Недвижимость

Вырастут ли цены на землю из-за санкций?

Перспективы вложения средств в сельское хозяйство

  
3699
Вырастут ли цены на землю из-за санкций?

Введение санкций в отношении импорта продуктов питания, по идее, должен стимулировать развитие фермерского хозяйства и спрос на участки сельскохозяйственного назначения. Так ли это на самом деле? И вырастут ли цены на землю в Московском регионе?

На что земля?

По данным компании Vesco Group, более 80% выставленных на продажу в Московской области земельных лотов относятся к сельскохозяйственным землям. «Две трети таких земель принадлежат агрофирмам, которые консолидированы в руках управляющих компаний, аффилированных с крупными девелоперскими и банковскими структурами», — рассказал руководитель Департамента управления земельными активами Vesco Group Александр Илюшин.

Это банк «Развитие-Столица», банк «Платина», «Абсолют Недвижимость», «Уралсиб», «Масштаб», МДК, группа ПСН и другие организации. В их руках сосредоточен основной объем свободных земельных участков сельхозназначения. Остальные 20−30% предложения представлены небольшими наделами и находятся в частных руках.

Примеров построения успешной бизнес-модели в агробизнесе на территории средней полосы России не так много. «По назначению используются не более 10% земель, причем расположены они на удалении свыше 50−70 км от МКАД. Приобретаются такие земли для разведения скота и/или организации досуга (конные клубы), для размещения теплиц и выращивания с/х культур», — отметил эксперт Vesco Group. Но нецелевое использование (строительство дач, усадеб и родовых имений) встречается гораздо чаще.

Чаще всего такая земля приобретается для строительства жилья и коммерческой недвижимости. «Причем речь идет как о масштабных проектах, так и об индивидуальном коттеджном строительстве. Размеры наделов совершенно разные. Например, в сегменте дальних дач основной объем предложения — около 60−70% - приходится на доступные земельные участки без подряда площадью 6−15 соток. Под фермерские хозяйства участки приобретаются крайне редко. Более того, сами лендлорды чаще всего отказываются от подобных сделок, поскольку для них это невыгодно — участки, предназначенные для развития фермерского хозяйства, должны быть огорожены внушительной санитарно-защитной зоной. Покупателю же лишние территории не нужны», — рассказал Илья Менжунов, директор Департамента загородной недвижимости компании «Метриум Групп». Поэтому «лендлорд», соглашаясь на подобную сделку, буквально теряет масштабный участок — условно говоря, продав 5 га, теряет еще 15 га.

Что говорить о ближней зоне от столицы. Приобретение дорогого участка, расположенного недалеко от столицы с целью построения агро-бизнеса — заведомо проигрышный вариант. «На этих землях сельскохозяйственная деятельность ведется во избежание штрафов и изъятий земель, а основной доход землевладельцы получают только с продажи актива. В зоне до 30 (реже 50) км земля — актив, который приобретают с целью изменения вида разрешенного использования и последующей застройки. Но с введением 23 декабря 2013 года поправок в Закон 23/96-ОЗ „О регулировании земельных отношений“, многократно повышающих стоимость изменения вида разрешенного использования участка, ликвидность и инвестиционная привлекательность с/х земель, приобретаемых для строительства, многократно снизится. Не исключено, что часть этих земель со временем все же попадет в сельхоз-оборот», — рассказал Александр Илюшин.

Намного интереснее с этой точки зрения могут быть более удаленные участки, в других регионах России (например, Орловская, Рязанская области). По словам руководителя департамента загородной недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Андрея Муравьева, речь идет о том, чтобы организовать бизнес можно было дешевле и проще, не говоря уже о стоимости самой земли. Еще один фактор — это особенность фермерского бизнеса как такового, который требует серьезных и длительных вложений. При этом бизнесмены не исключают ситуацию, что санкции могут отменить, а импортная продукция вернется на полки в магазинах. И что тогда делать с реализацией лишних объемов, которые и так дались бизнесмену нелегко?

В Воронежской, Ростовской, Тамбовской областях земли сельхозназначения будут пользоваться популярностью и спросом. «В этих регионах неиспользование земли и последующее изъятие таковой от нерадивых собственников, не занимающихся сельским хозяйством, будет, вероятно, разумным ходом для поддержания отрасли. В этом есть безусловные плюсы, в этих краях сельскохозяйственный бизнес будет развиваться, но все равно нельзя говорить о том, что земля сильно подорожает. Подвижки могут быть, но земли для развития сельхоз деятельности и так достаточно», — пояснил Максим Лещев, генеральный директор Группы компаний «Гео Девелопмент».

