Вырастут ли цены на землю из-за санкций?

Введение санкций в отношении импорта продуктов питания, по идее, должен стимулировать развитие фермерского хозяйства и спрос на участки сельскохозяйственного назначения. Так ли это на самом деле? И вырастут ли цены на землю в Московском регионе?

На что земля?

По данным компании Vesco Group, более 80% выставленных на продажу в Московской области земельных лотов относятся к сельскохозяйственным землям. «Две трети таких земель принадлежат агрофирмам, которые консолидированы в руках управляющих компаний, аффилированных с крупными девелоперскими и банковскими структурами», — рассказал руководитель Департамента управления земельными активами Vesco Group Александр Илюшин.

Это банк «Развитие-Столица», банк «Платина», «Абсолют Недвижимость», «Уралсиб», «Масштаб», МДК, группа ПСН и другие организации. В их руках сосредоточен основной объем свободных земельных участков сельхозназначения. Остальные 20−30% предложения представлены небольшими наделами и находятся в частных руках.

Примеров построения успешной бизнес-модели в агробизнесе на территории средней полосы России не так много. «По назначению используются не более 10% земель, причем расположены они на удалении свыше 50−70 км от МКАД. Приобретаются такие земли для разведения скота и/или организации досуга (конные клубы), для размещения теплиц и выращивания с/х культур», — отметил эксперт Vesco Group. Но нецелевое использование (строительство дач, усадеб и родовых имений) встречается гораздо чаще.

Чаще всего такая земля приобретается для строительства жилья и коммерческой недвижимости. «Причем речь идет как о масштабных проектах, так и об индивидуальном коттеджном строительстве. Размеры наделов совершенно разные. Например, в сегменте дальних дач основной объем предложения — около 60−70% - приходится на доступные земельные участки без подряда площадью 6−15 соток. Под фермерские хозяйства участки приобретаются крайне редко. Более того, сами лендлорды чаще всего отказываются от подобных сделок, поскольку для них это невыгодно — участки, предназначенные для развития фермерского хозяйства, должны быть огорожены внушительной санитарно-защитной зоной. Покупателю же лишние территории не нужны», — рассказал Илья Менжунов, директор Департамента загородной недвижимости компании «Метриум Групп». Поэтому «лендлорд», соглашаясь на подобную сделку, буквально теряет масштабный участок — условно говоря, продав 5 га, теряет еще 15 га.

Что говорить о ближней зоне от столицы. Приобретение дорогого участка, расположенного недалеко от столицы с целью построения агро-бизнеса — заведомо проигрышный вариант. «На этих землях сельскохозяйственная деятельность ведется во избежание штрафов и изъятий земель, а основной доход землевладельцы получают только с продажи актива. В зоне до 30 (реже 50) км земля — актив, который приобретают с целью изменения вида разрешенного использования и последующей застройки. Но с введением 23 декабря 2013 года поправок в Закон 23/96-ОЗ „О регулировании земельных отношений“, многократно повышающих стоимость изменения вида разрешенного использования участка, ликвидность и инвестиционная привлекательность с/х земель, приобретаемых для строительства, многократно снизится. Не исключено, что часть этих земель со временем все же попадет в сельхоз-оборот», — рассказал Александр Илюшин.

Намного интереснее с этой точки зрения могут быть более удаленные участки, в других регионах России (например, Орловская, Рязанская области). По словам руководителя департамента загородной недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Андрея Муравьева, речь идет о том, чтобы организовать бизнес можно было дешевле и проще, не говоря уже о стоимости самой земли. Еще один фактор — это особенность фермерского бизнеса как такового, который требует серьезных и длительных вложений. При этом бизнесмены не исключают ситуацию, что санкции могут отменить, а импортная продукция вернется на полки в магазинах. И что тогда делать с реализацией лишних объемов, которые и так дались бизнесмену нелегко?

В Воронежской, Ростовской, Тамбовской областях земли сельхозназначения будут пользоваться популярностью и спросом. «В этих регионах неиспользование земли и последующее изъятие таковой от нерадивых собственников, не занимающихся сельским хозяйством, будет, вероятно, разумным ходом для поддержания отрасли. В этом есть безусловные плюсы, в этих краях сельскохозяйственный бизнес будет развиваться, но все равно нельзя говорить о том, что земля сильно подорожает. Подвижки могут быть, но земли для развития сельхоз деятельности и так достаточно», — пояснил Максим Лещев, генеральный директор Группы компаний «Гео Девелопмент».

