Метр будет дешеветь с октября

Если российский рынок недвижимости по состоянию на лето 2015 года находится в неустойчивом равновесии, то рынок московский готовится дешеветь. Осталось лишь чуть-чуть подтолкнуть игроков, чтобы началось общее снижение. Парадокс: чем раньше это случится, тем здоровее будет сам рынок, тем лучше будут чувствовать себя на нем все участники. Однако и владельцы недвижимости, и инвесторы, и застройщики, и риэлторы делают все, чтобы удержать рынок в текущем положении, что чревато для него уже неконтролируемым коллапсом. Пузырь готов лопнуть.

Лето 2015 для рынка недвижимости в Москве стало чуть ли не самым сложным за всю историю наблюдений. Число сделок на вторичном рынке минимально, сроки экспозиции существенно выросли. Июль 2015 просел на треть по сравнению с июлем 2014 года. Табличка по динамике спроса в Москве на вторичке, предоставленная ИНКОМом говорит сама за себя.

Повторюсь, сезонность можно исключить, ведь нынешний июль, по сравнению с июлем прошлым, слабее на 30%! Небольшой рост в июне и июле объясняется довольно просто — проседание с начала года превышает 100%. Почему так много? Дело в том, что в ноябре-декабре было совершено рекордное число сделок с самой залежалой недвижимостью. Народ бросился «секьюритизировать» свои доходы. Рубль дешевел, доллар дорожал. И народ вкладывался. Кто победнее — в бытовую технику. У кого средний достаток — в автомобили, а люди побогаче — в квадратный метр.

Заставленные гаражи с ненужными и не продающимися холодильниками, ржавеющие машины, на которых некому ездить и серьезные сложности что-то продать, чтобы перевести это все в наличность. Те, кто рассчитывал «подняться» после удешевления рубля на продаже закупленного в конце 2014-го товара, сильно просчитались. Стоимость подержанных машин в рублевом соотношении сейчас ниже, чем была в начале года. Вот, к примеру, статистика с сайта Яндекса цен на Мерседес. Если в феврале подержанные машины Е-класса в среднем стоили 954 тысячи рублей, то сегодня — 814 тысяч. Смотрим статистику средних цен на Рено Дастер — падение с 650 до 580 тысяч. Новая модель Форда Куга — снижение с 1 млн 200 тысяч до 1 миллиона. Это, конечно, средняя температура по больнице, но в нашем случае она очень показательна.

Так же, как показателен и индекс долларовых цен на недвижимость с сайта ИРН.Ру.

Минус сорок процентов за год — с 5000 до 3000 долларов — такого снижения не было даже в кризис 2008—2009 годов. Тогда метр потерял в цене с 6000 до 4000 долларов. То есть, 33 процента.

И, казалось бы, теперь-то рынок остановится и зафиксируется — ведь падение значительное. Если бы не одно «но». Цены на недвижимость — единственный реликт, который по-прежнему продавцы продолжают номинировать в долларах. Все. Больше в долларах никто ничего не меряет. И заграничные поездки, и покупки автомобилей, и бытовая техника — все это в нашей стране вот уже долгие годы переведено в рубли. Никто не переводит в доллары увиденные ценники. То же самое происходит и с квартирами. Их тоже давно продают за рубли. Поэтому долларовый ценник можно смело выбрасывать на помойку. Он ничего не показывает и ничего не объясняет. Особенно учитывая, что все мы получаем зарплату в рублях, и за прошедший год она в этих рублях нисколько не выросла. Так к чему проверять температуру тела по отношению к абсолютному нулю, если можно измерять ее в градусах Цельсия? Применительно к нашей теме, следует также смотреть на рубли.

Что мы видим? Резкое подорожание квартир в рублевых ценах в ноябре-декабре. Это как раз тогда, когда все бросились «выходить из кэша». Столь же резкое падение рублевых цен с февраля (в январе квартиры почти не продаются, поскольку регистрационные органы начинают работать лишь после каникул). Вплоть до мая месяца мы видим снижение рублевых цен до уровня августа прошлого года. А затем с удивлением наблюдаем новый рост. Что послужило причиной этого роста? Ну, помимо роста курса доллара. При том, что спрос на вторичку рухнул более, чем вдвое. А предложение выросло до рекордных значений. В Москве и Подмосковье сейчас выставлено на реализацию 6 миллионов квадратных метров — самый большой объем за все годы свободной купли-продажи квартир.

Все становится понятно, если мы посмотрим на то, какие именно квартиры покупались в июне и июле. Московских цифр у меня, к сожалению, нет, но Подмосковье в этом плане вполне показательно — по сравнению с маем выросли на 9 процентов продажи комнат и малогабаритных, дешевых квартир. В Московской области 37,2% реализованных квартир — это… хрущобы. Однушки и двушки в домах 50−60-х годов постройки. Продажи однушек и двушек в домах улучшенной планировки снизились на 5,1%. Потому, что хрущевки — это самое дешевое. Очень показательно, не так ли?

