Новое кольцо Подмосковья

ЦКАД — центральная кольцевая автомобильная дорога, масштабный проект развития инфраструктуры Московской области. Строительство трассы планируют начать в этом году. Основное назначение кольцевой дороги — это разгрузка федеральных дорог и МКАД путём перераспределения транзитного потока автотранспорта. Что думают эксперты рынка недвижимости о новой дороге? Как ее строительство повлияет на цены на недвижимость и земли?

Масштабный проект

Новая трасса пройдет по территории Подмосковья, на удалении примерно 40−50 километров от МКАД. В связи с расширением границ Москвы в 2012 году часть ЦКАД затронет и территорию Новой Москвы. Общая протяжённость дороги составит, по последним данным, 339 км. Планируется построить более 30 развязок, более 200 эстакад, мостов и путепроводов, отремонтировать 6500 км автомобильных дорог Московской области, полностью ликвидировать грунтовые дороги. Количество полос будет варьироваться от 4 до 8, предполагаемая скорость движения на новой автодороге — 80−140 км/ч. Эксплуатироваться проект будет на принципах государственно-частного партнерства. Инвесторами выступают правительство РФ, правительство Московской области, а также частные инвесторы. Стоимость строительства новой дороги составит 300 млрд. рублей. Трасса станет частью панъевропейской магистрали, идущей от Лондона через Берлин и Москву до Китая. Начало строительства было запланировано на 2011 год, затем перенесено на 2014 год. Предполагаемые сроки завершения строительства — 2018 году, ранее озвучивали 2020-й. На ускорение сроков строительства повлияло решение о расширении границ Москвы и запрет на движение грузового транспорта по МКАД в дневное время. В ряде районов Московской области уже определена трасса дороги и производится выделение земель. По данным госкомпании «Автодор», проезд по ЦКАД будет платным. Размер средневзвешенного тарифа при проезде по новой автодороге будет примерно 2 рубля 32 копейки за километр и будет варьироваться в зависимости от времени суток и вида транспорта.

Как рассказала Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп», многоквартирных домов, расположенных где-то вблизи планируемого строительства ЦКАД, нет. «Все они сосредоточены в населенных пунктах, а новая магистраль как раз будет проходить в обход. Поэтому здесь целесообразнее говорить о коттеджных поселках, которых в районе «бетонки» действительно много. Они находятся на некотором расстоянии от существующей трассы, но если рядом с ними пройдет ЦКАД, то вполне может оказаться, что они будут расположены на первой линии новой дороги. Конечно, их привлекательность снизится, и цены в таких поселках могут упасть как минимум на 10−15%. Более того, практически все они давно заселены, поэтому властям вряд ли удастся избежать недовольства со стороны владельцев дач и коттеджей.

В поселках, расположенных за ЦКАД, не в непосредственной близости от трассы, цены вряд ли начнут снижаться. Наоборот, новая магистраль только улучшит их транспортную доступность, что скажется и на продажах, и, возможно, на ценах, так как застройщики получат неплохой повод для их повышения. Однако изменения не будут глобальными. Рост в пределах 10% может быть зафиксирован только по отдельным направлениям. В той же восточной части, где появление ЦКАД не сильно улучшит транспортную доступность (магистрали, пересекающие новую трассу, все равно имеют плохую пропускную способность), цены вообще вряд ли поднимутся", — отметила она.

По словам Дарьи Третьяковой, руководителя отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья», в какой степени данная дорога в реальности поспособствует улучшению ситуации на дорогах в МО, говорить еще рано. «Ажиотажного роста спроса на новостройки МО не будет, как следствие, и роста цен в ближайшем будущем. И не стоит забывать, что трасса будет платной. Для бизнес-класса — это, скорее, плюс, а вот для многоэтажного строительства, для жилья эконом-класса, минус. Далеко не все покупатели квартир этого сегмента захотят ежедневно платить дополнительно за проезд на работу по ЦКАД», — подчеркнула она.

А по мнению Марины Денискиной, руководителя департамента жилищного строительства Группы компаний «Гео Девелопмент», особенно строительство ЦКАД отразится на стоимости коммерческих земель — она вырастет. «А вот в отношении участков, на которых предполагается строительство загородных объектов, этого сказать нельзя. Строительство нового транспортного кольца вряд ли сильно повлияет на стоимость земель, особенно близко расположенных к дороге. Думаю, мы скорее увидим активное развитие микрорайонов многоквартирного жилья на прилегающих территориях, нежели увеличение объектов загородного строительства», — отметила она.

