Недвижимость

Ипотечная палочка-выручалочка

Эксперты: рефинансирование кредита выгодно, но банки могут отказать

  
1310

Игроки рынка недвижимости, непосредственно связанные с вопросами ипотечного кредитования, преисполнены оптимизма: год в этом сегменте начался на подъеме. В 2012-м, например, с помощью таких программ приобреталось 20,5% всего жилья. А уже в конце 2013-го этот показатель составлял уже 24,6%.

В то же время по состоянию на 1 января 2014 года в силу различных экономических причин общая задолженность населения России перед банками, как сообщают, в частности, «Новые Известия», превысила отметку в 10 триллионов рублей. Из них без малого треть (около 3 триллионов) — долги по ипотеке. При этом аналитики рынка уверены, что в дальнейшем экономические угрозы будут только увеличиваться. Но вместе с этим, считают они, среди населения будет расти и популярность кредитных продуктов. Это вполне логично, поскольку данные последних опросов ВЦИОМ наглядно демонстрируют: соотечественники копят деньги в первую очередь на жилье. Однако его стоимость заставляет их обращаться к ипотечным займам.

Может ли в трудной ситуации рефинансирование ипотечного кредита помочь плательщику остаться в категории добросовестных клиентов банков и не иметь дела с коллекторскими агентствами и службами взыскания убытков? И насколько в целом оправдан и выгоден такой шаг для рядовых граждан? Об этом «Свободная Пресса» побеседовала с Марией Поляковой, директором департамента инноваций, методологии и стандартизации АИЖК.

«СП»: — Имеется ли какая-либо статистическая информация о количестве обращений клиентов именно по рефинансированию ипотечного кредита? Как часто это происходит и каковы основные причины подобных обращений?

— Полагаем, что статистика в общероссийском масштабе именно по рефинансированию ипотечных кредитов не ведется. Возможно, отдельные банки и организации занимаются этим, но сугубо с целью оптимизации собственных программ по рефинансированию. Но это, как правило, закрытая информация для внутрислужебного пользования, которая вряд ли раскрывается.

«СП»: — Какие положительные и отрицательные стороны имеются у рефинансирования ипотеки?

— В основном минусы кроются в неизбежных сопутствующих дополнительных расходах по получению нового кредита. Но главный недостаток — это, пожалуй, возможность потери права на имущественный налоговый вычет. Он предоставляется один раз в жизни (согласно ст. 220 Налогового кодекса РФ) в размере 13% от суммы уплаченных процентов по кредитам и займам при приобретении или строительстве жилого помещения.

Очень важно: продолжать пользоваться вычетом смогут только те заемщики, которые кредит погасили кредитом. Те же, кто хочет погасить заем кредитом или хочет получить заем на погашение кредита, право на вычет с суммы уплаченных процентов теряют. Потому что кредиты предоставляют именно банки, а займы — иные организации. Поэтому всегда нужно с математической точностью просчитывать экономическую выгоду от рефинансирования с учетом данного фактора.

Плюсы же для каждого заемщика индивидуальны — каждый преследует свою цель. Кому-то необходимо снизить кредитную нагрузку путем уменьшения процентной ставки или увеличения срока кредита, кто-то наоборот идет на сокращение срока кредита (с одновременным увеличением ежемесячных платежей) с целью получить максимально низкую процентную ставку, кто-то хочет поменять валюту кредита, состав заемщиков и залогодателей…

В апреле прошлого года мы ввели в линейку своих продуктов программу «Кредит на погашение ранее предоставленного кредита». Ее основная задача как раз и состоит в том, чтобы заемщик мог переоформить имеющийся кредит на более выгодных условиях. Плюсы вполне очевидны. Во-первых, расчет максимальной суммы кредита учитывает текущую стоимость предмета залога, а не устаревшие данные о цене в договоре купли-продажи. Это позволяет снизить процентную ставку, ведь с течением времени соотношение суммы кредита и стоимости залога меняется. Во-вторых, мы предлагаем применять механизм последующей ипотеки, что существенно снижает риски нового кредитора, позволяет заемщику избежать привлечения потребительских кредитов и снимает необходимость в предоставлении кредитору дополнительного обеспечения.

Сейчас ставка по этой программе составляет от 9,2%. Минимальный первоначальный взнос — 10% при залоге квартиры и 40% при залоге жилого дома с земельным участком. На сегодняшний день это одно из наиболее привлекательных на рынке ипотечного жилищного кредитования предложений. Кроме того, если предыдущий кредит обслуживался более 18 месяцев и по нему не было допущено просрочек, ставка может быть дополнительно снижена. А с января этого года мы начали предоставлять специальный вычет к стандартным процентным ставкам в размере от 0,05 до 0,85 процентных пунктов в рамках программы по рефинансированию кредитов. Перекредитоваться по этой программе АИЖК можно не более двух раз.

«СП»: — Насколько в среднем может возрасти или сократиться бремя ипотечного кредитования для заемщика в случае рефинансирования?

— Вы имеете в виду, насколько увеличится или снизится в результате размер ежемесячного платежа? Эта разница рассчитывается для каждого конкретного случая в индивидуальном порядке с учетом финансовых возможностей (среднемесячного дохода) заемщика, который обратился за получением кредита или займа.

