Недвижимость

Деньги в «квадрате»

Девелоперы не спешат строить новые объекты, спрос на эконом-класс растет

  
1185

Февраль ознаменовался экономическими «антирекордами». Именно в это время падение курса национальной валюты пробило все исторические максимумы. Ситуация не могла не отразиться на рынке недвижимости. Конечно, повальной паники не случилось, но, как говорится, тенденции налицо.

Весьма показателен в этом плане рынок столичных новостроек, по мнению специалистов — один из самых перспективных сегментов в плане сохранения инвестиций. «Свободная Пресса» предлагает вниманию читателей анализ двух сегментов (элит и эконом), подготовленный экспертами, а также собственное видение ситуации.

Статистика по сегменту эконом-класса

Эксперты компании «Метриум Групп» пришли к выводу, что в феврале распределение предложения в сегменте новостроек эконом-класса по столичным округам не претерпело значительных изменений. Лидером по объему продаваемых корпусов и квартир продолжает оставаться ЮАО (37,9% и 62,3% соответственно). На втором месте расположился ЮВАО, а на третьем — СЗАО. Наибольшие изменения отмечены в ВАО, доля которого в структуре предложения по корпусам увеличилась почти в 2 раза.

За прошедший месяц доля двухкомнатных квартир в структуре предложения выросла на 2% (до 44%), а многокомнатных — снизилась на ту же величину. Процент одно- и трехкомнатных квартир остался неизменным (36% и 18% соответственно). Доля квартир в готовых домах увеличилась на 7% и составила 44%. Еще 26% лотов продается в новостройках на самой ранней стадии строительства, 22% - в корпусах, где ведется активное строительство. 8% квартир приходится на дома, в которых основные строительные работы завершены и ведется отделка.

Средневзвешенная цена квадратного метра на первичном рынке массового жилья составила 143 684 руб. Максимальное повышение ценового уровня (на 8%) зафиксировано в СЗАО. Также на 4% выросла цена первичного жилья эконом-класса в ЮЗАО и СВАО. В числе главных причин: плановое повышение цен по крупным проектам, а также уход с рынка дешевых предложений. В остальных округах наблюдался рост или уменьшение среднего уровня цен в пределах не более 1%.

В среднем стоимость однокомнатной квартиры в новостройке составила 6,44 миллиона рублей, двухкомнатной — 9,19 миллиона, а трехкомнатной — 11,54 миллиона рублей. По сравнению с январем рост составил 3,1%, 1,8% и 1,7% соответственно. Стоимость наиболее доступных объектов в этом сегменте колебалась в диапазоне от 4,1 миллиона рублей (38,5 кв.м.) до 4,6 миллиона рублей (36,9 кв.м.). Самые дорогие квартиры в массовом сегменте продавались в диапазоне от 26 миллионов (за 176,3 кв.м.) до 18,6 миллиона рублей (за 111,9 кв.м.).

Комментарий эксперта

Директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп» Анна Соколова:

— Февраль на рынке недвижимости массового сегмента был отмечен высоким уровнем спроса. На его продолжилась обозначенная в начале года тенденция к сокращению объема предложения (в феврале — на 11,8%). Оно в сегменте эконом-класса пополняется в основном за счет выхода дополнительных корпусов и объемов в давно реализуемых проектах, а не за счет появления новых проектов. Многие продавцы отреагировали на рост спроса повышением цен в своих проектах, что, в свою очередь, повлекло за собой увеличение уровня цен в среднем по городу до 143 684 рублей.

Статистика по сегменту элитных новостроек

Экспертами аналитической группы корпорации «Баркли» зафиксировано падение предложение на 1,5%. В общей сложности этот показатель составил 83,4 тысячи квадратных метров. Из этого количества на квартиры пришлось 52 тысячи, на апартаменты — 31,4 тысячи. Доля последних на рынке элитного жилья составила 38% от общего объема в количественном выражении и 47% от суммарной площади. Примечательно, что в течение месяца в открытую продажу не поступило ни одного подобного объекта. В настоящее время продажи ведутся в 24 жилых и 9 апартаментных комплексах. При этом 76% элитных новостроек, где еще ведутся первичные продажи, уже сданы. Еще 18% находятся на стадии монтажа.

Средняя площадь реализуемых элитных апартаментов составляет около 180 «квадратов», а квартир — 200. Наибольшее количество предлагаемых объектов (66%) составили квартиры и апартаменты площадью от 100 до 250 квадратных метров. Лидером по объему предложения по-прежнему является район Хамовники, где сосредоточено 50% от всех реализуемых объектов элит-класса.