Цена земли

В то же время эксперты отмечают, что все-таки постепенно набирает популярность направление производства натуральных, экологически чистых продуктов. «Ежегодный рост спроса на участки 3−15 га под микрофермы — тому подтверждение. Такие участки для ведения сельского хозяйства можно купить за 150−300$ (до 50 га) или 50−80$ (свыше 50 га) за сотку на удалении 80−100 км от Москвы», — пояснил Александр Илюшин.

По данным «Метриум Групп», самая дорогая земля сельхозназначения продается в Одинцовском и Мытищинском районах — стоимость сотки на данных территориях может доходить до $5 тыс. Дешевые участки сельхозназначения можно найти в восточных районах в дальнем Подмосковье, где цена за сотку составляет около $50 (около $30, если покупать крупный участок в несколько десятков гектар). Однако в данном случае уже выгоднее приобретать землю в соседних регионах. Почва здесь более плодородная, а участки стоят по $20−30 за сотку.

«Дешевизна и стоимость определяются исходя из удаленности от МКАД. Мы продаем земельные участки от 25 долларов за сотку в Московской области, редко встречаются дешевле — за очень крупный объем. Для покупки более-менее нормального участка рекомендуем рассчитывать на стоимость в 100−150 долларов за сотку на удалении около 100 км от МКАД. Есть такие предложения в Клинском, Можайском, Шаховском, Шатурском, Серпуховском направлениях, ориентироваться надо на эти деньги», — отметил Максим Лещев.

Ставка налога для земель сельхозназначения составляет 0,3% от кадастровой стоимости. Однако она действуют только в том случае, если владелец использует участок по назначению. В противном случае ставка повышается до 1,5% от кадастровой стоимости, подчеркнул Илья Менжунов.

Роста цен не будет

Эксперты отмечают, что роста цен на участки сельхоз назначения не предвидится в связи с санкциями. Так же как и спрос на землю не падает и не растет — он остается на стабильно высоком уровне. «Рост цен на участки для ведения сельского хозяйства маловероятен — вход на рынок сельскохозяйственной продукции очень не прост и в основном зависит от возможности получения государственной поддержки, льготных кредитов, гарантий, а не наличия земли — ее в избытке. В такой ситуации, разве что отдельные домохозяйства захотят стать „фермерами“ и купить землю под свой огород, но экономически это оправдано только для пенсионеров и не занятых лиц, постоянно проживающих за городом», — отметил Александр Пыпин, партнер Provereno.Ru.

По словам Максима Лещева, стоит понимать, что сельхозбизнес в основном сконцентрирован и разделен между крупными игроками, которые в свою очередь берут в аренду земельные участки, обрабатывают их, и таким образом формируется этот сельхозбизнес. «Он имеет свои правила, свои понятия, стратегии, свои условия и правила. Мы можем сказать, что обращения в нашу компанию за покупкой земель сельхозназначения для использования ее с целью выращивания сельхозпродукции единичны. Коммерческий сельхозбизнес выгоден в том случае, если земля стоит 10 долларов за сотку, не более. Частное фермерство актуально, но оно никогда не было системным, и участок 2 га сельхозназначения по 100 долларов за сотку было продать всегда сложно. Ситуация не изменилась и не изменится», — пояснил эксперт.

Конечно, отмечает Александр Пыпин, например, такое предприятие, как совхоз имени Ленина выиграет в этой ситуации с введением санкций- их клубника в следующем году будет нарасхват. Выиграют и другие уже существующие предприятия, которые смогут расширить производство с относительно небольшим производственным циклом, как например Константиновская птицефабрика.

А, по мнению Александра Илюшина, не введение санкций скажется на земельном рынке, а такие факторы как экономическая блокада, то есть ослабление рубля, вывод капиталов из попавших под санкции банков, приостановка западного финансирования — это те факторы, которые заметно могут стимулировать спрос на небольшие земельные активы стоимостью 0,5−3 млн. долларов. Это будет лучший инструмент сохранения и преумножения капитала в средне- и долгосрочной перспективе, заключил он.

Фото ИТАР-ТАСС.