Как обманывают при покупке дачи

Рынок загородной недвижимости переживает не лучшие времена. Продавцы и производители рекламы сбились с ног, стараясь привлечь клиентов. Иногда — невинными хитростями, а чаще — откровенным обманом.

Дом отдельно, крышу отдельно

Не следует обращать внимания на предложения загородного дома по цене автомобиля среднего класса. Как объяснила эксперт коммуникационной группы «Красное Слово» Антонина Рябова, рекламные манипуляции с ценами — обман, которым не гнушаются порядка 70% операторов рынка загородной недвижимости. Очень часто выясняется при личной встрече, что цена, указанная в рекламном буклете — это лишь цена дома, а земельный участок приобретается дополнительно. Бывает и еще «веселее» — после приобретения недвижимости собственник узнает, что, дешево купив огромный коттедж, приобрел лишь… фундамент, стены и крышу. Инженерные коммуникации — воду, свет и тепло, — надо покупать отдельно.

Если есть необходимость сэкономить, то возможно учесть разные предложения в одном и том же поселке. Как объяснили специалисты компании «НДВ-недвижимость», на цену очень сильно влияет расположение участка. Самые экономичные варианты — приобрести участок у въезда, там, где жильцов, увы, будут беспокоить машины. Отсюда и скидка в размере 5−10%, по сравнению с аналогичными предложениями в посёлке. Кроме того, на въезде участки обычно существенно меньше самых дорогих, эксклюзивных вариантов — тихих уголков, где живут один или два соседа.

— Так происходит за счёт более крупной нарезки земли, — рассказывает руководитель департамента загородной недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Андрей Муравьёв. — Например, участки около водохранилищ — это «штучное» предложение, которое особенно популярно среди любителей яхтинга. Поэтому застройщики увеличивают количество соток, зная, что такая недвижимость найдёт своего покупателя. Размер участка может составлять 1,5−2 га земли.

А вот у въезда в посёлок делают более мелкую нарезку, иначе темпы продаж в этой части посёлка замедлятся.

Настоящий форс-мажор

Не следует обольщаться и тем, что само наличие рядом с участком магистральных линий электропередач, газопроводов гарантирует быстрое и дешевое подключение новых зданий и строений. Практика показывает, что часто это технически невозможно, или реальные цены в несколько раз превышают обещанные.

— Продавцы земельных участков нередко привлекают покупателей не только демпинговыми ценами, но и доступными инфраструктурными опциями, — комментирует Антонина Рябова, — Например, возможностью за небольшой дополнительный взнос получить исчерпывающий набор коммунальных благ: канализацию, водоснабжение, электроснабжение, газоснабжение. При этом в договоре с покупателями специально оговаривают форс-мажорных обстоятельства, одним из которых являются действия или бездействие должностных лиц. То есть неполучение разрешительной документации на подведение инженерных сетей будет считаться форс-мажором, снимающим все обязательства с продавца участка.

Только самый наивный человек не поймет, что «решать вопросы» и «договариваться» с чиновниками придется уже самим жителям поселка. И никому не пожалуешься, — видели, что подписывали. Да и не пойдешь же в суд требовать возврата средств, потраченных на взятку.

Учитывать при покупке земли стоит, пожалуй, лишь развитие общественного транспорта в районе, то есть те пункты, которые легко проверить, а воплощение их в жизнь никак не зависит от риэлторов. Например, в Подмосковье одно из наиболее перспективных направлений — Новорижское.

— Благодаря своему потенциалу Новорижское шоссе будет и в дальнейшем развиваться динамичнее других направлений Подмосковья. По сути, кроме Киевского шоссе, это единственное направление Подмосковья, которое может конкурировать с рынком Новой Москвы именно за счет качества жилого фонда и уровня развития инфраструктуры. И по аналогии с Новой Москвой в этом направлении в скором времени появится станция метро (в Рублёво-Архангельском), а железнодорожная сеть здесь уже достаточно развита. Немаловажно и наличие рабочих мест, благодаря насыщенной инфраструктуре районов и расположению здесь крупных бизнес-парков" - отмечает руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН» Денис Бобков.

