Погубят ли западные санкции российскую ипотеку?

Ипотека в России, не слишком дешевая и малодоступная большинству населения, находится под самым пристальным вниманием власти. Не однажды руководители самого высокого уровня, включая президента, обещали снизить банковские проценты и упростить процедуру оформления.

Кризис на Украине и западные санкции породили легкую панику на рынке банковских услуг. Некоторые эксперты уверяют, что западные санкции приведут к смерти российской ипотеки в течение шести — восьми месяцев. Такого мнения придерживается Алексей Дорош, эксперт, бывший директор департамента продаж и развития Русского Ипотечного банка.

— Проблема в том, что в России нет «длинных» денег, за исключением средств Пенсионного фонда. Единственная организация, которая может вкладывать деньги внутри страны в ипотеку — АИЖК, Государство неоднократно обещало пустить пенсионные накопления на поддержку ипотечного кредитования, но совсем недавно, буквально на днях, было принято решения все средства Пенсионного фонда вложить в развитие Крыма и строительство Керченского моста.

Все наши банки, не исключая Сбербанк и ВТБ-24, располагают только «короткими» заемными деньгами. Основной доход от ипотечного кредита (проценты) банк получает в течении первого года, дальше портфель закладных продается международным валютным фондам, в основном зарубежным. Они являются наиболее надежным источником инвестиций. Если ЕС не отменит запрет на получение кредитных линий российскими банками с участием государственного капитала, подобную практику придется прекратить, что моментально увеличит процентную ставку для потребителя. Она будет начинаться от 18%, в среднем составит 20 — 25%, и кредит станет слишком дорогим, практически недоступным.

С Алексем Дорошем согласен адвокат по недвижимости и кредитам Андрей Безрядов: «Финансирование банков в валютной зоне практически прекращено. Следовательно, кредиты станут дороже, и брать ипотеку в валюте станет просто невыгодно. Да и банки будут предъявлять очень серьезные требования к претендентам на такой кредит, одобрять его только под дорогой залог. Ситуацию можно спасти, если государство изыщет длинные деньги, профинансировав рублевую ипотеку за счет Фонда национального благосостояния».

Между тем, в настоящее время ипотека не только не умирает, но и развивается. Так, по данным Минэкономразвития, во II квартале 2014 года средневзвешенная процентная ставка по выданным кредитам уменьшилась по сравнению с I кварталом 2014 года на 0,1 п.п. и составила 12,2%, что на 0,5 п.п. ниже, чем год назад, в 2013 году. В апреле 2014 года была зафиксирована минимальная процентная ставка — 12%. Несколько лет назад, в период кризиса, когда ставки достигли 18 — 20%, правительство поставило целью снижение ставок именно до такого показателя.

Растет и темп роста выдачи ипотечных кредитов. В мае 2014 года он составил 135,22%, по сравнению с 2013 годом увеличился до 135,22%. При этом за год накопленный объем предоставленных в рублях ипотечных кредитов увеличился на 45% (до 624 млрд. рублей), а накопленный объем кредитов в валюте уменьшился на 46% (до 3,2 млрд.руб.). Процентные ставки по рублевым кредитам уменьшились до 12,2%, а процентные ставки по валютным кредитам увеличились до 9,6%. Срок кредитования в рублях увеличился до 15 лет, в валюте — уменьшился до 12 лет. Для сравнения: за 5 месяцев 2014 года было выдано 367 тыс. рублевых ипотечных кредитов и всего 351 валютный ипотечный кредит.

Валютная ипотека, выгодная несколько лет назад, не пользуется спросом и постепенно уходит с рынка. И это связано не только с западными санкциями. Все больше компаний, в том числе застройщиков, переходят на «белую» зарплату своим сотрудникам, и гражданам платить в рублях намного удобнее, чем в подверженной колебаниям иностранной валюте. Девелоперы также все чаще производят расчеты именно в рублях.

По данным АЦ Русипотека, за 1 полугодие 2014 года российские банки выдали кредитов более чем на 700 млрд. рублей, однако больше половины (402 млрд.) выдал Сбербанк. На втором месте — ВТБ24 с госучастием — 157 млрд. Если сравнивать объем выданных ипотечных кредитов и текущие портфели кредитов на балансе банков, соотношение будет примерно тем же. То есть сумма выданных госбанками денег больше, чем сумма кредитов, выданных всеми остальными банками, вместе взятыми.

Следует учесть, что Сбербанк — еще и основной кредитор девелоперов, можно с уверенностью сказать, что государственный банк регулирует круговорот денежных средств на рынке недвижимости.

По мнению заместителя генерального директора ОАО «ОПИН» Натальи Картавцевой, российский ипотечный рынок будет стабилизирован уже в этом году. При сохранении текущей ситуации, повышение ставок осенью будет не таким значительным, как пугают многие — до 3%, что позволит отказаться от ипотеки ненадежным клиентам. В результате чего объем невыплаченных кредитов будет стабилизирован или понижен. Таким образом, западные санкции станут своеобразной прививкой для рынка ипотеки.

Фото: ИТАР-ТАСС/ Максим Шеметов.