Недвижимость

Как «копейка» рубль бережет

Несколько способов выгодно распорядиться однокомнатной квартирой в столице

  
6263
Как «копейка» рубль бережет

Современная однокомнатная квартира — один из наиболее распространенных объектов на вторичном рынке Москвы. Согласно имеющимся в распоряжении крупнейших столичных агентов по недвижимости данным, на долю «однушек» приходится порядка 23% от общего объема предложения в этом сегменте. Учитывая столь высокую популярность и востребованность однокомнатных квартир (особенно в классах «эконом» и «комфорт»), специалисты оценили их потребительские характеристики, выделили конкурентные преимущества и определили наиболее выгодные и эффективные пути использования собственником подобного актива для изменения и улучшения жилищных условий. «Свободная Пресса», обобщив полученную от экспертов информацию, дает своим читателям возможность рассмотреть их, что называется, со всех сторон.

На начало сентября на столичном рынке «вторички» в экспозиции находится около 9,5 тысячи однокомнатных квартир. Минимальная цена — 3,5 миллиона рублей (Восточный административный округ). Такую сумму просят за 20-метровую квартиру на втором этаже кирпичной многоэтажки. Максимальные же ценовые показатели демонстрирует квартира в Центральном административном округе: 40 «квадратов» жилой площади (общая — 51 квадратный метр), третий этаж шестиэтажки со статусом исторического дома. Цена вопроса — чуть более 30 миллионов рублей.

В качестве тестового собирательного образца московские агенты по продажам чаще всего рассматривают расположенную в одном из спальных районов Первопрестольной на средних этажах 17-этажной «свечки» (распространенной серии П-44) квартиру общей площадью около 40 квадратных метров, из которых половина приходится на жилые помещения, а кухня занимает 8−10 «квадратов». Как правило, путь от нее до ближайшей станции метро или остановки общественного транспорта не превышает 3−10 минут. Усредненная рыночная цена квадратного метра в таком объекте колеблется в районе 184 тыс. рублей. Следовательно, полная стоимость среднестатистической «однушки» достигает отметки в 7,35 миллиона.

Наиболее распространенной операцией с подобными объектами, отмечают риэлторы, является их прямая продажа с целью приобретения нового жилья (с более внушительной площадью или иными условиями проживания). Именно такую задачу ставит перед собой примерно 60% собственников. В общем же потоке альтернативных продаж эти мотивы являются преобладающими на каждой третьей сделке с подержанным жильем.

Конечно, в рыночных условиях приобретение без доплаты более просторной жилплощади практически невозможно. Привлечение дополнительных средств, как правило, редко превышает сумму в три с половиной миллиона рублей. В каждом третьем случае в качестве «спонсора» выступает продукт по ипотечному страхованию от какого-нибудь крупного банка. При таком раскладе подавляющее большинство экс-владельцев «однушек» превращается в счастливых обладателей двухкомнатных квартир (общей площадью в 58 квадратных метров), располагающихся на нижних этажах 14-этажной «панельки» примерно в пяти минутах езды на общественном транспорте от ближайшей станции метрополитена. В среднем новый «жилищный рай» обходится переквалифицировавшимся из продавцов в покупатели гражданам в сумму порядка 10−11 миллионов рублей.

И все же добровольно подставить собственную шею под «ипотечное ярмо» (а оно, несмотря на декларируемые послабления, отнюдь не становится легче) отважится далеко не каждый. Но риэлторы утверждают: имея в собственности «однушку» в доме серии П-44, можно решить свой квартирный вопрос и менее затратными способами. Например, говорят агенты, собственная «однушка» может стать эффективной разменной монетой в борьбе за расширение площади, если на вашем банковском депозите в это экономически смутное время «завалялась» сумма в размере около 2 миллионов рублей. В этом случае, уверяют специалисты, среднестатистический продавец типовой однокомнатной квартиры может заполучить в собственность «двушку» площадью 51 квадратный метр, находящуюся на первых этажах семнадцатиэтажек П-44Т за 9,4 миллиона рублей.

Естественно, многие риэлторы мотивируют такую операцию стандартной и, если честно, порядком набившей уже оскомину заботой о сохранении капитала. «Государство страхует вклады граждан только в размере до 700 тысяч рублей. Но если у вас больше, а послезавтра — обвал рынка? Скорее вкладывайте в недвижимость», — так или примерно так призывают они. Однако на самом деле это всего лишь один из многочисленных приемов оживления полустагнирующего внутреннего рынка. Дальновидные и относительно честные агенты по недвижимости откровенно говорят — выбирать этот вариант стоит лишь в том случае, если жилищные условия действительно относятся к разряду «нетерпимо адских». Потому что в этом случае вряд ли кому-то удастся избежать траты внушительных средств на ремонт, сопровождающих любой переезд, а брать деньги придется все в тех же банках под высокие годовые проценты потребкредита.

Примечательно, что переезд без изменения условий проживания из менее престижного столичного спального района в более престижный (Западный, Северный, Северо-Западный и Юго-Западный административные округа), по мнению риэлторов, не потребует серьезных дополнительных вложений. Продавая «однушку» на всем востоке Москвы, взять аналогичный объект в противоположном конце мегаполиса можно, накинув всего 10−15% (т.е. примерно 1,1 миллиона рублей) к стоимости среднестатистической квартиры. Переезд в центральные районы города потребует более внушительного денежного «довеска». Но насколько оправданным будет этот шаг в долгосрочной перспективе, учитывая, что центр давно оккупировали элитные и премиальные новоделы, московские риэлторы пока сказать не берутся.

Наконец, абсолютно без дополнительных затрат можно сменить столичную «копейку» на аналог или «двушку», если не придавать значения улучшению потребительских характеристик нового объекта. В некоторых случаях это может даже принести некоторые дивиденды владельцу. Например, в практике московских агентов имелись случаи, когда вполне сносная однокомнатная квартира (33 квадратных метра) на одном из верхних этажей 12-этажки, расположенной на окраине Юго-Восточного административного округа, торговалась всего за 5,4 миллиона рублей. А не так давно за 2,4 миллиона продавец «среднестатистической» однокомнатной квартиры мог приобрести в собственность двухуровневые двухкомнатные апартаменты в малоэтажном здании. Правда, такой привлекательный объект находился за 20 километров от МКАД, в Щелкове, а общая его площадь составляла 24 «квадрата».

Фото: Василий Шапошников/Коммерсантъ.

Новости СМИ2
Новости 24СМИ
Новости Лентаинформ
Последние новости
Цитаты
Максим Шевченко

Журналист, член Совета "Левого фронта"

Вадим Кумин

Политический деятель, кандидат экономических наук

Михаил Делягин

Директор Института проблем глобализации, экономист

Комментарии
Новости партнеров
В эфире СП-ТВ
Новости СМИ2
Новости 24СМИ
Новости Лентаинформ
Выборы мэра Москвы
Выборы мэра Москвы
Новости Финам
Рамблер/новости
Новости НСН
Новости Жэньминь Жибао
Новости Медиаметрикс
СП-ЮГ
СП-Поволжье
В эфире СП-ТВ
Фото
Цифры дня