«СП»: — Не секрет, что о некоторых нововведениях в документообороте рядовые потребители узнают, так сказать, постфактум. Учитывая, что новые требования, как правило, вводятся обычно в первые месяцы нового года, скажите, каков пакет дополнительных документов, предоставляемый заемщиком при рефинансировании? Как в этом случае изменяются условия страхования ипотечного имущества?

— Понимаете, рефинансирование (перекредитование) — это фактически получение нового кредита. Следовательно, такая операция связана с выполнением ряда формальностей. В частности, заемщик должен будет снова подтвердить свою платежеспособность.

Также необходимо продемонстрировать, что предмет залога по-прежнему удовлетворяет необходимым требованиям. То есть нужно сделать новую оценку жилья, заново собрать все справки, пройти андеррайтинг, погасить имеющийся кредит, зарегистрировать факт погашения предыдущей ипотеки и зафиксировать предоставление новой. Страховку же можно будет просто переоформить.

В связи с этим наименее затратным может стать перекредитование в своем, прежнем банке. Поскольку организация ведет историю платежей по каждому кредиту, это является своего рода гарантией кредитоспособности заемщика.

«СП»: — По каким причинам заемщику в принципе могут отказать в рефинансировании кредита?

— Причины отказа абсолютно те же самые, что и при получении обычного ипотечного кредита. В частности, кредитор может отказать, если на погашение имеющегося кредита были использованы средства материнского (семейного) капитала. В этом случае, по закону, в течение полугода после погашения имеющегося кредита и ипотеки необходимо включить несовершеннолетних в число собственников. Банки, как правило, очень неохотно на это идут. При этом в программе АИЖК «Кредит/заем на погашение ранее предоставленного кредита/займа» по данному основанию запрета нет, поэтому и отказов быть не должно.

Дополнительно можно отметить, что банки могут отказать в рефинансировании, если первоначальный кредитор не даст согласие на последующую ипотеку. Ведь в этом случае новый кредитор будет нести риск необеспеченности кредита на период, пока предыдущий кредит не будет погашен, не будет снято обременение и не произойдет регистрация нового договора об ипотеке.

Вообще же банки могут отказать практически по любой причине. Это, в частности, отрицательная кредитная история заемщика по погашаемому кредиту или потребительским кредитам. Это заниженная цена жилого помещения в договоре купли-продажи (до 1 миллиона рублей), тогда как сумма кредита превышает этот размер. Это наличие у заемщика нескольких действующих потребительских кредитов, наличие в числе собственников жилого помещения несовершеннолетних, несоответствие предмета залога требованиям банка и т. д. Причина отказа в каждом конкретном случае — закрытая для заемщика информация, которую банк не обязан доводить до его сведения.

«СП»: — Из всего сказанного выше понятно, что рефинансирование — это зачастую довольно хлопотно и может потребовать значительных временных затрат. Тогда в каком случае вообще стоит прибегать к этой процедуре?

— Для того чтобы рефинансирование ипотечного кредита было целесообразно, необходимо, чтобы ставка по вновь получаемому кредиту была минимум на 2% ниже, чем у первоначального кредита. И до конца обслуживания первоначального кредита оставалось не менее трех лет. Также перекредитование может оказаться очень эффективным, если имеющийся кредит получен в иностранной валюте и погашать его приходится в иностранной валюте. Это особенно актуально, учитывая ситуацию на экономическом рынке, когда происходит неуклонное снижение курса рубля.

Новости СМИ2
Новости 24СМИ
Новости Лентаинформ
Последние новости
Цитаты
Олег Смирнов

Заслуженный пилот СССР

Сергей Обухов

Доктор политических наук, секретарь ЦК КПРФ

Комментарии
Новости партнеров
В эфире СП-ТВ
Новости СМИ2
Новости 24СМИ
Новости Лентаинформ
10 лет Свободной Прессе
Федор Бирюков
Федор Бирюков

10 лет — немалый срок жизни для современного СМИ. «Свободная пресса» успешно преодолела свое первое десятилетие и, очевидно, только лишь набирает обороты. Среди множества информационных агентств и новостных сайтов «СП» выделяется как широким охватом освещаемых вопросов, так и нестандартным, даже зачастую неполиткорретным подходом к раскрытию тем. Это действительно свободная трибуна, работающая на стыке публицистики и экспертного анализа и рассчитанная на самую разнообразную аудиторию — как в плане возраста, так и политической позиции. Именно в силу своего универсализма и дерзости «СП» выгодно выделяется на фоне множества интернет-изданий, зачастую просто дублирующих информацию. У «Свободной прессы» свой фирменный подход к созданию контента, а также своя аудитория, и довольно обширная.

В сумме мы получаем именно то, что надо — пространство свободной, но и ответственной информации со своим уникальным стилем, узнаваемыми лицами и готовностью обсуждать любые, самые острые и противоречивые проблемы. Поздравляю издание с первым десятилетним юбилеем и желаю держаться выбранного курса и дальше! «Свободной прессе» — ура!

Новости Финам
Рамблер/новости
Новости НСН
Новости Жэньминь Жибао
Новости Медиаметрикс
СП-ЮГ
СП-Поволжье
В эфире СП-ТВ
Фото
Цифры дня