Недвижимость

Как «копейка» рубль бережет

Несколько способов выгодно распорядиться однокомнатной квартирой в столице

  
6263
Как «копейка» рубль бережет

Современная однокомнатная квартира — один из наиболее распространенных объектов на вторичном рынке Москвы. Согласно имеющимся в распоряжении крупнейших столичных агентов по недвижимости данным, на долю «однушек» приходится порядка 23% от общего объема предложения в этом сегменте. Учитывая столь высокую популярность и востребованность однокомнатных квартир (особенно в классах «эконом» и «комфорт»), специалисты оценили их потребительские характеристики, выделили конкурентные преимущества и определили наиболее выгодные и эффективные пути использования собственником подобного актива для изменения и улучшения жилищных условий. «Свободная Пресса», обобщив полученную от экспертов информацию, дает своим читателям возможность рассмотреть их, что называется, со всех сторон.

На начало сентября на столичном рынке «вторички» в экспозиции находится около 9,5 тысячи однокомнатных квартир. Минимальная цена — 3,5 миллиона рублей (Восточный административный округ). Такую сумму просят за 20-метровую квартиру на втором этаже кирпичной многоэтажки. Максимальные же ценовые показатели демонстрирует квартира в Центральном административном округе: 40 «квадратов» жилой площади (общая — 51 квадратный метр), третий этаж шестиэтажки со статусом исторического дома. Цена вопроса — чуть более 30 миллионов рублей.

В качестве тестового собирательного образца московские агенты по продажам чаще всего рассматривают расположенную в одном из спальных районов Первопрестольной на средних этажах 17-этажной «свечки» (распространенной серии П-44) квартиру общей площадью около 40 квадратных метров, из которых половина приходится на жилые помещения, а кухня занимает 8−10 «квадратов». Как правило, путь от нее до ближайшей станции метро или остановки общественного транспорта не превышает 3−10 минут. Усредненная рыночная цена квадратного метра в таком объекте колеблется в районе 184 тыс. рублей. Следовательно, полная стоимость среднестатистической «однушки» достигает отметки в 7,35 миллиона.

Наиболее распространенной операцией с подобными объектами, отмечают риэлторы, является их прямая продажа с целью приобретения нового жилья (с более внушительной площадью или иными условиями проживания). Именно такую задачу ставит перед собой примерно 60% собственников. В общем же потоке альтернативных продаж эти мотивы являются преобладающими на каждой третьей сделке с подержанным жильем.

Конечно, в рыночных условиях приобретение без доплаты более просторной жилплощади практически невозможно. Привлечение дополнительных средств, как правило, редко превышает сумму в три с половиной миллиона рублей. В каждом третьем случае в качестве «спонсора» выступает продукт по ипотечному страхованию от какого-нибудь крупного банка. При таком раскладе подавляющее большинство экс-владельцев «однушек» превращается в счастливых обладателей двухкомнатных квартир (общей площадью в 58 квадратных метров), располагающихся на нижних этажах 14-этажной «панельки» примерно в пяти минутах езды на общественном транспорте от ближайшей станции метрополитена. В среднем новый «жилищный рай» обходится переквалифицировавшимся из продавцов в покупатели гражданам в сумму порядка 10−11 миллионов рублей.

И все же добровольно подставить собственную шею под «ипотечное ярмо» (а оно, несмотря на декларируемые послабления, отнюдь не становится легче) отважится далеко не каждый. Но риэлторы утверждают: имея в собственности «однушку» в доме серии П-44, можно решить свой квартирный вопрос и менее затратными способами. Например, говорят агенты, собственная «однушка» может стать эффективной разменной монетой в борьбе за расширение площади, если на вашем банковском депозите в это экономически смутное время «завалялась» сумма в размере около 2 миллионов рублей. В этом случае, уверяют специалисты, среднестатистический продавец типовой однокомнатной квартиры может заполучить в собственность «двушку» площадью 51 квадратный метр, находящуюся на первых этажах семнадцатиэтажек П-44Т за 9,4 миллиона рублей.

Естественно, многие риэлторы мотивируют такую операцию стандартной и, если честно, порядком набившей уже оскомину заботой о сохранении капитала. «Государство страхует вклады граждан только в размере до 700 тысяч рублей. Но если у вас больше, а послезавтра — обвал рынка? Скорее вкладывайте в недвижимость», — так или примерно так призывают они. Однако на самом деле это всего лишь один из многочисленных приемов оживления полустагнирующего внутреннего рынка. Дальновидные и относительно честные агенты по недвижимости откровенно говорят — выбирать этот вариант стоит лишь в том случае, если жилищные условия действительно относятся к разряду «нетерпимо адских». Потому что в этом случае вряд ли кому-то удастся избежать траты внушительных средств на ремонт, сопровождающих любой переезд, а брать деньги придется все в тех же банках под высокие годовые проценты потребкредита.

Примечательно, что переезд без изменения условий проживания из менее престижного столичного спального района в более престижный (Западный, Северный, Северо-Западный и Юго-Западный административные округа), по мнению риэлторов, не потребует серьезных дополнительных вложений. Продавая «однушку» на всем востоке Москвы, взять аналогичный объект в противоположном конце мегаполиса можно, накинув всего 10−15% (т.е. примерно 1,1 миллиона рублей) к стоимости среднестатистической квартиры. Переезд в центральные районы города потребует более внушительного денежного «довеска». Но насколько оправданным будет этот шаг в долгосрочной перспективе, учитывая, что центр давно оккупировали элитные и премиальные новоделы, московские риэлторы пока сказать не берутся.

Наконец, абсолютно без дополнительных затрат можно сменить столичную «копейку» на аналог или «двушку», если не придавать значения улучшению потребительских характеристик нового объекта. В некоторых случаях это может даже принести некоторые дивиденды владельцу. Например, в практике московских агентов имелись случаи, когда вполне сносная однокомнатная квартира (33 квадратных метра) на одном из верхних этажей 12-этажки, расположенной на окраине Юго-Восточного административного округа, торговалась всего за 5,4 миллиона рублей. А не так давно за 2,4 миллиона продавец «среднестатистической» однокомнатной квартиры мог приобрести в собственность двухуровневые двухкомнатные апартаменты в малоэтажном здании. Правда, такой привлекательный объект находился за 20 километров от МКАД, в Щелкове, а общая его площадь составляла 24 «квадрата».

Фото: Василий Шапошников/Коммерсантъ.

Новости СМИ2
Новости 24СМИ
Новости Лентаинформ
Последние новости
Цитаты
Михаил Ремизов

Президент Института национальной стратегии

Сергей Обухов

Член Президиума, секретарь ЦК КПРФ, доктор политических наук

Комментарии
Новости партнеров
В эфире СП-ТВ
Новости СМИ2
Новости 24СМИ
Новости Лентаинформ
Новости Финам
Рамблер/новости
Новости НСН
Новости Жэньминь Жибао
Новости Медиаметрикс
СП-ЮГ
СП-Поволжье
В эфире СП-ТВ
Фото
Цифры дня