Недвижимость

Большой диссонанс вторичного рынка

Московские риэлторы поделили жилье на качественное и некачественное

  
7817
Большой диссонанс вторичного рынка

В преддверии так называемого «высокого сезона» на рынке недвижимости риэлторы столичного региона решили выяснить, как в настоящее время соотносятся между собой по показателю «цена-качество» находящиеся в экспозиции жилые объекты на «вторичке». В результате мониторинга самых разнообразных предложений, имеющихся в данном сегменте, специалисты пришли к выводу, что всю подобную недвижимость в регионе можно условно поделить на две неравнозначные группы. В одну, по мнению экспертов, входят жилье «качественное», средняя стоимость которого в принципе соответствует его техническим характеристикам. В другую, соответственно, — «некачественная» недвижимость. Какие конкретно объекты внесены столичными риэлторами в каждую группу и почему?

Настоящими «лузерами» вторичного рынка эксперты, в число которых вошли, в частности, специалисты компании «ИНКОМ-Недвижимость», единодушно признали многоэтажные дома, возводимые в массовом порядке при Хрущеве и Брежневе. Первые, пик строительства которых наблюдался на рубеже 60−70-х годов прошлого века, представляют собой прямоугольные невзрачные пятиэтажки с маленькими кухнями (от 4 до 6 квадратных метров). В числе основных недостатков — высота потолков, не превышающая 2,55 метра (из-за чего в такие квартиры трудно поставить современную модульную мебель), проходные комнаты и совмещенные санузлы. Правда, стоит оговориться, что по поводу последних дизайнерами интерьеров сломано немало копий: тенденция к объединению ванных комнат и туалетов в стремлении увеличить полезную площадь квартиры до сих пор довольно сильна. Но в случае с «хрущевками» этот тренд «не прокатывает» — общая площадь сантехнического тандема все же непозволительно мала.

Но главный минус этих домов — срок их эксплуатации. В подавляющем большинстве пятиэтажки были рассчитаны на 35-летнюю эксплуатацию (в крайнем случае, как предполагалось в то время, они будут служить полвека). Но худо-бедно сносят «хрущевки» только в столице, а регионы продолжают активно эксплуатировать этот жилой фонд (хотя продиктовано такое решение довольно скромными темпами строительства нового жилья — авт.). Несмотря на то, что простая арифметика убедительно доказывает: в современных условиях проживание в домах этой категории чревато серьезными последствиями, подобное жилье востребовано на московском и новомосковском рынках в среднем по 142 800 рублей за «квадрат».

"Брежневки", считают риэлторы, более комфортны для проживания, но их преимущества перед «хрущевками» слишком незначительны. Да, размер кухни по сравнению с предшественниками увеличен (от 7 квадратных метров), как и высота потолков (до 2,7 метра). В качестве коммунальных преференций жильцы получили встроенные лифты (поскольку в доме насчитывалось от 9 до 12−17 этажей) и мусоропроводы. Но в целом не всегда грамотная планировка и нерешенные проблемы со звукоизоляцией не позволили московским специалистам зачислить такие дома, квадратный метр в которых в среднем стоит порядка 159 600 рублей, в категорию качественных.

Примечательно, что и дореволюционные постройки, несмотря на их удобную планировку, высокие потолки и близкое к историческому центру Москвы расположение, также не считаются риэлторами достойными современного потребителя. Такая ситуация складывается по двум причинам. Во-первых, расчетный срок эксплуатации таких объектов давным-давно истек. Во-вторых, их осталось в городе крайне мало.

Учитывая, что одни только «брежневки» и «хрущевки» составляют более 50% всего имеющегося в настоящее время жилого фонда страны, группа «качественного» жилья выглядит гораздо менее внушительно. Счастливых обладателей «знака риэлторского качества», вошедших в нее, можно перечесть буквально по пальцам одной руки. Это, в частности, пресловутые «сталинки». Как уверяют специалисты компании «ИНКОМ-Недвижимость», к числу их явных преимуществ можно отнести квартиры со сравнительно большими комнатами и довольно удобной и продуманной планировкой. В них вместительные кухни и высокие (до 3,5 метров) потолки, хорошая звукоизоляция. Конструктивные особенности этих объектов позволяют при необходимости провести перепланировку в соответствии с самыми последними тенденциями.

Кроме того, благодаря железобетонным перекрытиям и общему хорошему качеству стройматериалов дома, возведение которых было инициировано в 30-х годах прошлого века и завершилось спустя 20 лет, имеют гарантированный срок эксплуатации в полтора века. В настоящее время эти объекты только-только пересекают «экватор» срока службы, соответственно, в довольно приличных условиях успеет вырасти еще как минимум два поколения наших соотечественников. Но и средняя стоимость квадратного метра в такой «вторичке» соответствующая — примерно 220 100 рублей. Примерно в такую же сумму, по данным «Метриум Групп», покупателю обойдется жилье в новостройке бизнес-класса в Западном административном округе столицы.

Еще один качественный продукт на вторичном рынке, по мнению риэлторов, — детища компаний ДСК-1 и ДСК-2, серийные многоэтажки П-44Т (модификация П-44) и КОПЭ. Последние, возводимые с 1982 года, наиболее популярны среди столичных девелоперов. Среди явных преимуществ домов этой серии — многокомнатные квартиры, вместительные кухни (от 10 квадратных метров). Ограниченное количество несущих стен позволяет довольно легко осуществлять перепланировку. Средняя стоимость «квадрата» в таких панельных домах пока колеблется в диапазоне от 167 900 до 184 600 рублей (данные «ИНКОМ-Недвижимость»).

При всей аргументированности подразделения столичными риэлторами жилых объектов на «качественные» и «некачественные» «СП» считает необходимым обратить внимание потенциальных покупателей на один малозаметный нюанс: в лидерах по качеству и цене находятся панельные дома. Возможно, что в свете запрета панельного строительства риэлторы стремятся каким-то образом простимулировать спрос на данные объекты. Хотя предполагается, что коснется запрет только Московской области и только определенных серий, но кто знает, как может повернуться ситуация? Особенно если учесть, что границы Москвы пусть медленно, но верно все же выдвигаются в область все дальше и дальше.

Фото: Антон Белицкий/Коммерсантъ.

Новости СМИ2
Новости 24СМИ
Новости Лентаинформ
Последние новости
Цитаты
Андрей Песоцкий

Доцент кафедры экономики труда СПбГЭУ

Вадим Кумин

Политик, кандидат экономических наук

Никита Кричевский

Доктор экономических наук

Комментарии
Новости партнеров
Фоторепортаж дня
Новости СМИ2
Новости 24СМИ
Новости Лентаинформ
Выборы мэра Москвы
Новости Финам
Рамблер/новости
Новости НСН
Новости Жэньминь Жибао
Новости Медиаметрикс
СП-ЮГ
СП-Поволжье
В эфире СП-ТВ
Фото
Цифры дня