Кому повезло с московской квартирой

Жителям каких столичных округов повезло с жильем больше остальных и почему? «Свободная Пресса» публикует мнение аналитиков московского рынка недвижимости о качестве проживания в отдельных районах города.

САО: радужные перспективы

В настоящее время на территория Северного административного округа (113,7 квадратных километра) складывается не слишком благоприятная экологическая ситуация. Зеленые насаждения занимают всего лишь порядка 10% его площади, а существовавшие здесь промзоны никуда пока не исчезли. К тому же основные транспортные артерии — Волоколамское шоссе и «Ленинградка» — серьезно загружены, а в некоторых самых крупных районах, в частности, Бескудниково и Западное Дегунино, отсутствуют станции метрополитена. Подавляющее большинство многоквартирных кирпичных и панельных домов и возведены в 60−80 годах прошлого века

«Пускай Северный административный округ сейчас и не слишком комфортен для проживания, — отмечают аналитики риэлторских и консалтинговых агентств столицы, — все же он обладает внушительным потенциалом для скорого развития». Во-первых, здесь продолжается реализация программы по сносу ветхого жилья. К настоящему времени снесено уже более 300 пятиэтажек общей площадью 1,5 миллиона «квадратов». Во-вторых, не позднее 2020 года здесь должны распахнуть свои двери 8 новых станций метро, закрыв таким образом дефицит непрестижных районов округа в общественном транспорте. В-третьих, реализуется проект («Большая Ленинградка») по реконструкции и увеличению пропускной способности Ленинградского шоссе. И, конечно, от реновации пустующих промплощадок и вывода некоторых из них за пределы кольцевой автодороги никуда не уйти.

Эти перспективы наглядно отражаются на первичном и вторичном рынках недвижимости в САО. Средняя стоимость квадратного метра в старых домах колеблется на отметке в 185 000 рублей. Самым дешевым предложением является 33-метровая квартира за 4,6 миллиона в российской валюте. Планка арендной платы за «однушку» находится на уровне примерно 26 тысяч рублей. Новые квартиры (11% от общего объема локального рынка или 2,5 тысячи объектов) реализуются в двадцати жилых комплексах, среди которых есть и элитные. Цены на них варьируются, в зависимости от уровня комфорта и площади, от 7,29 до 69,13 миллионов рублей. В большом ассортименте представлены и апартаменты. Любителям «полужилья» они обойдутся в сумму от 4,14 до 215,1 миллиона рублей.

ЮЗАО: продуманная инфраструктура

Занимая территорию в 111,36 квадратных километра, Юго-Западный административный округ удерживает лидерство среди других территориальных единиц Первопрестольной по плотности застройки. Однако этот факт не оказывает никакого отрицательного воздействия ни на местную экологию, ни на транспортную сеть. Залогом качества первой в округе выступают благоприятная роза ветров и лесопарковые зоны, раскинувшиеся на одной трети ЮЗАО. Вторая же, подчеркивают столичные аналитики от недвижимости, спроектирована очень грамотно. Улицы располагаются так удачно, что из пункта А в пункт Б в границах ЮЗАО можно без особых проблем добраться разными путями за сравнительно небольшой промежуток времени.

Во всех 12 районах округа вторичный рынок представлен «хрущевками» и «брежневками». Приобрести в собственность 39-метровую квартиру в одном из таких объектов можно за 4,5 миллиона, а снять — за 26 тысяч рублей. «Первичка» здесь представлена гораздо беднее — всего 1,4 тысячи объектов в 13 проектах (5% от всего объема предложения в данной локации), да и те, в основном, принадлежат только к бизнес-классу (цены варьируются от 7,6 до 101 миллиона рублей). Немногочисленный «комфорт» составляет всего лишь 6% от всех новостроек в округе, минимальная стоимость таких квартир — 5, 14 миллиона рублей. ЮЗАО, по мнению экспертов, несмотря на плотную застройку, все же обладает некоторым потенциалом для дальнейшего развития: ожидается скорое открытие двух станций метро и ведется активное строительство вблизи кольцевой автодороги.

ЗАО: неоднородная комфортабельность

Гораздо более спокойный экологический фон (по сравнению с предыдущими участниками) складывается в Западном административном округе. На территории в 153 квадратных километра (при плотности населения в 8, 49 тысячи на каждый из них) расположено большое количество лесопарковых зон и природных заказников, которые занимают в общей сложности четверть площади округа. В их число входят, в частности, «Воробьевы Горы», «Крылатские холмы» и «Долина реки Сетунь». Его главные автоартерии (проспекты Мичуринский, Кутузовский и Вернадского), хоть и постоянно загружены, но вполне сносно выполняют свои прямые функции. К «негативным факторам», пожалуй, можно отнести лишь присутствие в округе пяти промышленных зон и отсутствие метро в трех самых густонаселенных районах из тринадцати — Внукове, Ново-Переделкине и Солнцеве.

