Участки без подряда: где, что, почем?

Как развиваются и за сколько продаются сейчас земли вдоль основных подмосковных шоссе

3771
Участки без подряда: где, что, почем?
Фото: Владимир Смирнов/ ТАСС

Знатоки рынка загородной недвижимости склоняются к мнению, что будущее сегмента — за участками без подряда. Как появился такой формат? Что помогает и мешает ему развиваться? Где искать наиболее выгодные предложения такого плана в Подмосковье?

Тренд на лидерство

Участки без подряда завоевали свои позиции на рынке загородной недвижимости в 2009 году. Именно тогда забуксовал процесс оптовой реализации земли, и, чтобы получить хоть какую-то прибыль, крупные лендлорды согласились разрезать свои владения на более мелкие наделы. Пообещав покупателям впоследствии подвести к ним коммуникации, они начали продажу таких участков с заметной скидкой к существовавшим на тот момент ценам. Такое решение вызвало ажиотажный спрос на данный формат земельных участков, невзирая на то, что многие знатоки загородного рынка в один голос предрекали такому начинанию скорый и печальный конец.

Однако, как показала практика, за прошедшие 6 лет девелоперам, подвизающимся на ниве реализации земли без подряда, едва ли пришлось пожалеть о своем выборе. Действительно, учитывая, что на загородном рынке присутствуют еще такие форматы как готовые дома и участки с подрядом, показатели продаж наделов без подряда выглядят весьма солидно.

Так, в I и II кварталах 2011 года на долю таких участков приходилось, соответственно, по 47% и 56% от общего объема предложения в сегменте, то в аналогичном периоде прошлого года их насчитывалось уже 51% и 58%. Первый квартал года нынешнего окончательно подтвердил тренд на их увеличение (количество подобного предложения на «загородке» достигло 54%). Правда, во втором квартале 2015 года их количество немного снизилось, но потеря, в принципе, не значительна — всего лишь -1% к итогам июня 2014 года.

Недостатки не помеха

При этом сотрудники департамента загородной недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость» обращают внимание на тот факт, что в настоящее время такие объекты начинают подразделяться на две принципиально разные группы. В первую специалисты относят земельные участки без подряда, к которым уже подведены коммуникации (либо девелопер уже пообещал решить этот вопрос в ближайшей перспективе), а во вторую — наделы, в отношении которых таковых намерений не высказывалось. Но до настоящего времени, отмечают знатоки рынка, покупатели считают, что к границам реализуемых объектов все необходимые коммуникации подведены по умолчанию.

И при любом раскладе оба этих варианта имеют два общих недостатка.

Во-первых, это отсутствие у поселка единой архитектурной концепции. И для того, чтобы максимально нивелировать все вытекающие из этой особенности негативные последствия, девелоперы, настроенные на долгосрочную деятельность в сегменте загородной недвижимости, вынуждены устанавливать определенные ограничения по внешнему виду домов. Как правило, речь при этом заходит о выборе строительного материала (камень либо дерево), а также количества этажей в доме и установке ограждений.

Во-вторых, это туманные и расплывчатые сроки строительства. Задержки обуславливаются обычно тем, что отдельные застройщики предпочитают мультиформатную концепцию развития поселка, несмотря на то, что эксперты рынка настоятельно не рекомендуют выбирать подобный путь совмещения участков с подрядом и без в один проект, поскольку это практически всегда оказывает негативное влияние на спрос. Но как раз участки без подряда и выступают в качестве основных драйверов продажи (в последние пару лет, говорят аналитики рынка загородной недвижимости, более половины реализованных в этом сегменте объектов приходилось именно на такие наделы), так что мотивация девелоперов вполне понятна. Правда, стоит отметить, что наибольшим спросом у покупателей участки без подряда пользуются в тех поселках, где строительство завершено примерно на 90%. Такие объекты привлекательны в первую очередь для частных лиц и мелких застройщиков, которые рассчитывают быстрыми темпами возвести дом и заработать не его перепродаже по более высокой цене.