В Москве ситуация схожая — июнь показал рост предложения на вторичке на 14%. Экспонировано 44,6 тысяч объектов — высочайший объем, который не реализуется по заявленным ценам в принципе. Есть данные риэлторов, что в июле 80% квартир, которые все же удалось продать, были реализованы со скидкой. Средний объем дисконта составил почти 10%. Кстати, если мы посмотрим на тот же индекс рублевых цен, то увидим, что попытка «вторичников» угнаться за курсом доллара в июне завершилась провалом и цены просели с 200 до 185 тысяч. Да и подъем доллара в августе привел лишь к относительному росту рублевой цены до 190 тысяч. Минус дисконт — выходит и вовсе 170. Да и они не продаются.

Почему в Москве почти нет сделок по вторичке? Потому, что нет живых денег у покупателей. Денег этих нет, потому, что нет ипотеки. В кризис государство решило помочь застройщикам (абсолютно справедливо надо сказать), и ввело субсидирование ставок по ипотечному кредиту для первичного жилья. В итоге всю ипотеку в себя вобрала первичка. По России в мае ипотека для первички заняла 60% от всех кредитов. Московских данных опять не знаю, но, полагаю, что здесь процент выше.

Тогда почему цены на жилье в рублях в столице пошли вверх? Это психология. Рынок чуть-чуть оживился. В нем начали происходить сделки. Первичка в рублях не падает вот уже год. Так отчего же падать вторичке? Так думают продавцы и риэлторы.

Надо сказать, что этот самообман очень дорогой. Да, государство поддерживает застройщиков. Но на вторичку — то есть, на спекулятивный рынок, оно поддержку не распространит. Именно по той причине, что помогает застройщикам — ведь чем больше купят на вторичке, тем меньше достанется новостройкам. Потом, новостройки дают синергетический эффект (закупка стройматериалов для ремонта, развитие новых районов, открытие новых бизнесов). Вторичка — это лишь обогащение продавцов. Какая тут синергия?

Следующий момент — недвижимость вот уже несколько лет как не является средством выгодных инвестиций. Условно говоря, гораздо больше можно получить, положив деньги на рублевый депозит. Аренда? Она дешевеет, да и предложение по съему жилья множится в последнее время как грибы под дождем. На рынок аренды выходят купленные в конце 2014-го в инвестиционных целях квартиры. Пока что аренда — это способ заработать на квартире. Пусть и небольшие деньги, но все же. Я не буду говорить о капремонте и о росте цен на коммунальные услуги. Это все и так понятно. Но через несколько лет, когда в полную силу заработает закон о недвижимости и ставки по налогу на квадратные метры достигнут установленного значения, привлекательность аренды будет еще ниже. Наконец, не стоит забывать и об амортизации квартиры — чем она старше, тем ее стоимость ниже (зависимость не всегда линейная, но касательно типовых домов — вполне работает).

То есть, для любого инвестора сегодня очевидно, что чем раньше ты избавишься от лишней недвижимости, тем лучше будешь себя чувствовать. Увы, но это понимают все, а потому дорогая недвижка сейчас не продается вообще.

Что же, описав всю эту картину, не могу не сделать вывод. Психология и упертость инвесторов, продавцов и риэлторов заставит рынок пучиться еще некоторое время. Те, кому нужны деньги прямо завтра — будут скидывать цены, но массового тренда не будет до конца сентября. Полагаю, что до октября игроки все же будут пытаться ползти за долларом. Но поздней осенью настанет понимание — рублей на рынке больше не стало, а зарплатой в долларах похвастаться в нашей стране могут очень немногие. И в конце года текущего — в начале следующего, столичные цены на квадратные метры в рублях начнут медленно снижаться. Это снижение будет продолжаться до тех пор, пока оно не войдет в равновесие с покупательной способностью населения, себестоимостью строительства (которая в столице составляет для панели порядка 30 тысяч рублей) и нормальной нормой (пардон за тавтологию) прибыли. То есть, с нынешних 190 тысяч до 120 тысяч рублей. Так рынок сможет выйти из ситуации без коллапса и так, чтобы и волки были сыты (застройщики) и овцы целы (продавцы и инвесторы).

Если же кому-то из читателей будет интересно более полно и подробно вникнуть в хитросплетения рынка недвижимости, то могу анонсировать подготовку моим Центром политического анализа доклада на тему цен в Московском регионе, который и обязуюсь выпустить еще до Дня знаний.