Недвижимость

Trade-in: срочный выкуп квартир

Как действует схема trade-in на рынке недвижимости?

  
5189

На рынке недвижимости существует множество схем продаж квартир. Среди них есть схема trade-in. Что это такое? Каким образом проходят сделки? И интересно ли это продавцу недвижимости?

Новая схема

Схема trade-in пришла на рынок недвижимости из автомобильной отрасли несколько лет назад. И особенно была распространена в послекризисный период, когда вторичное жилье на свободном рынке продавалось неохотно, сроки экспозиции увеличивались в разы, но в то же время в продажу поступали очень выгодные предложения новостроек, которые резко росли в цене. И как раз trade-in помог покупателям, которые не могли самостоятельно быстро продать «вторичку» и купить новое жилье, рассказала Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». А, по мнению Владимира Каширцева, директора по развитию бизнеса компании «Азбука Жилья», появление услуги trade-in было обусловлено уменьшением количества свободных денежных средств у людей и повышением процента закредитованности населения, то есть потенциальных покупателей, которые уже имели какие-либо кредитные обязательства и не могли воспользоваться ипотечным кредитом.

В результате, появление опции trade-in стало логичным шагом в рамках работы компаний, направленной на совершенствование сервиса, на расширение целевой аудитории проекта и активизацию продаж.

Trade-in и взаимозачет

Часто покупатели путают две схемы trade-in и взаимозачет. Их принципиальное отличие заключается в скорости сделки. По словам Светланы Бириной, руководителя департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость», по своей технологии это абсолютные разные сделки, хотя цель в итоге одна — обменять старое жилье на новостройку. «Если взаимозачет действует почти как альтернатива (квартира продается по рыночной цене, а вырученные деньги идут на покупку новостройки), то trade-in — это выкуп на новостройку.

При trade-in компания выкупает старую квартиру и берет риски по её реализации на себя, взамен предоставляя недвижимость в новостройке. Конечно, при данной схеме можно купить только те квартиры, которые представлены в ассортименте компании. Главное преимущество trade-in в том, что можно за короткий срок совершить сделку", — отметила она.

Однако это достаточно рискованный вариант, как для застройщика, так и для покупателя. «Девелопер не получает деньги от продажи, а только другую недвижимость, которую он должен еще и реализовать. А для покупателя trade-in в чистом виде невыгоден финансово, поскольку его квартира чаще всего выкупается по нерыночной цене», — подчеркнула Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».

Сделка trade-in происходит следующим образом. «После обращения клиента в отдел trade-in, квартира оценивается. С клиентом согласовывается цена выкупа квартиры. Новостройка снимается с продажи и бронируется за клиентом по согласованной цене. Агентство или застройщик выкупает на себя квартиру. Клиент подписывает договор долевого участия (ДДУ) и после регистрации ДДУ перечисляет полученные за вторичку деньги в качестве оплаты за новостройку», — рассказал Владимир Каширцев. Вся сделка может занять несколько дней. Такая схема подходит тем, кто планирует срочно продать квартиру, чтобы купить новую.

Взаимозачет же — это предшественник услуги trade-in. При взаимозачете квартира не выкупается мгновенно. Компания сначала выставляет ее на продажу через собственные каналы. «Параллельно с этими действиями бронируется выбранный вариант в новостройке или загородном поселке. При этом цена не всегда фиксируется — для того же девелопера это невыгодно, поскольку срок экспозиции старой квартиры может составить от 1,5 до 3 месяцев. Тем не менее, данная схема более приемлема для каждой из сторон сделки, поскольку чаще всего им удается соблюсти свои интересы», — отметила Мария Литинецкая. При взаимозачете если квартира продается по рыночной цене, с момента выставления ее на реализацию до получения задатка, в среднем, проходит 2−3 недели. Если цена завышена, то квартира может находиться в экспозиции сколь угодно долго. Все зависит от того, насколько адекватна заявленная стоимость.

