Как сэкономить на ипотеке

Для десятков тысяч семей ипотека сегодня остается единственной возможностью улучшить жилищные условия. Несмотря на высокие ставки, люди идут в банки, понимая, что платить придется много и долго. Можно ли минимизировать расходы при покупке жилья в кредит? Сложно, но можно.

В первой декаде августа глава Московской области Андрей Воробьев заявил представителям СМИ, что в настоящее время фактически каждая вторая квартира в Подмосковье покупается на условиях ипотечного кредитования, тогда как несколько лет назад количество таких сделок колебалось на уровне 10%. Финансовый директор «Сбербанка» Александр Морозов отметил, что в первой половине этого года первый раз за всю историю существования банка портфель его ипотечных кредитов перевесил портфель потребительских займов (1,83 против 1,76 триллиона рублей соответственно). Эти на первый взгляд разрозненные события говорят об одном — о неуклонном росте популярности такого финансового инструмента, как единственно доступного для широких слоев населения способа решения собственных жилищных проблем.

Но, вместе с тем, последние внутренне- и внешнеэкономические события вносят свою негативную лепту в происходящее на рынке недвижимости. По словам того же Воробьева, в регионе ставки по ипотечному кредитованию достигают в ряде случаев 18%, что серьезно замедляет рост востребованности услуги. А стартовавшее ужесточение требований к кредитоспособности заемщиков вкупе с неоднократным повышением Центробанком базовой процентной ставки так и вовсе может перевести ипотеку из разряда доступного инструмента в область чуть ли не несбыточных мечтаний. Имеет ли возможность конечный потребитель в существующих условиях снизить свои расходы при покупке жилья в кредит? Каким образом это можно осуществить? На этот вопрос попытались ответить «Свободной Прессе» представители риэлторского бизнеса.

Согласно их подсчетам, размер сэкономленных личных средств заемщика варьируется в диапазоне от 10 до 25 процентов. Причем для этого нужно просто грамотно подойти к решению задачи и разумно соотнести собственные приоритеты со своими возможностями.

В частности, довольно эффективен выбор программы кредитования с комбинированной процентной ставкой. Ее основное преимущество заключается в том, что фиксированная часть ставки в среднем на 0,5−1% ниже. Правда, срок ее действия имеет ограничения (как правило, это 5−7 первых лет пользования кредитом). Значит, выбирать ее имеет смысл только в том случае, если при заключении долгосрочного договора заемщик планирует полностью погасить кредит как раз не позже вышеуказанного срока и использовать для этого дополнительные денежные средства, не учтенные в процессе андеррайтинга (оценки платежеспособности клиента — «СП»): получение наследства, реализация ценных бумаг, продажа уже имеющейся недвижимости.

Тем же, кто не планирует гасить ипотеку быстро, а собирается добросовестно «тянуть лямку» весь положенный срок, риэлторы рекомендуют обратить внимание на продвигаемую разными кредитными организациями программу жилищного займа «Назначь свою ставку». С ее помощью, уверяют агенты по недвижимости, можно получить финансовые преференции из-за снижения процентной ставки в диапазоне от 0,5 до 1,5%. Однако, подчеркивают они, заемщик должен быть готов на старте внести единовременный платеж в размере от 1,5 до 4% от общей суммы кредита.

Сэкономить можно, и увеличив сумму первоначального взноса за приобретаемый объект недвижимости, говорят эксперты в области недвижимости. Как правило, большинство банков, оказывающих услуги ипотечного кредитования населению, довольствуются первоначальным взносом в размере 15−20% от ее рыночной стоимости. Естественно, внесение более крупной суммы в этом качестве само по себе способно несколько сократить кредитную нагрузку, но при этом многие финансово-кредитные организации готовы снижать для таких клиентов процентные ставки. Так, например, при первоначальном взносе в размере половины (или более — «СП») стоимости приобретаемого жилья процентные ставки по кредиту могут быть снижены на 0,5−1,5 процентных пункта. Если же клиент готов уплатить сразу от 35 до 40% от величины ценника, то выгадать на стоимости кредита он вряд ли сможет. Но зато банк может предложить ему упрощенную систему кредитования: в некоторых случаях не запрашивать справки по форме 2-НДФЛ, а также оформлять заем по факту предоставления всего двух документов.

