Новостройки превращаются в доходные дома

Жилищный рынок России рушится катастрофическими темпами: в январе ввод новых жилых домов упал по регионам страны на 30−75 процентов от прошлогоднего уровня, а вторичный рынок в большинстве субъектов Федерации практически остановился. Резко упали доходы риэлтерских компаний, там продолжается сокращение персонала. То есть, растет число безработных. В ближайшее время ожидается банкротство и разорение многих строительных фирм, оставшихся сначала без кредитов и оборотных средств, потом без покупателей, а теперь и без перспективы. Результат пугает: только на Среднем Урале из сферы жилищного строительства уже ушли 12 многопрофильных компаний, а еще одна начала полную распродажу активов. И это лишь начало.

Учтем: рынок падает не потому, что у населения пропала потребность в жилье или вдруг совсем закончились деньги — все это у подавляющего большинства потенциальных покупателей осталось примерно на прошлогоднем уровне. Но исчезла уверенность в завтрашнем дне, в своих возможностях заработать на хлеб с маслом и завтра, и послезавтра, и через месяц, и через год. На этом фоне всеобщего уныния только сумасшедший отважится влезть в сделку ценой, как минимум, в несколько миллионов рублей — то есть, в зарплату среднего россиянина на 10−15 лет вперед. И это без всяких гарантий счастливого исхода.

Все это лишает девелоперов стимулов не только к началу нового строительства, но и к завершению уже начатого — продажа квартир стала очень проблематичным занятием. Не помогает и начавшаяся скупка у компаний недостроенного жилья местными органами власти: они стараются сэкономить и предлагают, как правило, слишком низкие цены, не побуждающие к закладке новых фундаментов.

В этих условиях в Новосибирске компания «Градэко» нашла «третий путь» — начала сдавать квартиры в новостройках в долгосрочную аренду: в 160-квартирном доме на ул. Троллейбусной и в 20-квартирном доме на ул. Петропавловской. Все квартиры с отделкой и кухонными гарнитурами. Цены — среднерыночные: однокомнатные квартиры (32−34 кв. м) сдаются за 10 000−13 000 руб. в месяц, двухкомнатные (50−52 кв. м) за 16 000−18 000 руб. и трехкомнатные (70 кв. м) — за 20 000 руб. Срок аренды — не менее 9 месяцев. Застройщик Андрей Захаров говорит, что окупаемость сданных квартир при таких ценах составит 30−40 лет, но «нас это не пугает, мы строим жилье на собственные средства».

Аналогичный проект реализуется в Челябинске: компания ООО ПСО «Комбинат панельного домостроения и строительная компания» уже завершает сооружение 72-квартирного дома, который должен стать первым доходным домом в городе и области. Теоретически он, конечно, принесет меньше прибыли, чем при продаже. Но в условиях отсутствия платежеспособных покупателей именно сооружение доходных домов может стать для застройщиков «тихой гаванью»: и капитал пристоен надежно, и ежемесячная прибыль вполне приличная.

Широкой распространение этой практики по стране может стать настоящим спасением для строительного и жилищного рынков России. Ведь при крайней скудости жилфонда страны — всего 21 кв. метр на человека — втрое меньше, чем в США и в 2,5 раза меньше, чем в Европе, аренда жилья в России развита крайне слабо. И это горе страны, ее населения, ее экономики. Почти поголовная приватизация «советского» жилого фонда, совершенная два десятка лет назад, сыграла с нами злую шутку. Ставшие владельцами скудных квадратов в хрущевках и других малокомфортных домах, люди оказались заложниками своих квартир, даже если рядом нет работы. А дефицит и дороговизна съемного жилья в более перспективных местах усугубляют ситуацию — подавляет мобильность населения, а следовательно, экономику страны в целом.

На Западе, в отличие от России, быть обеспеченным жильем не означает владеть им. Например, в США доля съемного жилья составляет около 30%, во Франции около 45%, в Германии больше половины населения страны арендует квартиры или дома. А в больших городах — таких, как Берлин и Гамбург, таких жителей свыше 80%.

Нынешний экономический кризис дает нам хороший шанс исправить этот перекос — и одновременно достаточно быстро реанимировать многолюдную, но уже быстро хиреющую отрасль отечественного жилищного строительства. Ибо на арендное жилье платежеспособный спрос поднимется значительно быстрее, чем на покупное.

Наверное, здесь потребуются налоговые льготы застройщикам или даже самим арендаторам. Может быть, для быстрого становления этого нового для нас сектора экономики нужно принять отдельный закон. Но польза ожидается немалая.