Интересы дачников

Что же будет с участками, находящимися в частной собственности, которые расположены в зоне строительства дороги? «Между „бетонкой“ и ЦКАД возникнет небольшая территория, ограниченная этими магистралями. На ней в настоящее время действительно расположены коттеджные поселки, как строящиеся, так и давно обжитые. Кроме того, на отдельных направлениях, таких как Ярославское, Минское и Можайское шоссе, в данную зону попадает множество так называемых стародачных поселков, которые обычно расположены в очень живописных местах рядом с лесом, речкой или прудом. Конечно, сносить эти поселки в большинстве случаев никто не будет. Все-таки ЦКАД пройдет по более или менее пустынным территориям. Но одно дело — наслаждаться природными красотами, сидя на летней веранде, а совсем другое — ежедневно смотреть в окно на скоростную шумную магистраль. Вся прекрасная и благоприятная экологическая обстановка этих стародачных мест в любом случае будет сведена на нет после появления ЦКАД. Вряд ли дачники будут рады такому развитию событий, поэтому, скорее всего, возникнет социальная напряженность», — отметила Анна Соколова. По словам Марины Денискиной, выкупу подлежат земельные участки и объекты недвижимости, расположенные в полосе отвода автомобильной дороги, поэтому, конечно, земли, находящиеся в частной собственности, попадут под цели строительства. Участки, по которым пройдет дорога, будут выкуплены Российской Федерацией у собственников по рыночной стоимости при условии достижения соглашения с собственником. Здесь и могут возникнуть судебные тяжбы.

Застройщики и ЦКАД

Как рассказала Анна Соколова, если не брать в расчет населенные пункты, то нельзя сказать, что территории, прилегающие к «бетонке», сильно развиты. «Власти уже предпринимали определенные меры для того, чтобы стимулировать строительство коммерческих объектов (в частности, логистических центров) вблизи Московского малого кольца (ММК), однако пока мы не видим активного выхода новых проектов. Девелоперам, реализующим жилые проекты, вообще пока интересна только ближняя и средняя части Подмосковья. Все-таки зона строительства ЦКАД расположена довольно далеко — 40−45 км. Теоретически улучшение транспортной доступности должно способствовать развитию данных территорий. Но по факту в Подмосковье еще остаются участки, расположенные более близко к Москве, которые привлекательны для развития как жилой, так и коммерческой недвижимости», — отметила она.

«Строительство ЦКАД может подогреть интерес застройщиков к вливанию денежных средств в ближнее МО, в строительство доступного жилья с улучшенной транспортной ситуацией. Так как пока Подмосковье за границей 20−25 км от МКАД не является привлекательной зоной, а пользуется, скорее, местным (локальным) спросом. Прежде всего, строительство вблизи ЦКАД будет интересно для девелоперов коммерческой недвижимости и компаниями, строящими инфраструктурные объекты (торгово-развлекательная сфера)», — рассказала Дарья Третьякова.

С ней согласна и Марина Денискина. «Строительство ЦКАД положительно скажется на развитии индустриальных технопарков, многофункциональных транспортно-логистических центров, которые будут располагаться вблизи трассы, в узлах транспортной сети на пересечении с основными магистралями, что приведёт к созданию дополнительных рабочих мест в данном регионе. Для девелоперов жилищного строительства — это также возможность предложить новые проекты, которые будут характеризоваться достаточно хорошей транспортной доступностью», — подчеркнула она.

А по словам Андрея Муравьева, руководителя департамента загородной недвижимости компании «НДВ-Недвижимость», в результате, до дома или дачи станет добираться легче обычного, особенно, если ЦКАД избавит существующие дорожные сети от медлительного и менее маневренного большегрузного транспорта. В этой ситуации выиграют все, а особенно дальнее Подмосковье, время в пути уменьшится, и объекты на данной территории станут более привлекательными для покупки. Можно говорить об увеличении ликвидности «дальних дач». Стоит добавить, что вместе со строительством ЦКАД наверняка появятся новые районы для проживания, начнет возводиться соответствующая инфраструктура (в том числе социальная), что также позитивно скажется на регионе в целом и на реализации загородной недвижимости", — заключил он.

Фото: ИТАР ТАСС/ Марина Лысцева