По степени престижности западный округ идет практически «ноздря в ноздрю» с Центральным. Эта ситуация превосходно иллюстрируется состоянием дел на локальном рынке недвижимости. «Вторичка» ЗАО в подавляющем большинстве представлена сравнительно молодыми и современными монолитными, кирпичными и панельными многоэтажками. Средневзвешенная цена «квадрата» в этом сегменте составляет 214 000 рублей. Минимальный бюджет сделки купли-продажи незначительно колеблется у отметки в 4,7 миллиона рублей за 33-метровые покои. Их же аренда обойдется квартиросъемщику в 28 тысяч российских рублей ежемесячно. Новые квартиры (примерно 2400 объектов или 6% от общего объема предложения в ЗАО) сосредоточены в семнадцати проектах, среди которых преобладает бизнес-класс с определенной долей «элитки» с разбегом цен в диапазоне от 7 до 264 миллионов рублей. Эксперты не исключают появления в скором времени новых доступных широким слоям населения объектов — в ЗАО пока еще есть незанятые площадки для жилого строительства. А имеющиеся у градоначальников планы по строительству до 2017 года целой ветки метро в границах округа (до Рассказовки, 10 станций), надеются они, послужат дополнительной приманкой для добросовестных девелоперов.

СЗАО: экология на высоте

В Северо-Западном административном округе, считают столичные риэлторы, самая лучшая в Москве экологическая обстановка. На сравнительно небольшой территории (93,2 квадратных километра) удачно расположены зеленые насаждения и водоемы, на их долю приходится немногим менее половины общей площади округа (46%). К тому же во всех 8 районах СЗАО складывается вполне благоприятная ситуация. Станции метро имеются везде (кроме расположенного за МКАД Куркино), а Волоколамское шоссе на данном участке активно реконструируется.

Локальный рынок недвижимости также находится, так сказать, «в тонусе». Вторичный сегмент широко представлен объектами всех типов — от обязательных «хрущевок» до современных монолитных многоэтажек. Округ впечатляет не только разнообразием «ассортимента», но и по-хорошему поражает более демократичными ценами. При цене квадратного метра в 193 тысячи рублей на вторичном рынке можно приобрести 38-метровую квартиру за 4,5 миллиона, а арендовать ее 25 тысяч в месяц. Ценители нового жилья могут найти подходящую квартиру в одном из 19 жилых комплексов по цене от 7,12 до 87,3 миллионов рублей. Риэлторы также выражают надежду, что планируемая в следующем, 2015 году, постройка в пределах СЗАО участка третьего пересадочного контура и перспективная застройка аэродрома в Тушине еще больше поднимут престиж одного из самых инфраструктурно насыщенных и экологически безопасных округов мегаполиса.

ЮАО: труднодоступное разнообразие

Экология в Южном административном округе, конечно, не так хороша, как в Северо-Западном. Промзоны занимают целых 22% его территории в 131,7 квадратных километра. Однако в этом округе с плотностью населения в 12,9 тысячи человек на каждый квадратный километр, пожалуй, самый насыщенный: в настоящее время на реализации находится свыше шести с половиной тысяч объектов в восемнадцати многоэтажных новостройках всех классов — от «эконома» до «элитки». Интересная деталь — минимальная стоимость квартиры комфорт-класса заметно ниже самого дешевого бюджетного лота, 4,41 против 7,05 миллиона рублей соответственно. Бизнес-класс ждет своих покупателей с бюджетом примерно от 9 до 74 миллионов рублей, а желающим стать хозяевами элитного жилья придется доставать из своих закромов суммы от 21 до 188 миллионов. «Вторичка», представленная в основном типовыми «панельками» 70−90 годов, более лояльна к покупателям: для них имеются объекты, минимальная стоимость которых начинается от отметки в 3,5 миллиона рублей за 38-метровые владения. И пусть никого не смущает довольно внушительное количество промзон (естественно, ожидающих реновации): присутствие многочисленных лесопарковых зон заметно нивелирует их влияние на окружающую среду. А немаленькое количество свободных для застройки земель

Однако все это великолепное разнообразие (с точки зрения риэлтора, конечно же) довольно труднодоступно. Имеющиеся в наличии мощности метрополитена не способны качественно справляться с пассажиропотоком, как и все автотранспортные магистрали. В этом вопросе, говорят специалисты по недвижимости, остается надеяться только на возведение в 2018 году дополнительной станции столичной подземки. Впрочем, для округа, в котором реализуются, пожалуй, самые дешевые квартиры, это далеко не такая уж глобальная проблема. В некоторых других административно-территориальных единицах Москвы объекты жилой недвижимости стоят дороже, но по некоторым причинам они занесены риэлторами в список худших.

Фото: РИА Новости/ Александр Вильф