Недвижимость

Недвижимость Подмосковья: вот, новый поворот

Эксперты призывают к перепрофилированию земельных участков без подряда

  
5348
Недвижимость Подмосковья: вот, новый поворот

В свете запрета поставок пищевых продуктов из стран Евросоюза и введенных пакетов экономических санкций против России эксперты крупных риэлторских компаний столичного региона по-новому оценивают перспективы местного рынка земельных участков. По их мнению, одним из перспективных векторов развития этого сегмента загородной недвижимости в ближайшее время станет его перепрофилирование. Иначе, считают они, подмосковной «загородке» придется едва ли не зубами выгрызать право на достойное существование в быстро изменяющихся реалиях.

Все дело в том, что с момента своего формирования рынок подмосковной загородной недвижимости рассматривал земельные наделы исключительно как актив, перспективный с точки зрения девелоперского освоения. Благо, для этого имелись все предпосылки: близость к столице создавала добротную почву для инвестиций, а самое главное — позволяла рассчитывать на быструю финансовую «отдачу». До последнего времени эти условия позволяли строителям наращивать темпы развития, не особо вглядываясь в будущее.

Но именно сейчас рынок «загородки» оказался фактически на распутье, поскольку покупательский спрос практически удовлетворен. Если год-два назад инвесторы и покупатели готовы были выложить деньги за объект, не предъявляя к нему повышенных требований, то сегодня ситуация изменилась. Хорошие шансы на перспективную реализацию в регионе имеют лишь те земельные участки и проекты, в освоение и организацию инфраструктуры которых девелопер вкладывает значительные средства. Если такого не происходит, отмечают многие специалисты по недвижимости, то земельные участки моментально перекочевывают в разряд «некачественных продуктов».

Как выразился директор одного из подразделений «ИНКОМ-Недвижимости» Андрей Кройтор, последняя категория уже вплотную приближается к критической точке. Это те самые участки без подряда в организованных коттеджных поселках, к подавляющему большинству которых даже не подведено ни одной коммуникации. «С начала этого года доля таких продуктов на рынке загородной недвижимости Подмосковья увеличилась на 9% по сравнению с прошлым, — комментирует ситуацию Кройтор. — Рынок за этот период прирос уже 17 проектами подобного плана». Но даже если бы этого не произошло и цифровые показатели не выросли, развивает тему специалист, то все равно ситуация позволила бы всерьез говорить о негативной динамике. Ведь на деле получается, что девелоперы, в распоряжении которых находятся такие активы, попросту не умеют или не могут превратить их в достойный продукт и избавляются от них всеми мыслимыми и немыслимыми способами. Потому что работа с земельными участками без подряда чревата для риэлторов серьезными репутационными рисками, а работать на таком опасном поле даже крупные компании не готовы.

В нынешних рыночных условиях реализовать объемный земельный надел без убытков практически нереально, отмечают эксперты и аналитики рынка недвижимости. Пожалуй, единственным действенным инструментом в руках девелопера остается только демпинг. Тем более если учесть, что практически каждый из таких риэлторов-«лендлордов» имеет в качестве «бесплатного приложения» какой-нибудь убыточный колхоз, поскольку только в этом случае владелец земельных наделов получает возможность не разориться после уплаты неподъемных налогов. Такие «довески» тянут девелоперов и риэлторов вниз, поскольку перестраивать свою деятельность, чтобы как-то решить проблему убыточности, им не позволяет собственная ментальность.

В свою очередь, поддаваясь муссируемому в последнее время на все лады слогану «вложение в недвижимость — лучшее сбережение средств», граждане, впечатленные низкой ценой земельного участка без подряда, «проглатывают» такую наживку, что называется, не глядя. При этом они уверены в том, что совершили выгодную сделку, рассуждая примерно так: «сегодня я куплю за три копейки участок без подряда, а потом, со временем, подтяну туда коммуникации, когда соседи начнут строиться; тут-то я и сэкономлю». В итоге так или примерно так рассуждает практически каждый первый покупатель. Как следствие — земельный участок без подряда, словно ненужный балласт, переходит из рук в руки, не только не обретая достойного облика, но и теряя свою первоначальную привлекательность, поскольку у населения достаточных собственных средств для его обустройства в массе своей не наблюдается. А прибегать к займам в условиях экономической нестабильности решаются очень и очень немногие.