Однако при всех минусах у такого формата недвижимости имеется и существенный плюс: возможность постепенного инвестирования средств в проект. А такая возможность в условиях снижающихся доходов становится очень актуальной для покупателей, не имеющих полной уверенности в завтрашнем дне. Следовательно, высказывают предположение многие эксперты, в числе которых — представители «ОПИН» и Panny Lane Realty, этот фактор обеспечит участкам без подряда дальнейшее развитие в позитивном ключе.

Выгодные локации

Наиболее доступные участки без подряда эконом-класса располагаются, как правило, в радиусе более 30 километров от Москвы. Поскольку покупательский интерес к готовым домам падает прямо пропорционально расстоянию до Первопрестольной, девелоперам невыгодно заниматься продажей готовых строений на таком удалении.

А вот в границах тридцатикилометровой зоны, констатируют аналитики «ИНКОМ-Недвижимости», к началу июля этого года по некоторым подмосковным направлениям наблюдается явное преобладание спроса над предложением объектов подобного формата.

Такая ситуация складывается, в частности, на Пятницком, Киевском, Калужском, Егорьевском, Ленинградском и Носовихинском шоссе. При этом вдоль первых трех средняя стоимость земельного участка без подряда довольно ощутима и колеблется в диапазоне от 3,6 (Пятницкое шоссе) до 10,2 (Калужское шоссе) миллиона рублей. Вторая тройка самых востребованных покупателями направлений отличается гораздо более умеренными ценниками: от 1,2 миллиона рублей по Егорьевскому шоссе до 1,6 миллиона по Ленинградскому.

Нулевыми показателями спроса и предложения к началу июля могут «похвастаться» Рублево-Успенское и Ильинское шоссе. Пожалуй, этому не стоит удивляться, если учесть что на последнем направлении средневзвешенная цена участка без подряда достигает 26,1 миллиона рублей, а на первом — без малого 70 миллионов рублей.

Самые низкие цены демонстрируют объекты недвижимости вдоль Минского и Горьковского шоссе (в среднем по 900 тысяч рублей по каждому). Но на первом, информируют аналитики «ИНКОМа», и спрос, и предложение по итогам последнего квартала держатся на одинаковом уровне (7%). А вот на втором из двух предлагаемых девелоперами процентов от общего количества участков без подряда в регионе покупатели разобрали пока только половину.

Но наибольшие шансы на успешную покупку надела имеют те потенциальные покупатели, которые присматриваются к лотам вдоль Новорязанского шоссе. Средний ценник на землю здесь достигает полутора миллионов рублей, а из 22% сконцентрированного здесь объема предложения раскуплено лишь 17%. Также довольно большой выбор присутствует и на Симферопольском шоссе (9% предложения против 6% потребительского спроса), при том, что цены тут все еще вполне демократичны — в среднем около 1700000 рублей за участок.

Антон Архипов, руководитель одного из офисов «инкомовского» департамента загородной недвижимости, предрекает в обозримом будущем увеличение спроса именно на те земельные участки без подряда, которые находятся в радиусе 30 километров от столицы. «Более того, — добавляет эксперт, — я бы даже сказал, что будет наблюдаться дальнейшее ужесточение дефицита подобных объектов в указанных локациях».

Что же касается земельных наделов, предназначенных для индивидуального жилого строительства, расположенных от Москвы далее этой зоны, то по ним прогноз Архипова диаметрально противоположный. Предложение здесь по-прежнему будет превышать спрос, резюмирует представитель «ИНКОМ-Недвижимости». Цены на удаленные участки без подряда расти не будут, а скорее, уверен специалист, даже и поползут вниз.

Последние новости
Цитаты
Андрей Милюк

Политолог

Михаил Нейжмаков

Ведущий аналитик Агентства политических и экономических коммуникаций

Геннадий Зюганов

Председатель ЦК КПРФ

Комментарии
Фоторепортаж дня
Новости Жэньминь Жибао
В эфире СП-ТВ
Фото
Цифры дня