеспечивает более короткие сроки окупаемости. Доход от сдачи апартаментов может принести порядка 5−10% в год. Итоговый уровень доходности будет зависеть непосредственно от сегмента, к которому будет относиться комплекс с апартаментами, характеристик его местоположения, инфраструктуры в составе комплекса и так далее.

«При условии сдачи однокомнатных апартаментов комфорт-класса (стоимостью около 5 млн. рублей) за 35 тыс. рублей в месяц, срок окупаемости составит около 10−12 лет, тогда как в случае квартиры эти сроки составят более 15 лет. В бизнес-классе при ставке в 60 тыс. рублей в месяц данный показатель будет находиться примерно на таком же уровне», — рассказала Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».

Но по мнению Дарьи Третьяковой, руководителя отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья», сравнивать сдачу апартаментов и сдачу квартир в аренду сложно. «Да и выгода от сдачи апартаментов несколько иная. Апартаменты покупают для сдачи в аренду не те, кто рассчитывает получить сиюминутную прибыль, а люди, рассчитывающие на стабильный доход в течение продолжительного времени», — отметила она.

В арендных ставках на апартаменты и аналогичные по характеристикам квартиры не будет никакой разницы — они будут абсолютно одинаковыми. «Главное отличие апартаментов состоит в невозможности получения прописки, однако для арендатора это не играет никакой роли.

Ставки будут различаться только в том случае, если оплату коммунальных платежей собственник переложит на плечи арендаторов. Расходы на оплату «коммуналки» в сегменте апартаментов выше. Как правило, они отличаются на ставку НДС по сравнению с квартирными ставками. В цифрах арифметика следующая: на воду +10%, на тепло + 25%, на электричество + 27% (из расчета усредненного тарифа 2,5 руб./кВт час). В итоге, ежемесячная квартплата апартаментов в 100 кв. м будет на 2−2,5 тыс. выше, чем у аналогичной по площади квартиры, но никак не в два-три раза, как думают многие", — пояснила Екатерина Фонарева, коммерческий директор Корпорации «Баркли».

Для большей прибыли

Как рассказала Мария Литинецкая, для последующей сдачи апартаментов в аренду однозначно необходимо приобретать объекты, находящиеся на начальной стадии строительства, иначе срок окупаемости будет больше. «Через 1,5−2 года комплекс уже будет сдан в эксплуатацию, однако бюджет покупки будет на 30% меньше, чем стоимость апартаментов в готовых проектах», — отметила она.

Критерии выбора апартаментов для последующей сдачи в аренду, такие же, как при выборе квартир с той же целью. Главным из них, помимо бюджета, будет транспортная доступность. Имеет смысл рассматривать объекты, расположенные либо близко к центру, либо за ТТК, но рядом с метро. Именно такие объекты наиболее привлекательны с точки зрения инвестиций — они покажут максимальную доходность, поскольку в этих апартаментах можно установить высокую арендную ставку. С точки зрения транспортной доступности в качестве примера можно привести МФК «Водный». Он находится буквально в одной минуте от метро. По словам Марии Литинецкой, более удачного объекта с точки зрения расположения, причем с доступным уровнем цен, в настоящий момент на первичном рынке Москвы нет. «Кроме того, к преимуществам проекта можно также отнести то, что его окружает уже действующая жилая застройка со сформированной инфраструктурой. Апартаменты площадью 42,7 кв. метров в „Водном“ можно приобрести за 5,9 млн. рублей. При этом по своим качественным характеристикам они не будут уступать бизнес-классу (в комплексе улучшенные отделки мест общего пользования, подземный паркинг и огороженная территория). Соответственно, сдавать их можно по соответствующим ставкам — около 45 тыс. рублей. То есть инвестор будет получать примерно 540 тыс. в год. Если рассматривать в том же районе однокомнатную квартиру, площадью 40,2 кв. метров (расположенную в ведомственном кирпичном доме на ул. Адмирала Макарова, 45), то ее стоимость будет существенно выше — 8,8 млн. рублей. Сдавать ее можно за те же 45 тыс. рублей в месяц (540 тыс. рублей в год), однако срок окупаемости будет значительно больше», — рассказала она. Если же искать квартиру в том же ценовом диапазоне, что и в «Водном», то можно рассмотреть покупку «однушки» в кирпичном доме, расположенном на ул. Головинское шоссе, 4. Ее площадь составляет 30 кв. метров, а стоимость — 6 млн. рублей, но сдавать такую квартиру можно не более чем за 30 тыс. рублей, то есть инвестор будет получать 360 тыс. рублей в год.

Обязательства собственника

Обязательства у собственников апартаментов точно такие же, как и у владельцев квартир — оплачивать коммунальные и эксплуатационные платежи, а также налог на недвижимость. «Никаких дополнительных расходов у них нет. Единственное отличие состоит в величине расходов. О разнице по коммунальным платежам говорилось выше. А что касается налога, то ставка на апартаменты составляет 0,5%, на квартиры — 0,1%», — отметила Мария Литинецкая.

«Помимо этого, если приобретать апартаменты в новостройке, арендодателю придется делать ремонт, что в итоге выльется в дополнительную статью расходов. Но все это применительно и для случаев приобретения квартиры для последующей сдачи в аренду. Кроме этого, при сдаче апартаментов, важным фактором является уровень цены сервисных услуг, которые не предоставляются в обычном многоквартирном доме», — подчеркнула Дарья Третьякова.

Фото: ИТАР-ТАСС

Новости СМИ2
Новости 24СМИ
Новости Лентаинформ
Последние новости
Цитаты
Вадим Трухачёв

Политолог

Сергей Удальцов

Российский политический деятель

Комментарии
Новости партнеров
Фоторепортаж дня
Новости СМИ2
Новости 24СМИ
Новости Лентаинформ
Новости Медиаметрикс
Рамблер/новости
Новости НСН
Новости Жэньминь Жибао
Новости Финам
СП-ЮГ
СП-Поволжье
В эфире СП-ТВ
Фото
Цифры дня