Выход из тупика, в который загоняет загородный рынок Подмосковья перенасыщение спроса, по мнению разных экспертов, может найтись в перепрофилировании земель без подряда для организации фермерских хозяйств. Этому способствуют, считает аналитик Дмитрий Таганов, сразу два фактора — резко подскочивший спрос на фермерскую продукцию и запрет на импорт продовольствия. Однако одного этого недостаточно для развития сегмента. Дополнительную энергию процессу, по мнению Таганова, может придать и подписанный в прошлом году Владимиром Путиным закон об изъятии земель у недобросовестных собственников.

Но на этом пути имеются довольно ощутимые препоны. Во-первых, земельные участки без подряда и так уже реализуются по минимальной цене и вряд ли собственники и риэлторы добровольно и оперативно пойдут на то, чтобы отдавать их по еще меньшей оптовой стоимости. Во-вторых, по словам Таганова, у них попросту нет ресурсов для подобного самостоятельного переформатирования наделов. В-третьих, даже если земельные участки и попадут каким-то образом к тем, кто готов приложить определенные усилия для развития фермерских хозяйств, без создания дополнительной инфраструктуры это не принесет пользы никому.

Нужно перестраивать всю систему сбыта сельскохозяйственной продукции, уверены эксперты, а также оптимизировать розничные сети. Например, было бы вполне логичным, если бы в России появилась управляющая компания, в собственности которой будет сосредоточено, предположим, порядка 100 гектаров земельных наделов. В этом случае под ее эгидой вполне реально создать некий конгломерат хозяйств со сбалансированным циклом полного производства какого-либо продукта. Как вариант — от выращивания кормов для крупного рогатого скота до упаковки мясных полуфабрикатов.

Конечно, подчеркивают эксперты от недвижимости, в этом случае собственникам больших земельных участков не придется ожидать таких сверхбыстрых прибылей, которые они могли получать в период бурного развития коттеджного строительства. Доходы придется не получать, а в прямом смысле слова отрабатывать. Но перспективы для собственников все же имеются: минимальное вложение в 1 миллион рублей окупится примерно через 7 лет.

В целом подобное перепрофилирование земельных участков без подряда оздоровит рынок загородной недвижимости Подмосковья. В пользу этого тот же Андрей Кройтор приводит довольно убедительные аргументы: после кризиса 2008−2009 годов с поля ушли недобросовестные и нечистоплотные игроки, а выжить смогли лишь сильнейшие, то есть те, кто во главу угла ставил не сиюминутную наживу, а профессиональный подход к делу и получение весомых дивидендов в долгосрочной перспективе. Только такой шаг, как видится специалистам, и способен уберечь рядовых граждан от бесцельной, по большому счету, покупки земельных участков без коммуникаций в проектах, не имеющих ни малейшей перспективы на завершение.

Фото: ИТАР-ТАСС/ Александр Алпаткин.

Новости СМИ2
Новости 24СМИ
Новости Лентаинформ
Последние новости
Цитаты
Вадим Кумин

Политический деятель, кандидат экономических наук

Игорь Рябов

Руководитель экспертной группы «Крымский проект», политолог

Михаил Делягин

Директор Института проблем глобализации, экономист

Комментарии
Новости партнеров
Фоторепортаж дня
Новости СМИ2
Новости 24СМИ
Новости Лентаинформ
Выборы мэра Москвы
Выборы мэра Москвы
Новости Финам
Рамблер/новости
Новости НСН
Новости Жэньминь Жибао
Новости Медиаметрикс
СП-ЮГ
СП-Поволжье
В эфире СП-ТВ
Фото
Цифры дня