Большой диссонанс вторичного рынка

В преддверии так называемого «высокого сезона» на рынке недвижимости риэлторы столичного региона решили выяснить, как в настоящее время соотносятся между собой по показателю «цена-качество» находящиеся в экспозиции жилые объекты на «вторичке». В результате мониторинга самых разнообразных предложений, имеющихся в данном сегменте, специалисты пришли к выводу, что всю подобную недвижимость в регионе можно условно поделить на две неравнозначные группы. В одну, по мнению экспертов, входят жилье «качественное», средняя стоимость которого в принципе соответствует его техническим характеристикам. В другую, соответственно, — «некачественная» недвижимость. Какие конкретно объекты внесены столичными риэлторами в каждую группу и почему?

Настоящими «лузерами» вторичного рынка эксперты, в число которых вошли, в частности, специалисты компании «ИНКОМ-Недвижимость», единодушно признали многоэтажные дома, возводимые в массовом порядке при Хрущеве и Брежневе. Первые, пик строительства которых наблюдался на рубеже 60−70-х годов прошлого века, представляют собой прямоугольные невзрачные пятиэтажки с маленькими кухнями (от 4 до 6 квадратных метров). В числе основных недостатков — высота потолков, не превышающая 2,55 метра (из-за чего в такие квартиры трудно поставить современную модульную мебель), проходные комнаты и совмещенные санузлы. Правда, стоит оговориться, что по поводу последних дизайнерами интерьеров сломано немало копий: тенденция к объединению ванных комнат и туалетов в стремлении увеличить полезную площадь квартиры до сих пор довольно сильна. Но в случае с «хрущевками» этот тренд «не прокатывает» — общая площадь сантехнического тандема все же непозволительно мала.

Но главный минус этих домов — срок их эксплуатации. В подавляющем большинстве пятиэтажки были рассчитаны на 35-летнюю эксплуатацию (в крайнем случае, как предполагалось в то время, они будут служить полвека). Но худо-бедно сносят «хрущевки» только в столице, а регионы продолжают активно эксплуатировать этот жилой фонд (хотя продиктовано такое решение довольно скромными темпами строительства нового жилья — авт.). Несмотря на то, что простая арифметика убедительно доказывает: в современных условиях проживание в домах этой категории чревато серьезными последствиями, подобное жилье востребовано на московском и новомосковском рынках в среднем по 142 800 рублей за «квадрат».

"Брежневки", считают риэлторы, более комфортны для проживания, но их преимущества перед «хрущевками» слишком незначительны. Да, размер кухни по сравнению с предшественниками увеличен (от 7 квадратных метров), как и высота потолков (до 2,7 метра). В качестве коммунальных преференций жильцы получили встроенные лифты (поскольку в доме насчитывалось от 9 до 12−17 этажей) и мусоропроводы. Но в целом не всегда грамотная планировка и нерешенные проблемы со звукоизоляцией не позволили московским специалистам зачислить такие дома, квадратный метр в которых в среднем стоит порядка 159 600 рублей, в категорию качественных.

Примечательно, что и дореволюционные постройки, несмотря на их удобную планировку, высокие потолки и близкое к историческому центру Москвы расположение, также не считаются риэлторами достойными современного потребителя. Такая ситуация складывается по двум причинам. Во-первых, расчетный срок эксплуатации таких объектов давным-давно истек. Во-вторых, их осталось в городе крайне мало.

Учитывая, что одни только «брежневки» и «хрущевки» составляют более 50% всего имеющегося в настоящее время жилого фонда страны, группа «качественного» жилья выглядит гораздо менее внушительно. Счастливых обладателей «знака риэлторского качества», вошедших в нее, можно перечесть буквально по пальцам одной руки. Это, в частности, пресловутые «сталинки». Как уверяют специалисты компании «ИНКОМ-Недвижимость», к числу их явных преимуществ можно отнести квартиры со сравнительно большими комнатами и довольно удобной и продуманной планировкой. В них вместительные кухни и высокие (до 3,5 метров) потолки, хорошая звукоизоляция. Конструктивные особенности этих объектов позволяют при необходимости провести перепланировку в соответствии с самыми последними тенденциями.

Кроме того, благодаря железобетонным перекрытиям и общему хорошему качеству стройматериалов дома, возведение которых было инициировано в 30-х годах прошлого века и завершилось спустя 20 лет, имеют гарантированный срок эксплуатации в полтора века. В настоящее время эти объекты только-только пересекают «экватор» срока службы, соответственно, в довольно приличных условиях успеет вырасти еще как минимум два поколения наших соотечественников. Но и средняя стоимость квадратного метра в такой «вторичке» соответствующая — примерно 220 100 рублей. Примерно в такую же сумму, по данным «Метриум Групп», покупателю обойдется жилье в новостройке бизнес-класса в Западном административном округе столицы.

Еще один качественный продукт на вторичном рынке, по мнению риэлторов, — детища компаний ДСК-1 и ДСК-2, серийные многоэтажки П-44Т (модификация П-44) и КОПЭ. Последние, возводимые с 1982 года, наиболее популярны среди столичных девелоперов. Среди явных преимуществ домов этой серии — многокомнатные квартиры, вместительные кухни (от 10 квадратных метров). Ограниченное количество несущих стен позволяет довольно легко осуществлять перепланировку. Средняя стоимость «квадрата» в таких панельных домах пока колеблется в диапазоне от 167 900 до 184 600 рублей (данные «ИНКОМ-Недвижимость»).

При всей аргументированности подразделения столичными риэлторами жилых объектов на «качественные» и «некачественные» «СП» считает необходимым обратить внимание потенциальных покупателей на один малозаметный нюанс: в лидерах по качеству и цене находятся панельные дома. Возможно, что в свете запрета панельного строительства риэлторы стремятся каким-то образом простимулировать спрос на данные объекты. Хотя предполагается, что коснется запрет только Московской области и только определенных серий, но кто знает, как может повернуться ситуация? Особенно если учесть, что границы Москвы пусть медленно, но верно все же выдвигаются в область все дальше и дальше.

Фото: Антон Белицкий/Коммерсантъ.