Как изменятся промзоны

Власти Москвы говорят о реорганизации промзон уже на протяжении нескольких лет. Но процесс идет не так быстро. На сегодняшний день вывод промышленных предприятий и строительство на них недвижимости различного назначения — это возможность столице развиваться, оптимизируя собственные площади и используя их более рационально. Что построят на этих территориях? Какого класса жилье там планируется возводить? И какие перспективы у такой застройки?

Реорганизовать и использовать

Промышленные территории города Москвы составляют порядка 20% от общей площади (в старых границах). Эти зоны фактически либо пустуют, либо заняты предприятиями, не отвечающими современным требованиям, поэтому на сегодняшний день перед руководством города остро встает вопрос об их реорганизации и грамотном использовании, отмечают эксперты. «Сегодня Москва взяла курс на „миксованную“ застройку, городу необходимы не только жилье, но и коммерческая недвижимость — офисы, гостиницы, спортивная инфраструктура, а также социальные объекты. В связи с этим, в ближайшее время реорганизация промзон и новых застраиваемых территорий будет связана с реализаций проектов недвижимости различного назначения», — отметила Наталья Картавцева, заместитель генерального директора ОАО «ОПИН». Кроме того, одной из главных идей реорганизации помимо возведения жилья — это создание новых рабочих мест.

По данным компании «Азбука Жилья», по состоянию на январь 2014 года в Москве находится 209 промышленных зон, а это почти 15 тыс. га. На 2013 год Москомархитектура запланировала разработку 69 проектов реорганизации промышленных территорий, 29 из которых не изменят своего предназначения, а 40 подлежат реконструкции. Некоторые из них буду преобразованы в технополисы и технопарки. Из самых крупных проектов можно выделить три территории вдоль Москвы-реки, которые подвергнутся редевелопменту и реконструкции — это территории ЗИЛа, Южного Порта и Нагатинского Затона. Проекты планировки территории предусматривают снос производственных корпусов и размещение на их месте жилой застройки, социальной инфраструктуры, а также развитие научно-производственных предприятий. Кроме того, в числе первых планируются реконструкции следующих промзон: «Павелецкая», «Верхние котлы», «Котляково», «Печатники», «Капотня», «Гайвороново», «Силикатные улицы», «Медведково», «Донские улицы», «Тушинский аэродром», «Прожектор», «Воронцово», «Кунцево», «Красный строитель», «Коптево» и др. Сохранят свои функции «Бирюлево», «Чертаново», «Каолошино», «Вагоноремонт», рассказали эксперты.

«Интересно, что большинство промзон расположены на набережных Москвы-реки, то есть на наиболее привлекательных с девелоперской точки зрения территориях. Так называемая ось Москвы-реки — это как раз возможность серьезно модернизировать город, его транспортную систему и добавить еще одну транспортную артерию в виде реки», — отметила Наталья Картавцева.

Из уже действующих сегодня площадок на территориях бывших промышленных зон, подвергнувшихся редевелопменту, можно назвать проект «Красный Октябрь» на Болотном острове, популярный арт-кластер на «Винзаводе». А жилые комплексы возводятся на территориях бывших Люберецких полей аэрации — мкр. «Некрасовка Парк», возле Боровского шоссе в районе Солнцево, в бывшей промзоне на Базовской улице и промзоне «Коровино» в Западном Дегунино. Также на месте бывшего завода «Каучук» возводят ЖК «Садовые кварталы», на месте Кусковского химзавода реализуют проект «Большое Кусково», а там, где раньше находились Очаковский ЖБК Мосметрострой и база Автокомбината № 1, строится ЖК «Мичурино». Также можно отметить уже построенные микрорайоны «Марфино», «Нахимово».

Чем дальше от центра, тем дешевле

Как рассказал Данил Петров, генеральный директор компании «Промзона» (ГК «Гео Девелопмент»), застройщик, исходя из логики рынка, продаж и стоимости входа в проект, своей затратной части, и решает, какого класса строить жилье на той или иной территории. «Основной трудностью для девелопера и довольно затратным процессом при редевелопменте существующих объектов может стать проблема сноса строений и рекультивации земли при новом строительстве. Это напрямую влияет на конечную стоимость проекта. При этом зачастую для девелопера экономически невыгодно проводить эти мероприятия самостоятельно. Таким образом, нужно непосредственное содействие администрации в данном вопросе», — пояснил он. По мнению Софьи Лебедевой, генерального директора «МИЭЛЬ-Новостройки», основной фактор, влияющий на тип застройки, - это расположение самой промзоны в структуре городской среды. «Если территория находится на оживленной транспортной магистрали, вблизи офисно-деловых, торговых зон и в пределах ТТК, то на таком месте рентабельно возводить жилую недвижимость высокого класса.

В случае, если участок окружен большим массивом других однородных предприятий и до ближайшего метро на транспорте можно добраться за 15−20 минут, то скорее логично возводить проекты эконом-класса", — отметила она.

