Запретят ли панельное домостроение?

Весной текущего года появилась информация о том, что правительство Московской области хочет запретить строительство более 30 серий панельных домов. Но до дела пока не дошло. Эксперты рынка недвижимости поделились мнениями по этому вопросу.

Облик городов

С 2013 года правительство Московской области взялось за формирование архитектурного облика городов. Решением стало разделение их на четыре группы: исторически сложившиеся; наукограды; города, получившие развитие в последние годы; города ближнего Подмосковья с высотной застройкой.

Желание властей запретить отдельные панельные серии — это желание создать комфортную и красивую среду проживания, считает Дарья Третьякова, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья».

«В данном случае целесообразнее говорить не о запрете (уже ясно, что он коснется только некоторых серий), а о желании чиновников проследить за тем, чтобы застройщики вкладывали больше средств в отделку фасадов панельных новостроек», — отметила Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». Ведь Московская область несколько лет активно строится, в том числе идет и возведение панельных серий домов, которые похожи друг на друга, а многие из них теряют внешний вид через несколько месяцев после сдачи. Доля «панелек» на текущий момент в ближнем и среднем Подмосковье составляет не более 40%.

На сегодняшний день многие ДСК работают на сериях, которые были разработаны еще до 2008 года. Многие серии панельных домов не отвечают требованиям потребителей и рынка. «Например, сегодня для эконом-класса не актуальны большие однокомнатные квартиры площадью 45−50 кв. метров. А современных панельных серии с небольшой площадью, качественными характеристиками, красивыми фасадами очень мало», — подчеркнул генеральный директор ООО «Новые Ватутинки» Александр Зубец.

По словам заместителя руководителя департамента новостроек компании «НДВ — Недвижимость» Антона Конобеевского, скорее всего, этот запрет должен стимулировать процесс модернизации существующих типовых серий и разработку новых, более комфортных домов. «Впрочем, за последнее время „панельки“ значительно преобразились — серые советские коробки сменили более качественные здания. Рынок реагирует на запросы покупателей, и процесс улучшения идет. Как тут не вспомнить дома серии „Евро'Па“, отличительной чертой которых является особая технология отделки фасада, более привлекательный внешний облик и оптимальные планировочные решения», — отметил он.

Реален ли запрет?

Ограничение могут ввести уже с 1 июля следующего года. Возможно, часть типовых серий совсем запретят, а часть можно будет модернизировать, доработать в части фасадных решений. Сейчас этим вопросом занимается рабочая группа при архитектурной комиссии Московской области.

«Запрет, скорее всего, коснется тех серий, которые сейчас и так практически не используются. Те редкие застройщики, которые все-таки применяют эти технологии, просто переориентируются на сотрудничество с другими домостроительными комбинатами», — отметила Мария Литинецкая

А, по словам Александра Зубца, единовременный запрет — это кардинальная мера, не совсем правильная в текущих условиях. «Не думаю, что власти все-таки предпримут подобные шаги. Необходимо разработать определенные требования, согласно которым ДСК смогут модифицировать существующие серии. И обязать их перейти на новое производство в течение определенного, разумного срока», — отметил он.

Председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова считает, что переход вполне реален, поскольку затрагивает только будущие проекты, строительство которых еще не начато. Кроме того, запрет не исключает строительство панельных домов модернизированных серий, с различными вариантами фасадных решений, более разнообразными планировками квартир.

Какая альтернатива?

Как рассказал директор Департамента вторичного рынка компании ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома, постепенно за счет перехода с «первички» на «вторичку» монолитные дома, которые в изобилии строились, начиная с 2000-го года, забирают долю у «панелей» — процесс этот медленный, но в дальнейшем тенденция будет усиливаться. «Альтернативой панельному домостроению, прежде всего, является монолитное строительство, и тут надо отметить, что сегодня многие застройщики как раз на него и переходят. Оно очень подешевело после кризиса 2008-го года за счет существенного снижения стоимости стройматериалов и работ. При этом однозначно выигрывает, по сравнению с панельным домостроением, не только за счет более высокого качества строений, но прежде всего в организации самого технологического процесса, не требующего огромных мощностей, площадок и конвейерного производства», — отметил он.

Тем временем, по мнению Александра Зубца, обе технологии домостроения имеют как преимущества, так и недостатки. «Монолит современный и гибкий — подходит под любые ограничения участка и запросы клиента. Однако себестоимость монолитного дома выше, а срок строительства растягивается на более длительный период. Панель, несмотря на свою негибкость, а, следовательно, невозможность заложить в проект разные планировочные решения, все же может конкурировать с монолитом. Во-первых, благодаря развитию новых технологий оба материала по своим качественным характеристикам практически ни в чем не уступают друг другу. Во-вторых, панельный дом действительно строить проще и быстрее — на площадке он собирается как конструктор. В-третьих, в данном случае себестоимость проекта все-таки ниже. Я думаю, что обе технологии будут существовать и развиваться. И, по большому счету, это правильно. Девелопер волен выбирать панель или монолит исходя из конкретных задач, которые определяются различными ограничениями в проекте (сложный участок, сжатые сроки, ограниченный финансовый ресурс и т. д.)», — пояснил он.

Надо сказать, что архитектура панельной застройки может быть таковой, что ее практически невозможно отличить от индивидуальных проектов. «Панельные дома возводят во всем мире. В Москве также хотят запретить некоторые серии и модернизировать. И уже есть примеры — в Западном Дегунино строится ЖК серии ГМС-1 и П-46М. Этот проект вполне может служить примером бюджетного решения по созданию визуально проработанной и функционально комфортной городской среды», — рассказала Ирина Доброхотова.

Вообще панельные новостройки в настоящее время — один из самых доступных видов жилья. «Они обладают более низкими характеристиками, но при этом более коротким сроком строительства и более низким уровнем цен. Панельные дома выгодно строить при комплексной застройке, когда требуется быстрая окупаемость проекта», — подчеркнула Дарья Третьякова.

Что будет с ценами?

Разработка новых серий панельных домов потребует модернизации производства, что в свою очередь неизбежно приведет к увеличению себестоимости строительства и, соответственно, стоимости квадратного метра у объектов «опальных» застройщиков, отметил Сергей Шлома. При таком раскладе конечная цена может вырасти примерно на 10−15%.

А, по мнению Ирины Доброхотовой, себестоимость — фактор, который по минимуму влияет на повышение стоимости квадратного метра. «Цену регулирует рынок и основные факторы подорожания — это месторасположение объекта, транспортная доступность и инфраструктура. Надо отметить, что сегодня цена квадратного метра в монолитных домах отличается от стоимости „квадрата“ в панельных домах незначительно. Следовательно, если даже у застройщиков возникнет желание компенсировать затраты на строительство за счет покупателя, то рынок внесет свои коррективы», — заключила эксперт.

Фото: ИТАР-ТАСС/ Сергей Бобылев.