Экологически чисто

Одним из способов прямого обмана, на который почему-то особенно охотно «клюет» российский покупатель, — заверения застройщиков, что дом построен из экологически чистых материалов по самым современным западным технологиям. Практика показывает, что так можно не только быстро продать коттедж, но и существенно завысить цену, назвав здание из СИП-панелей (пенополистирола, зашитого в стружечные плиты) деревянно-каркасным, якобы из бруса.

Как говорят опытные строители, в последние годы некоторые застройщики сделали ставку на строительство быстровозводимых домов по западным лекалам. На долю таких вариантов приходится уже около 40% предложений загородного жилья. Обычно такие коттеджи преподносятся как ультрасовременное экологичное жилье, соответствующее лучшим европейским стандартам. На самом деле, все с точностью до наоборот — такие постройки не долговечны и не экологичны. В Европе и США редкое здание строится с расчетом на столетнюю эксплуатацию, срок жизни такого дома — 50 — 70 лет. А самым экологически чистым и полезным для здоровья жильем по-прежнему является традиционная русская изба-пятистенок с русской печью.

Разумеется, любое агентство недвижимости, любой риэлтор стремится привлечь клиентов красивыми фотографиями видов и интерьеров. Тут стоит не только доверять лишь собственным глазам, но и желательно пригласить на просмотр эксперта. Часто дорогие обои и ремонт скрывают конструктивные недостатки строений, которые легко выявлял профессионал. Да и зачем нужно переплачивать за чужой вкус?

А по-соседству будут жить Мэл Гибсон

Наконец, не стоит сбрасывать со счетов такой традиционный способ «разводки», как обещание с помощью покупки приобщиться к сильным мира сего, жить рядом с богатыми и знаменитыми. Примерно в трети рекламных объявлений содержится прямой или косвенный намек на то, что покупка недвижимости является входным билетом в мир привилегий. Характерный пример: одна из риелторских фирм обещает покупателям земельных участков на Рублевке «выход на территорию пансионата Управления делами президента», хотя такой возможности на самом деле не существует, а выставленные на продажу земельные участки не входят в имущественный комплекс известного дома отдыха", — резюмирует Антонина Рябова. Платить или нет за «элитность» личное дело каждого.

— Минимальный набор инфраструктурных объектов действительно примерно одинаков в любом благоустроенном коттеджном поселке, вне зависимости от класса, — говорит управляющий партнер компании «Ника-Эстейт» Виктор Садыгов. — Вопрос, конечно, в том, кто этой инфраструктурой будет управлять впоследствии. Кто разместиться в пресловутой «точке общепита»? Кафе «Солнышко» или ресторан Новикова или Гинзы? Какое дошкольное образование получат дети? Стандартное или с применением уникальных методик? Будут ли в вашем детском саду учить ребенка плаванию в бассейне, верховой езде? Кстати, в поселках более высокого уровня зачастую организовывают и начальную школу.

Дополнительные опции в виде теннисного корта или марины формируются по возможностям земельного участка, моды, доходам и желаниям жителей.

— Тематические поселки — с собственными маринами для любителей яхтенного спорта, с собственными конюшнями для любителей лошадей очень популярны. И наличие такой «тематической» инфраструктуры является дополнительным конкурентным преимуществом в глазах определенного сегмента покупателей. Хотя нужно четко понимать, что «темы» эти подвержены влиянию моды. Когда-то была мода на фэн-шуй, и многие девелоперы заявляли, что ландшафтный дизайн проекта выполнен в соответствии с этим учением — замечает Виктор Садыгов. — Потом прошла волна моды на теннис и гольф — девелоперы проектов вкладывались в корты, в гольф-поля. Нельзя сказать, что сейчас не строят теннисные корты, но уже никто не вкладывается в какие-то немыслимые сетки, уникальное покрытие.

Фото: Илья Питалев/Коммерсантъ.