По состоянию на конец февраля 2014 г. средняя цена 1 квадратного метра квартиры в элитной новостройке составила 23 600 долларов. В апартаментах его стоимость была чуть ниже — 22 400 долларов. По итогам месяца средние показатели незначительно выросли на 0,5−0,7% в связи с изменением структуры предложения.

Объем предложения на рынке новостроек премиум-класса снизился на 1%. В общей сложности в феврале в этом сегменте было выставлено на продажу 304 тысячи квадратных метров, из которых 211 тысяч составили квартиры, а 92,8 тысячи — апартаменты. В течение месяца новые проекты в этом классе на рынок не выходили.

Доля апартаментов в сегменте премиум-класса существенно не изменилась и составляет 30% от общей объема предложения в количественном выражении и суммарной площади предлагаемых объектов. В настоящее время продажи ведутся в 19 жилых и 10 апартаментных комплексах премиум-класса. При этом 48% новостроек, в которых еще ведутся первичные продажи, уже построены и сданы. Еще около 30% объектов находятся на стадии монтажа.

Средняя площадь апартаментов в этом сегменте составляет около 150 квадратных метров, квартир — 140. Около 40% от всех предложений февраля составили объекты площадью от 100 до 150 «квадратов».

Структура предложения по районам существенно не изменилась. По-прежнему в сегменте жилых новостроек весь объем поровну распределен между районами ЦАО и районами за его пределами (Донской, Раменки, Щукино). Лидер — снова Хамовники (40% суммарного объема предложения и около 80% предложения ЦАО).

По итогам месяца средняя цена 1 квадратного метра в сегменте новостроек премиум-класса существенно не изменилась — 13 500 долларов, показав рост всего лишь в 0,7%. В жилых комплексах ЦАО этот показатель упал на 1,5% (14 100 $), тогда как апартаменты выросли на 1,7% (13 800 $).

Комментарий эксперта

Коммерческий директор «Баркли» Екатерина Фонарева:

— В настоящее время на рынке элитной недвижимости отмечается увеличение спроса вследствие выхода инвесторов, желающих перевести свои активы в недвижимость. Это связано как с нестабильностью финансовых рынков, так и с часто появляющейся информацией об отзыве лицензий у банков.

Несмотря на отмечаемый на рынке рост количества инвестиционных покупателей, сдерживающими факторами для спекулятивного повышения цен сегодня являются широкий выбор предложения и высокая конкуренция. Резкое удорожание может привести спрос из активного в отложенное состояние. Тем не менее, объекты на активной стадии строительства будут расти в цене за счет повышения уровня готовности. Инвестиционный всплеск будет, скорее всего, сохраняться до наступления определенного курсового баланса, в дальнейшем спрос выйдет на стабильный уровень.

Комментарий «Свободной Прессы»

Для тех, кто умеет читать между строк, все уже понятно. Граждане, обладающие свободными средствами, стремятся вкладывать их во что-то, пусть и менее доходное, но более надежное, чем российская валюта. Потому что давать четкие и однозначные прогнозы эксперты не берутся (слишком много факторов в настоящее время приходится учитывать), а народ по привычке, наученный горьким опытом последних 10−15 лет, готовится к худшему: «вдруг рубль и дальше будет дешеветь, а тут хоть квартира будет».

Девелоперы также ведут себя довольно предсказуемо. Как повелось в России, цены оперативно повышают именно на тот товар, который пользуется наибольшим спросом. А строить новые объекты, опять же, не спешат: «я деньги в новый проект вложу, а вдруг рубль подешевеет еще, и я их потеряю».

Вообще рынки недвижимости настолько инертны, что все экономические катаклизмы отражаются на них в последнюю очередь. Но вырисовывающийся сейчас в этом секторе экономики вектор движения следует рассматривать не как признак очередного весеннего оживления, а, скорее, как очень тревожный сигнал: признак очередной волны кризиса. Слишком уж много негативных факторов сошлось в одно время и в одном месте.

Фото: Виталий Белоусов/РИА Новости

Новости СМИ2
Новости 24СМИ
Новости Лентаинформ
Последние новости
Цитаты
Максим Шевченко

Журналист, член Совета "Левого фронта"

Вадим Кумин

Политический деятель, кандидат экономических наук

Михаил Делягин

Директор Института проблем глобализации, экономист

Комментарии
Новости партнеров
Фоторепортаж дня
Новости СМИ2
Новости 24СМИ
Новости Лентаинформ
Выборы мэра Москвы
Выборы мэра Москвы
Новости Финам
Рамблер/новости
Новости НСН
Новости Жэньминь Жибао
Новости Медиаметрикс
СП-ЮГ
СП-Поволжье
В эфире СП-ТВ
Фото
Цифры дня