«Например, если на территории раньше располагалось предприятие, загрязняющее атмосферу выбросами вредных веществ, то даже после его вывода за пределы Москвы, экологическая обстановка данной местности еще долгое время будет неблагоприятной. К тому же, некоторые фабрики и заводы вообще не будут переезжать — с таким соседством покупатели жилья бизнес-класса вряд ли смирятся», — рассказала Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». По ее словам, жилье массового сегмента (эконом- и комфорт-класса) может появиться на территориях «Южного порта», «Грайвороново», ЗИЛа, заводов «Серп и Молот» и «Москвич», «Микояновского мясокомбината», «Тушинского аэродрома», «Нагатинского затона» и т. д. А по мнению Натальи Картавцевой, жилья эконом-класса в Москве уже не будет. «Такие масштабные проекты с комплексным развитием территории требуют больших вложений, которые скажутся на накопленной себестоимости построенного жилья. Кроме того, эконом-класс сегодня практически полностью переместился в Новую Москву и Подмосковье, где более половины сделок по новостройкам заключают жители столицы. Чтобы сделать Московскую агломерацию более полицентричной, на окраинах предпочтение будет отдано строительству рабочих мест и коммерческой недвижимости, а в центре — строительству жилья. Тогда как класс того или иного объекта будет зависеть от расположения промышленных зон. В центре — элит, в пределах третьего кольца — бизнес, а на окраине Москвы, соответственно, — комфорт», — рассказала она.

В дальних районах, таких как Солнцево, Некрасовка и Дегунино стоимость квадратного метра на сегодняшний день начинается от 90−95 тыс.руб. «На территории завода „ЗИЛ“, по моему мнению, этот показатель будет варьироваться в коридоре от 110 до 120 тыс. рублей за кв. метр», — отметил Данил Петров. Средневзвешенная цена предложения квартир в жилом микрорайоне «Вершинино», построенного на месте бывшего кирпичного завода, по состоянию на январь 2014 года составляет 192,5 тыс. руб. за кв. метр. «Из относительно небольших проектов можно назвать ЖК „Фили Град“, который сейчас строится в Береговом проезде, владение 5, возле „Большого Сити“. Здесь квартиры в корпусе 2 продаются по цене от 126 тыс. руб. за кв. метр. Также сдан апарт-комплекс The Loft, расположенный на участке, ранее входившем в промзону. Сейчас стоимость 1 кв. метра апартаментов здесь находится на уровне 210 тыс. руб.», — рассказала Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».

Будущее территорий

По мнению Александра Пыпина, директора аналитического центра gdeetotdom.ru, для властей города комплексная застройка позволит заложить градостроительные решения, которые будут использоваться столетия, а не потребуют пересмотра и бюджетных затрат уже через 10 лет. «Для участников рынка недвижимости она позволит создавать более качественные и востребованные продукты, с более высокой добавленной стоимостью. Для будущих жителей это означает создание среды, в которой они будут меньше времени тратить на непроизводительные перемещения, а совмещать досуг, повседневный быт и работу», — подчеркнул он.

Как отмечают эксперты, успешная и быстрая реализация крупномасштабных проектов в большинстве случаев возможна лишь на основе государственно-частного партнерства. «Но в России схема ГЧП не отработана. Власти знают, что они хотят от бизнеса. А вот коммерческим структурам далеко не всегда понятно, что же они получают от государства взамен. Хотелось бы, чтобы государство не просто ужесточало требования по обеспеченности инфраструктурой, но и продумывало вопрос о дальнейшей эксплуатации таких объектов», — рассказала Мария Литинецкая.

Перспективы территорий бывших промзон зависят и от того, что будут строить на их месте и насколько активно. Постепенное освоение небольшими участками несильно отразится на рынке. «Если же реорганизация будет проходить в массовом порядке, то возможно два варианта развития событий. В случае строительства комплексов бизнес-класса с высокими ценами предложение на первичном рынке жилья «старой» Москвы вырастет, будет долгое время сохраняться на достаточно высоком уровне (так как период реализации предложения квартир повышенной комфортности большой). Цены продолжат расти прежними темпами, — отметила Дарья Третьякова, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья». По ее словам, если же на месте промзон будет возводиться массовое жилье эконом- и комфорт-класса, по более низким ценам, то предложение увеличится значительнее, чем при строительстве бизнес-класса (так как, как правило, жилье повышенной комфортности рассчитано на более низкую плотность застройки), что приведет к росту уровня цен на ранке, как за счет появления нового более дешевого предложения, так и из-за роста конкуренции на рынке. «При этом рост предложения массового жилья в пределах МКАД может негативно отразиться на спросе на квартиры в Ближнем Подмосковье. Но такая тенденция сохраниться ненадолго, на 1,5−2 года, после чего рынок начнет возвращаться к прежнему состоянию», — подчеркнула она.

Регионы вслед за столицей

Реорганизация промзон в регионах тоже ведется. Правда, не так активно как в Москве Как рассказала Дарья Третьякова, известно, что полным ходом реконструкция и реорганизация промышленных предприятий ведется в Санкт-Петербурге (например, ЖК «Премьер-Палас» на месте бывшего завода «Вулкан») и Екатеринбурге (ЖК «Мулен Руж» на месте мукомольного завода). Вредные предприятия власти стараются переносить за черту города. Также по данным компании «БЕСТ-Новострой», хорошие проекты редевелопмента есть в Нижнем Новгороде и Ростове-на-Дону. По словам, Александра Пыпина, в регионах на месте бывших производств, как правило, создаются крупные торговые комплексы. «Это этап, которые Москвы пережила много лет назад. Что касается комплексного освоения для жилищного строительства, то так как плотность и этажность застройки там меньше и характер ее иной, то крупные жилищные проекты чаще реализуются в рамках расселения не промышленных зон, а ветхого жилья или частного сектора», — подчеркнул он.