Как купить землю под дом и не остаться с носом

Несмотря на ежемесячные отчеты игроков рынка загородной недвижимости о росте потребительского спроса на те или иные форматы, экономическая ситуация в стране такова, что самым доступным вариантом для россиян в этом сегменте уже долгое время остается только земельный участок без подряда. В преддверии когда-то «высокого» осеннего сезона спроса на землю для строительства дома «СП» публикует мнение экспертов о том, на какие нюансы следует обращать внимание при подобной покупке.

1. Оцениваем локацию

В первую очередь, полагают аналитики компании «Метриум», нужно выяснить, насколько участок удален от города, а также определить, есть ли к нему подъездные пути, сколько времени займет дорога до участка на автомобиле или общественном транспорте, где находится ближайшая автобусная остановка или железнодорожная станция.

Не следует упускать из внимания экологический аспект: не лишним будет убедиться, что по соседству не располагается крупная свалка, нет производственных предприятий, полей аэрации и прочих источников загрязнения, способных омрачить загородную идиллию. Чтобы избежать неприятных (или, напротив, быть в курсе приятных) сюрпризов в будущем, стоит обратиться к градостроительному плану территории. Не исключено, что по соседству с поселком в перспективе появится многоэтажный жилой комплекс, новая автомагистраль или мусорный полигон.

2. Изучаем участок под микроскопом

В идеале земельный участок должен иметь правильную форму, приближенную к квадрату, и ровный рельеф, тогда строить дом можно будет где угодно — в центре или в углу, в отдалении от соседских построек. Если же надел находится на склоне, то это может затруднить подъезд строительной техники и грузовиков, плюс вокруг дома потребуется обустроить качественный дренаж для отвода лишней влаги с участка и вымывания плодородного грунта. Для таких участков подойдут специальные (чаще — свайные) виды фундамента, и выбор архитектурных проектов будет ограничен. Кроме того, стоит учитывать и расположение относительно сторон света. На северном склоне дольше лежит снег и хуже растут растения, поэтому лучше отдать предпочтение южному направлению.

Не менее важен геологический аспект. Для строительства дома подходят почвы, в которых подземные воды залегают достаточно глубоко от поверхности, что позволит избежать трещин на стенах и перекоса отдельных частей здания при его эксплуатации. С осторожностью стоит отнестись и к соседству с водоемами. Так, участки на нижнем берегу реки в период весеннего половодья могут подтопляться, а постоянная сырость скорее создаст благоприятные условия для насекомых, нежели для людей. Риски есть и в более выгодном расположении на верхнем берегу: он может частично обрушиться в воду, поскольку река постепенно подмывает грунт.

3. Учитываем вид разрешенного использования земли

В соответствии с действующим классификатором видов разрешенного использования земельных участков, жилой дом можно построить на участках:

для индивидуального жилищного строительства (код вида разрешенного использования 2.1); для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок) (код вида разрешенного использования 2.2), если участок расположен в населенном пункте; для ведения садоводства (код вида разрешенного использования 13.2), если это допускается правилами землепользования и застройки.

На данных участках собственник вправе возвести для постоянного проживания отдельно стоящее здание высотой до 20 метров, имеющее не более 3 наземных этажей.

4. Узнаем о коммуникациях

Лучше всего выбрать участок, находящийся неподалеку от общей газовой трубы и источника электроэнергии: чем больше расстояние до коммуникационных сетей, тем дороже будет подключить к ним объект. Также следует заранее обдумать способы подключения к канализации и водопроводу: хорошо, если есть возможность врезаться в магистральные сети, в противном случае нужно бурить скважину и ставить автономную канализационную систему. Первый вариант, естественно, удобнее: о техническом обслуживании заботиться не приходится, достаточно лишь своевременно вносить плату за коммунальные услуги.

5. Определяем границы

Закон пока не запрещает продажу неразмежеванных участков. Однако покупка такой земли чревата различными проблемами. Например, при возведении изгороди может возникнуть конфликт с соседями, претендующими на лишний клочок земли. И тогда решать вопрос о спорных территориях придется уже через суд. На приобретенной земле могут также находиться посторонние объекты, к примеру, газопровод, проведенный к соседнему дому. Если коммуникации подключены с соблюдением законодательства, суд может встать на сторону соседа, а земельный участок получит обременение, из-за чего его стоимость снизится. Во избежание рисков следует отдать предпочтение земле с установленными границами, а не покупать «кота в мешке». Межевание гарантирует покупателю, что он получит в собственность именно тот участок, который выбрал, и ни метром меньше.

6. Взвешиваем юридические нюансы

При покупке важно установить собственника земли и характеристики объекта недвижимости, для чего следует заказать выписку из ЕГРН со сведениями о правообладателе, кадастровом номере участка, его назначении, площади, виде разрешенного использования и кадастровой стоимости. Также выписка позволит получить информацию о наличии обременений и ограничении прав объекта, если таковые имеются.

Стоит также убедиться, что земельный участок не попадает в границы охранной зоны или зоны с особыми условиями пользования территорией, и обратить внимание на отметки о прохождении газопровода, подземного кабеля и так далее — такие нюансы ставят под вопрос возможность строительства.

Собственник также вправе ничего не строить на участке, однако оставить объект недвижимости без внимания не должен. Землю необходимо поддерживать в ухоженном состоянии, в противном случае можно схлопотать штраф, например, за неиспользование объекта недвижимости по целевому назначению или за нескошенный борщевик, а в некоторых случаях ее вообще могут изъять у собственника.

Если же земля приобреталась именно под строительство дома, то перед началом работ необходимо получить топографический план, ситуационный план и технические условия (ТУ) на подключение коммуникаций.

Также нужно известить о своих намерениях местную администрацию, приложив к уведомлению копию паспорта, копию правоустанавливающих документов на участок (если права не зарегистрированы в ЕГРН) и описание внешнего вида объекта строительства (если строительство будет вестись на территории исторического поселения). В течение семи рабочих дней администрация муниципалитета даст ответ о том, допустимо ли размещение объекта на данном участке. Еще одно уведомление в орган местного самоуправления нужно будет подать в течение месяца после завершения строительных работ. В Подмосковье, например, и то, и другое можно сделать через областной сайт госуслуг, при этом получать разрешение на строительство и согласовывать архитектурно-градостроительный облик объекта не нужно.

— Выбор подходящего формата загородной недвижимости во многом обусловлен целями покупателя, — резюмирует директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE) Анна Раджабова,. — Если потребитель хочет жить в собственном доме «здесь и сейчас», он скорее обратит внимание на объекты вторичного рынка. Если же клиент может позволить себе повременить с переездом и нацелен на сохранение денег, участки без подряда станут хорошим вариантом: приобрести землю можно сегодня, а начать строительство тогда, когда экономическая ситуация в стране стабилизируется.

Разумеется, далеко не каждый участок ликвиден. При выборе необходимо обратить внимание на его юридический статус, транспортную доступность, природное окружение, особенности ландшафта и так далее. Не стоит забывать о таком важном моменте, как наличие инженерных коммуникаций. Продавец может озвучить минимальную стоимость «голой» земли, а потом вдруг возникнут дополнительные расходы. Обязательный минимум — это подъездные пути и электричество. Решить вопрос с газо-, водоснабжением и канализационной системой можно решить уже самостоятельно.