Как продают недвижимость в Америке

В чем главная беда российского рынка недвижимости? Какие меры могут стабилизировать обстановку в сегменте и защитить всех участников от махинаций? Ответы на эти вопросы — в новом материале «Свободной Прессы».

«Надо менять систему»

В теперь уже туманном и далеком 2002 году предприниматель из Подмосковья Николай Шалыгин впервые ступил на землю Нового Света. Смутная информация об этой части мира была почерпнута им из фильмов вроде «Однажды в Америке» и «Горячие головы», а единственная фраза, произносимая Николаем на английском без запинки, полностью совпадала с названием песни Вячеслава Бутусова «Гуд бай, Америка». Однако жизненные обстоятельства заставляли обустраиваться на новом месте, и наш соотечественник начал строить карьеру в сфере операций с недвижимостью. Сейчас Николай Шалыгин — преуспевающий специалист, и по просьбе «СП» он рассказывает о некоторых особенностях и различиях этих сегментов рынка в России и США.

«СП»: — Николай, что больше всего поразило в начале карьеры за рубежом?

— Пожалуй, наиболее сильное впечатление на меня произвел тот факт, что риелтором (причем с большой буквы) может именоваться исключительно член Национальной ассоциации риелторов (НАР), поскольку на этот термин имеется соответствующий патент. Одновременно это и показатель статусности человека — риелторы в США весьма известные и уважаемые в обществе люди. Все остальные специалисты, занимающиеся вопросами недвижимости, именуются только агентами, специалистами или брокерами. Чего до сих пор нельзя сказать о России, где я часто бываю по роду деятельности…

«СП»: — А что не так на российском рынке жилья? Вроде бы и гильдии с саморегулирующими организациями создаются, и стандарты деятельности вырабатываются…

—  Давайте начнем с того, что изначально профессия продавца недвижимости появилась в России стихийно, когда товаром стало все — от жвачек до квартир и домов. И в нее, естественно, приходилось идти всем, кому не лень — инженерам, научным сотрудникам, врачам и так далее, потому что специально никто никого этому не учил. Вполне логично, что поначалу предложение в этом сегменте было очень низким. Объекты и покупателей приходилось выискивать через знакомых знакомых и долго обговаривать условия сделки. А то и вообще самим выкупать квартиры (при наличии соответствующих финансов), а уже потом компенсировать убытки через высокую комиссию, благо желающие переплатить по старой советской привычке за дефицит находились всегда.

С тех пор, как это ни печально, изменился только антураж, а сама система, выпестованная на заре частной собственности на постсоветском пространстве, по-прежнему остается незыблемой. Обучение молодых кадров (если это вообще можно назвать обучением), до сих пор происходит по принципу «делай как я». Успех же этого «действа» напрямую, на все, как говорится, сто, зависит исключительно от квалификации руководства. Которое, в подавляющем большинстве, использует далеко не самые лучшие и честные методы. В основном это постоянное манипулирование мантрой «покупайте сейчас, завтра будет дороже», забивание СМИ валом однотипных полуправдивых объявлений, закладывание дополнительных скрытых комиссий в цену объекта. И в итоге получается как у Маяковского — «вырастет из сына свин», с соответствующей репутацией среди клиентов. А ведь все могло бы быть совсем иначе, если бы на российском рынке укоренился бы западный вариант отношения к профессии.

«СП»: — И в чем же его основные, конкурентные, преимущества?

Во-первых, в Америке ни один специалист не работает без четкого и прозрачного контракта с собственником объекта. Причем право его заключить надо еще отстоять в довольно жестком тендере с конкурентами, подав себя в наиболее выгодном свете. Во-вторых, все услуги агента оплачиваются только собственником (за очень редким исключением, когда заказчиком является покупатель). И расчет с агентом осуществляется не в авансовой форме, а только по факту закрытия сделки. При этом размер вознаграждения всегда имеет определенные границы — от 6 до 8 процентов от реальной стоимости объекта.

«СП»: — Но ведь это же внушительная сумма. Обычно российские брокеры берут аванс в размере 50−100 тысяч рублей. А по «американской» системе получается, что комиссия составит при цене объекта в 1,9 миллиона рублей уже примерно 152 тысячи. Возникает резонный вопрос — за что?

— Во-первых, за то, что продавать собственность будет не вчерашний дворник или таксист, а сдавший соответствующие экзамены и получивший лицензию на право деятельности обученный специалист. И делать это будет не на основании устных договоренностей из разряда «ты мне, я тебе, вот и договорились», а согласно пунктам письменного контракта.

Во-вторых, за то, что конечная стоимость объекта и срок его экспозиции зависит не от прихоти собственника (как в России), а, в конечном счете, именно от стратегии риелтора или брокера. Например, у члена НАР есть в запасе ровно 72 часа (и ни минутой больше) для поиска покупателей в собственной клиентской базе. Если это не дает результатов, данные об объекте размещаются в локальных или общенациональных базах МЛС. Это внутриагентские сети, куда нет доступа посторонним лицам «с улицы», работа с ними осуществляется строго по определенному кодексу. И не дай бог, если риэлтор в Америке хоть как-то его нарушит. Фактически этого человека навсегда «отлучают» от профессии.

В-третьих, за гарантию добросовестности. Ведь риэлтор, согласно нормам американского законодательства, не имеет права представлять на сделке интересы сразу обеих сторон. У покупателя должен быть свой агент, у продавца — свой. В России же отнюдь не редкость, когда один специалист решает вопросы всех участников. А в такой ситуации нельзя полностью исключать вероятность того, что он «разрулит» сделку с наибольшей выгодой только для кого-то одного.

«СП»: — То есть, по вашему мнению, этого достаточно, чтобы защитить российский рынок недвижимости от катаклизмов и недобросовестности участников?

— Не совсем. Для того чтобы он стал по-настоящему комфортным для конечного потребителя и прибыльным для предпринимателей, необходима еще такая деталь, как государственные гарантии. В США, например, именно государством гарантируется титул собственности, то есть, упрощенно говоря, документально подтверждаются права на объект недвижимости и основания по его приобретению. Но увы, пока в России риски потери титула собственности из-за неблагоприятного стечения обстоятельств весьма велики (мошенничество, подлог, подделка документов, коррупция в надзорных и контролирующих органах).

Фото: PA Photos/ТАСС