Продавайте «хрущевки», покупайте «однушки»

На рынке недвижимости в связи с известными политическими и экономическими событиями в настоящее время наблюдается достаточно активное, но несколько хаотичное движение. Продавцы стремятся продать как можно больше и дороже, используя для этого все доступные способы и средства, иногда довольно свободно в своих целях оперируя фактами, цифрами и прогнозами. Покупатели же используют все возможные источники информации, чтобы четко понять две вещи: какие объекты принесут наибольшую прибыль при минимуме инвестиций (с целью сохранения накоплений) и какое жилье покупать для себя, чтобы не пожалеть о приобретении через пару-тройку лет.

В связи с этим «Свободная Пресса» обратилась к крупным девелоперам и продавцам, а также некоторым риэлторам непосредственно «на местах» с просьбой разъяснить ситуацию. Какие же именно объекты недвижимости на первичном и вторичном рынках наиболее востребованы покупателями в текущий момент, по каким причинам и насколько этот спрос устойчив?

По данным Управления аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимость», наиболее ликвидными считаются однокомнатные квартиры эконом-класса. Их можно быстро сдать в аренду или продать в случае необходимости. Этот товар считается самым востребованным на рынке недвижимости уже на протяжении многих лет. Спрос на такие квартиры на рынке аренды составляет 55%. Немногим уступают двухкомнатные квартиры — 37% спроса.

Юлиан Гутман, директор департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимость», так комментирует ситуацию:

— Наибольшим спросом у покупателей пользуются квартиры в новостройках, привлекательные с точки зрения инвестиций и роста цены. Это, прежде всего, квартиры на этапе строительства в ближнем Подмосковье, например, в Балашихе. Однако уверенность в выгодном вложении средств вселяют также квартиры в готовых домах западного направления: в Одинцове и Звенигороде. В Одинцовском районе, к тому же, вводятся в строй квартиры с отделкой под ключ. Инвестируя в готовую недвижимость, покупатель сможет получать стабильный доход, например, от сдачи квартиры в аренду практически сразу после покупки. При этом новое жилье не обесценивается со временем, а доходность от сдачи его в аренду сравнима с доходностью банковского вклада.

В Санкт-Петербурге вырисовывается аналогичная картина. В частности, генеральный директор строительной компании «Элемент-Бетон» Сергей Кравцов отмечает, что интерес покупателей к первичному жилью сейчас однозначно больше, чем ко вторичному. И эта тенденция вряд ли изменится. «Люди понимают, что в новом доме жить лучше: к примеру, там лучше организованы места общего пользования, чем в „старом фонде“, — говорит эксперт. — Кроме того, в старых домах часто приходится менять коммуникации, так что в результате квартира обходится дороже первоначальной стоимости. Сейчас на первичном рынке существенно сокращается объём продаж квартир-студий, хотя прежде они были популярны. Люди предпочитают покупать однокомнатные квартиры. К примеру, семье, особенно с детьми, жить в квартире-студии практически невозможно, двухкомнатная квартира — это дорого даже для человека со средним уровнем достатка, а „однушка“ с большой долей ипотеки или длительной рассрочкой для многих становится оптимальным вариантом жилья».

Такова ситуация в крупных городах, где динамика рынков очень высока, а цена объектов меняется, в зависимости от конъюнктуры, чуть ли не каждый день. А что происходит на первичных рынках городов-стотысячников? Ведь в таковых ситуация с новым жильем далека от идеальной, поскольку бюджеты их в подавляющем большинстве дотационные.

Елена Бурова, заместитель директора коломенского агентства недвижимости ДОМ.RU, говорит о том, что в местных новостройках «на ура» раскупаются однокомнатные квартиры в новом жилом фонде. Причем чаще всего их приобретают именно для сдачи в аренду. «Но вся беда заключается в том, — отмечает Елена Бурова, — что конкретно в нашем городе ситуация с новостройками находится просто на грани катастрофы, таких объектов в Коломне остро не хватает».

А в Восточном Подмосковье, утверждает Наталья Авдонина, ведущий специалист «Нового Времени», одного из крупнейших агентств в регионе, более популярны на первичном рынке двухкомнатные квартиры. Правда, однокомнатные варианты с новой планировкой хоть и отстают от них, но ненамного. Именно такие объекты и приобретаются либо на стадии котлована с целью сохранения средств, либо на финальной стадии строительства. Наталья Тимофеева, специалист орехово-зуевского «Городского Центра Недвижимости» уточняет: такие объекты, как правило, приобретаются для личного проживания молодыми бездетными парами, а также незамужними или холостыми людьми.