Как рассказал Владимир Каширцев, сейчас редко где можно встретить услугу trade-in в начальном ее смысле. «На рынке недвижимости используются три термина — trade-in, взаимозачет, альтернатива — стандартов нет, но, как правило, под ними подразумевается одно и то же: никто квартиру клиента не выкупает, а сначала продают старую квартиру, а потом оплачивают из этих денег новостройку, то есть взаимозачет в чистом виде. Важно обратить внимание на правильность бронирования новостройки, и чтобы новостройка была действительно снята с продажи под продавца вторички», — подчеркнул он.

Параметры квартир

Существует несколько требований, которые предъявляются к квартире для участия в сделках по схеме trade-in. «Во-первых, она должна располагаться на территории Москвы или, в крайнем случае, ближнего Подмосковья. Во-вторых, в зачет примут только ту квартиру, которая находится в собственности совершеннолетнего клиента более трех лет. В-третьих, на момент продажи в ней никто не должен быть прописан. Также в системе trade-in есть несколько ограничений — например, комнаты в коммуналках, семейных общежитиях, квартиры в аварийных домах или доли квартир не рассматриваются», — рассказала Мария Литинецкая.

По ее словам, зачетная квартира чаще всего реализуется по низкой цене, которая не соответствует рыночным реалиям — скидка иногда может доходить до 30% и выше. В таких случаях достаточно сложно судить об объективности оценки, поскольку риэлтор (или застройщик) старается как можно быстрее избавиться от «лишнего груза». «Дисконт зависит от степени износа объекта, его ликвидности. За высококачественное и ликвидное жилье наша компания готова доплачивать до 90% от его стоимости», — отметила Светлана Бирина.

Принцип действия услуги trade-in кажется весьма заманчивым для многих покупателей — их привлекает возможность быстрого переезда из старого жилья в новую квартиру или даже собственный дом. «Однако спрос на trade-in сейчас весьма ограничен. Во-первых, компаний, предлагающих подобную услугу, не так много, так как такое агентство должно заниматься всеми сегментами жилой недвижимости, как на первичном, так и на вторичном рынке. А во-вторых, схема trade-in в чистом виде — довольно невыгодна как для покупателя, так и для застройщика», — рассказала Мария Литинецкая. По ее словам, девелоперы настроены на быструю реализацию проекта, поэтому при прочих равных условиях они предпочтут клиента с «живыми» деньгами на руках, а не лишний объект недвижимости на балансе. «А у покупателей при экспресс-зачете вообще возникает упущенная выгода. В ближайшей перспективе ситуация, скорее всего, не поменяется. Конечно, на рынке будут присутствовать такая схема, но все равно это разовая практика, а не распространенная тенденция», — отметила она.

Схема взаимозачета, конечно, более распространена, чем trade-in. По двум причинам. «Во-первых, клиенты не готовы продавать свои квартиры с большим дисконтом. А во-вторых, немногие агентства и застройщики рискуют выкупать квартиры на себя, чтобы потом их реализовывать на открытом рынке в течении нескольких месяцев», — подчеркнул Владимир Каширцев. Процент сделок по схеме взаимозачет может достигать 10% от всех сделок по проекту, отмечают эксперты.

Сейчас многие крупные агентства недвижимости и застройщики предлагают в новостройках обе схемы (ЖК «Новокосино», мкр. «Царицыно», ЖК «Ромашково», ЖК «Центральный», ЖК «Панорама», ЖК «Весенний», ЖК «Поварово-Первый», ЖК «Светолюбово» и т. д.).

Фото ИТАР-ТАСС/ Денис Вышинский

Новости СМИ2
Новости 24СМИ
Новости Лентаинформ
Последние новости
Цитаты
Вадим Кумин

Политический деятель, кандидат экономических наук

Игорь Рябов

Руководитель экспертной группы «Крымский проект», политолог

Михаил Делягин

Директор Института проблем глобализации, экономист

Комментарии
Новости партнеров
Фоторепортаж дня
Новости СМИ2
Новости 24СМИ
Новости Лентаинформ
Выборы мэра Москвы
Выборы мэра Москвы
Новости Финам
Рамблер/новости
Новости НСН
Новости Жэньминь Жибао
Новости Медиаметрикс
СП-ЮГ
СП-Поволжье
В эфире СП-ТВ
Фото
Цифры дня