Цена земли

В то же время эксперты отмечают, что все-таки постепенно набирает популярность направление производства натуральных, экологически чистых продуктов. «Ежегодный рост спроса на участки 3−15 га под микрофермы — тому подтверждение. Такие участки для ведения сельского хозяйства можно купить за 150−300 $ (до 50 га) или 50−80 $ (свыше 50 га) за сотку на удалении 80−100 км от Москвы», — пояснил Александр Илюшин.

По данным «Метриум Групп», самая дорогая земля сельхозназначения продается в Одинцовском и Мытищинском районах — стоимость сотки на данных территориях может доходить до $ 5 тыс. Дешевые участки сельхозназначения можно найти в восточных районах в дальнем Подмосковье, где цена за сотку составляет около $ 50 (около $ 30, если покупать крупный участок в несколько десятков гектар). Однако в данном случае уже выгоднее приобретать землю в соседних регионах. Почва здесь более плодородная, а участки стоят по $ 20−30 за сотку.

«Дешевизна и стоимость определяются исходя из удаленности от МКАД. Мы продаем земельные участки от 25 долларов за сотку в Московской области, редко встречаются дешевле — за очень крупный объем. Для покупки более-менее нормального участка рекомендуем рассчитывать на стоимость в 100−150 долларов за сотку на удалении около 100 км от МКАД. Есть такие предложения в Клинском, Можайском, Шаховском, Шатурском, Серпуховском направлениях, ориентироваться надо на эти деньги», — отметил Максим Лещев.

Ставка налога для земель сельхозназначения составляет 0,3% от кадастровой стоимости. Однако она действуют только в том случае, если владелец использует участок по назначению. В противном случае ставка повышается до 1,5% от кадастровой стоимости, подчеркнул Илья Менжунов.

Роста цен не будет

Эксперты отмечают, что роста цен на участки сельхоз назначения не предвидится в связи с санкциями. Так же как и спрос на землю не падает и не растет — он остается на стабильно высоком уровне. «Рост цен на участки для ведения сельского хозяйства маловероятен — вход на рынок сельскохозяйственной продукции очень не прост и в основном зависит от возможности получения государственной поддержки, льготных кредитов, гарантий, а не наличия земли — ее в избытке. В такой ситуации, разве что отдельные домохозяйства захотят стать „фермерами“ и купить землю под свой огород, но экономически это оправдано только для пенсионеров и не занятых лиц, постоянно проживающих за городом», — отметил Александр Пыпин, партнер Provereno.Ru.

По словам Максима Лещева, стоит понимать, что сельхозбизнес в основном сконцентрирован и разделен между крупными игроками, которые в свою очередь берут в аренду земельные участки, обрабатывают их, и таким образом формируется этот сельхозбизнес. «Он имеет свои правила, свои понятия, стратегии, свои условия и правила. Мы можем сказать, что обращения в нашу компанию за покупкой земель сельхозназначения для использования ее с целью выращивания сельхозпродукции единичны. Коммерческий сельхозбизнес выгоден в том случае, если земля стоит 10 долларов за сотку, не более. Частное фермерство актуально, но оно никогда не было системным, и участок 2 га сельхозназначения по 100 долларов за сотку было продать всегда сложно. Ситуация не изменилась и не изменится», — пояснил эксперт.

Конечно, отмечает Александр Пыпин, например, такое предприятие, как совхоз имени Ленина выиграет в этой ситуации с введением санкций- их клубника в следующем году будет нарасхват. Выиграют и другие уже существующие предприятия, которые смогут расширить производство с относительно небольшим производственным циклом, как например Константиновская птицефабрика.

А, по мнению Александра Илюшина, не введение санкций скажется на земельном рынке, а такие факторы как экономическая блокада, то есть ослабление рубля, вывод капиталов из попавших под санкции банков, приостановка западного финансирования — это те факторы, которые заметно могут стимулировать спрос на небольшие земельные активы стоимостью 0,5−3 млн. долларов. Это будет лучший инструмент сохранения и преумножения капитала в средне- и долгосрочной перспективе, заключил он.

Фото ИТАР-ТАСС.

Новости СМИ2
Новости 24СМИ
Новости Лентаинформ
Последние новости
Цитаты
Максим Шевченко

Журналист, член Совета "Левого фронта"

Вадим Кумин

Политический деятель, кандидат экономических наук

Михаил Делягин

Директор Института проблем глобализации, экономист

Комментарии
Новости партнеров
В эфире СП-ТВ
Новости СМИ2
Новости 24СМИ
Новости Лентаинформ
Выборы мэра Москвы
Выборы мэра Москвы
Новости Финам
Рамблер/новости
Новости НСН
Новости Жэньминь Жибао
Новости Медиаметрикс
СП-ЮГ
СП-Поволжье
В эфире СП-ТВ
Фото
Цифры дня