В то же время на вторичном рынке, по наблюдению специалистов того же Управления аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимость», за три месяца 2014 года доля квартир, которые покупают или выводят на аренду, выросла на 20%. Риэлторы объясняют это отчасти тем, что в связи с отзывом лицензий у банков, люди принимают решение вывести свои накопления из депозитов и конвертировать их в недвижимость.

Михаил Куликов, директор департамента вторичного рынка жилья компании «ИНКОМ-Недвижимость», отмечает, что спрос на квартиры не постоянен и меняется в зависимости от многих обстоятельств, в том числе, и экономических факторов. «Справедливости ради надо сказать, что жилье по минимальным ценам всегда пользовалось большим спросом, — уточняет специалист. — Потому что основная часть населения, решая свои жилищные вопросы, не может себе позволить дорогое жилье. Но во время экономического кризиса спрос на дешевый сегмент всегда возрастает».

В сегодняшней ситуации, подчеркнул эксперт «ИНКОМ-Недвижимости», внешнеполитические пертурбации и нестабильность валютного рынка спровоцировали увеличение спроса на рынке жилья. У людей появились опасения за сохранность своих денег, и многие из них стали приобретать жилье для сдачи его в дальнейшем в аренду и получения с этого прибыли.

Светлана Бирина, руководитель департамента вторичной недвижимости компании «НДВ-Недвижимость», дополняет:

— Традиционно высоким спросом пользуются бюджетные варианты, что и понятно — чем меньше стоимость квартиры, тем больше людей могут позволить себе покупку жилья. Особо популярны однокомнатные и небольшие двухкомнатные квартиры из-за их оптимальной стоимости. Стоит отметить, что в рамках бюджета люди стараются выбрать наиболее комфортную квартиру — и по своим характеристикам, и по своему расположению. Близость к метро, удобная транспортная доступность, функциональные удобные планировки, большая кухня, более современная застройка — всем этим параметрам отдают предпочтение покупатели. Если же бюджет ограничен, то приходится останавливать свой выбор на минимальных по стоимости вариантах, или выбирать районы за МКАД.

Сегодня наиболее доступным предложением в Москве, уверяет Светлана Бирина, являются так называемые «малогабаритки», расположенные в старых домах. Следом за ними идут квартиры в «хрущевках». Из-за существенных недостатков (высокий износ домов, малый метраж и т. д.) такое жилье занимает свою нишу на рынке. Как правило, подобные объекты приобретают люди, желающие жить в Москве, но не располагающие достаточными средствами для покупки новых квадратных метров.

В Санкт-Петербурге, по словам Катерины Гусевой, руководителя отдела продаж жилой недвижимости АН «АРИН», наибольшим спросом на рынке вторичного жилья пользуются квартиры в домах, которым от 3 до 7 лет.

— Основная причина тому — сформировавший микрорайон, предлагающий более комфортные условия проживания. Нижняя ценовая планка однокомнатных квартир в таких районах сегодня располагается на отметке в 4,5 миллиона рублей. Двухкомнатные квартиры в новых обжитых районах обойдутся покупателю уже в сумму от 5,5 до 6 миллионов.

«Регионал» Наталья Тимофеева, говоря о вторичном рынке своего региона, отметила, что наибольшей популярностью пользуются двухкомнатные «хрущевки». Их приобретают чаще всего молодые семейные пары с детьми. Ее мнение также разделяет и коломчанка Елена Бурова, но добавляет: «хрущевку» берут только потому, что на большее у людей попросту не хватает средств.

И такая ситуация, подчеркивает Наталья Авдонина, характерна для всей России:

— Если бы граждане могли себе позволить тратить на приобретение жилья более серьезные средства, естественно, они вкладывались бы в те же «брежневки» или объекты улучшенной планировки.

Но квартиры в девятиэтажках, как и в домах сталинской застройки, продаются не так успешно. «Сталинки» плохо реализуются из-за ужасного состояния коммуникаций. «Пожалуй, только в Москве их содержат в более-менее приличном состоянии, — говорит Наталья Тимофеева. — А если учесть, что вопросы капитального ремонта переложены на плечи собственников, то и стоимость коммунального обслуживания таких домов будет довольно высокой. „Брежневки“ же не слишком востребованы просто потому, что их цена довольно высока, не каждый может себе их позволить, даже в ипотеку».

Правда, как отмечает Светлана Бирина, каждый вариант находит своего покупателя при грамотно выставленной цене. И с этим трудно не согласиться. Но как решить этот вопрос на практике — уже совсем другая история.

Фото: ИТАР-ТАСС/ Александра Краснова