Хозяевам лишних квартир предложено стать ПБОЮЛ. По-хорошему

Дыра в региональных бюджетах продолжает расти, и местные налоговые службы все более активно пытаются ее закрыть. Один из способов достать деньги — «вывести из тени» граждан, сдающих в аренду жилье. Федеральная налоговая служба (ФНС) насчитала более 250 тыс. россиян, сдающих свои квартиры, из которых лишь каждый десятый платит налоги. Особенно актуальна эта проблема для Москвы, где по оценкам независимых экспертов, рынок аренды достигает 125 тыс. квартир, и большинство из них сдается без уплаты налогов.

Повысить собираемость налогов с аренды ФНС пытается уже не один год: например, московские налоговики предлагали соседям подавать жалобы на владельцев квартир, пускающих квартирантов. А налоговые службы всей страны рассылали уведомления потенциальным арендодателям — владельцам нескольких квартир с требованием уплатить налог с дохода и даже вызывали их в управления для разъяснительных бесед.

Граждан предупреждали, что если незаконная сдача жилья в аренду подтвердится, арендодателям придется сильно раскошелится. По закону, уличенные в неуплате налога владельцы квартир должны вернуть долг, а также оплатить штраф, составляющий 20% неуплаченной суммы налога (ст. 122 Налогового кодекса РФ). За не предоставление налоговой декларации также предусмотрен штраф (ст. 119 НКРФ). А злостное уклонение от уплаты налога может закончиться даже привлечением к уголовной ответственности. Согласно статье 198 УК РФ, тому, кто задолжал государству налог «в особо крупном размере», грозит штраф от 200 до 500 тыс. рублей или перспектива провести в тюрьме до трех лет.

Но все эти «страшилки» оказались мало эффективными, и чиновники решили пойти на компромисс. Управление Федеральной налоговой службы (УФНС) по Москве опубликовало на своем сайте разъяснения по применению упрощенной системы налогообложения на основе патента, в очередной раз напомнив гражданам, сдающим в аренду квартиры, гаражи и дачи, об обязанности декларировать доходы и платить с них налоги.

Гражданам предлагается заплатить налоги по упрощенной системе — зарегистрировавшись в качестве индивидуального предпринимателя и купив годовой патент по цене 43,2 тыс. рублей. Причем один патент распространяется на неограниченное число квартир. В этом случае заполнять декларацию о доходах с аренды не нужно. Применение упрощенной системы налогообложения на основе патента «предусматривает простой налоговый учет, а также адекватную налоговую нагрузку», заверяют в налоговой службе.

Сейчас арендодатели, работающие в качестве индивидуального предпринимателя, платят налог в 6% дохода. Выходит, что патент выгоден тем, кто получает арендную плату в размере 720 тыс. рублей в год, или 60 тыс. рублей в месяц. Это те, кто сдает дорогие или несколько квартир. Остальным, как говорят аналитики, дешевле и проще платить налог на прибыль.

Например, годовой доход от сдачи в аренду однокомнатной квартиры при цене в 20 тыс. рублей за месяц, без уплаты налогов составит 240 тыс. рублей, подсчитали в Интерфаксе. И если с них просто заплатить 13%, то это будет 31,2 тыс. рублей. А по патенту придется отдать фактически на треть больше. То есть, в этом случае владельцу квартиры выгодней просто заплатить подоходный налог. Другое дело, если он сдает двухкомнатное жилье: при цене «эконом-класса» в 36 тыс. рублей в месяц, его подоходный налог за год составит 46,8 тыс. рублей и превысит стоимость патента на 3,6 тысяч рублей. К тому же, по словам арендодателей, их пугает даже не размер налога, а необходимость стоять в очередях при оформлении в налоговой службе.

Тем временем, по наблюдениям аналитиков, с началом нового сезона владельцы съемного жилья начали поднимать цены. Стоимость найма росла скачкообразно, причем, во всех сегментах сразу. Аренда подорожала на 5,5−23%, или, в среднем, на 10−15%. Найм однокомнатной квартиры эконом-класса подорожал за август на 13% - до 24,9 тыс. рублей в месяц. Аренда «однушки» бизнес-класса подскочила на 14,3% - до 40 тыс. рублей в месяц. В более дорогом сегменте стоимость съема «однушки» выросла на 23% - до 70 тыс. рублей в среднем по городу.

Двухкомнатная квартира экономкласса теперь обходится арендатору на 5,6% дороже. Цена вопроса — 30 тыс. рублей. Аренда двухкомнатной квартиры бизнес-класса подорожала на 8,9% - до 50 тыс. рублей в месяц. А элитные «двушки» за август прибавили 19,7% стоимости найма и стоят сейчас 86 тыс. рублей в среднем по столице.

Гендиректор агентства недвижимости DOKI Валерий Барнинец объяснил резкий скачок цен на рынке аренды жилья возросшим количеством потенциальных арендаторов. Рост спроса на дешевое жилье связан с началом учебного года и традиционным переездом трудовых мигрантов в столицу. По мнению Барнинца, в ближайшие 1−2 месяца будет сохраняться устойчивый спрос на квартиры. Благодаря этому тенденция роста стоимости аренды сохраниться.

Впрочем, другие специалисты считают, что нового всплеска цен быть не должно. «Безусловно, нынешний всплеск цен — сезонный. У нас всегда каждый год перед сентябрем цены растут на 10−15%, — рассказала вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко. — Но я думаю, что в ближайшее время цены стабилизируются. Возможно, в сентябре еще немного подрастут, но причин для резкого роста стоимости аренды нет. А падение цен, как всегда, начнется в мае следующего года».

В любом случае, налогооблагаемая база для чиновников расширяется, и работы налоговикам предстоит непочатый край. Ведь, по оценкам ГУП «Московский городской центр арендного жилья», в Москве сдается в аренду около 125 тыс. квартир. В прошедшем году лишь чуть более 12% владельцев арендуемого жилья — 15,5 тыс. человек, представили декларации о доходах, полученных от сдачи его в аренду. Но даже из них добровольно подали декларации менее половины, сообщало УФНС по Москве. В итоге, как сообщал замглавы ГУП Валерий Горюнов , от этого «теневого» бизнеса бюджет города ежегодного теряет от 80 млн до 2 млрд рублей.