Повлиять на минимизацию расходов клиента сможет и оформление ипотеки с помощью риэлторских агентств, имеющих статус партнеров крупных отечественных банков. Как правило, кредитные ставки по подобным партнерским программам понижаются в диапазоне от 0,2 до 1%. В этом случае банки склонны рассматривать возможные риски подобного займа как ничтожные, считая репутацию агентства достаточно надежной защитой от возможных афер в этой сфере. Но при этом стоит отметить, что ценники на квартиры в этом случае нередко серьезно завышаются (в среднем — от 100 тысяч рублей и выше — «СП»), поскольку агентство закладывает в них собственную маржу.

Классически беспроигрышным вариантом экономии на покупке квартиры в кредит, по мнению специалистов по продажам, является и получение имущественного налогового вычета. Если при использовании собственных наличных средств его сумма не превышает 260 тысяч рублей, то в случае с ипотекой этот показатель несколько увеличивается. То есть покупатель имеет возможность вернуть себе не только 13% от 2 миллионов рублей (максимальная законодательно установленная величина), но и дополнительно 13% от суммы расходов по уплате процентов за определенный период. Причем если покупка и процесс оформления права собственности были проведены до 1 января 2014 года, сумма процентов для имущественного налогового вычета не лимитируется. Если же указанные процедуры были совершены позже, то сумма процентов для вычета ограничивается тремя миллионами рублей.

Но, как гласит известная народная мудрость, переведенная на литературный язык, «на каждую силу всегда найдется еще большая сила». Не так просты банкиры, чтобы добровольно упускать случай взять с клиента лишние деньги. Юристы отмечают, что кредитные организации с лихвой компенсируют вроде бы «подаренные» клиенту в виде сниженной процентной ставки деньги. В частности, это происходит за счет того же договора страхования, без которого получить одобрение по ипотеке попросту невозможно. Нередко величина выплат по таким договорам достигает умопомрачительных размеров. При этом банки ссылаются на то, что размер страховой суммы определяет на основе тщательного анализа независимый страховщик. Но если копнуть поглубже, то сплошь и рядом выясняется: страховая компания и банк, выдающий кредит, де-факто входят в один и тот же холдинг и управляются одним и тем же лицом.

Вступивший в силу с 1 июля с.г. ФЗ «О потребительском кредите (займе)», обязуя банки указывать на первой странице договора крупным и разборчивым шрифтом полную стоимость кредита в специальной таблице, по идее, должен был сразу положить конец распространенной практике взимания с заемщиков незаконных дополнительных и скрытых банковских комиссий. Но на деле он пока не работает. Банкиры нашли для уклонения от выполнения норм этого документа хороший повод: отсутствие нормативного акта Банка России, который бы устанавливал единые общие требования к табличным формам. Этот пробел по-прежнему предоставляет отличный плацдарм для взимания скрытых комиссий. Справедливости ради следует отметить, что подобный документ все же существует, но его рассмотрение затянуто Минюстом, так что проясниться ситуация обещает не ранее октября-ноября 2014 года.

Довольно распространена еще одна «отмазка», которой не гнушаются пользоваться как крупные, так и мелкие банки. Пользуясь тем, что между одобрением кредита и его непосредственной выдачей может пройти пара-тройка месяцев, менеджеры, оформляя договоры «старым порядком», на голубом глазу заявляют примерно следующее: «положительное решение по кредиту получено в июне, тогда был ипотечный бум, мы выдаем деньги только по этим заявкам, но принимаем во внимание не дату фактической выдачи денег, а дату одобрения».

Дополнительные «бонусы» банки получают с заемщиков и более простыми средствами — устанавливают высокие штрафные санкции за пропуск или задержку очередного платежа, завышают цены на аренду банковских ячеек, взимают существенную плату за замену графика платежей или объекта залога.

В этом свете довольно разумной выглядит инициатива Правительства РФ по повышению уровня финансовой грамотности школьников. Так, федеральное Министерство образования разослало в регионы письма, в которых рекомендует внести поправки в методику преподавания предметов экономического цикла. И в отдельных субъектах подобные изменения планируют внести уже в этом учебном году. В частности, как заявил заместитель министра образования Новосибирской области Дмитрий Метелкин, в местных школах в 2014 году планируется углубленное изучение основ кредитования, а также планирования и формирования семейного бюджета. Нелишним будет и особый акцент на ипотеку, считает чиновник.

Фото ИТАР-ТАСС/ Сергей Фадеичев.