Недвижимость не покупать: Народ ждёт обвала цен

Ссуды на покупку недвижимости практически перестали выдаваться, а одобренные заявки по большей части не используются. В ожидании падения цен на рынке недвижимости ипотечное кредитование практически прекратилось, ссуды берут лишь те, у кого «горит» — нужно срочно переезжать на новую жилплощадь. Но это единичные сделки, большинство потенциальных покупателей предпочитает пересидеть период неопределённости на съёмной квартире, чем переплачивать.

11−13% годовых по «обычным» программам и 9% годовых по «льготной» ипотеке — такие ставки нынче на рынке. Причём «льготников» никто ещё не видел, несмотря на то, что программа вроде как стартовала 1 мая 2022 года. Люди, видимо, до сих пор собирают бумажки и ходят по инстанциям. Или не ходят, а чего-то ждут?..

Несмотря на общее восстановление рынка банковских услуг, май по ипотеке выдался на удивление провальным. В количественном выражении выдано на 36,7% меньше ссуд, что в деньгах — минус 26,7%. Причём сравнение идёт с откровенно депрессивным апрелем-2022. Если же брать по отношению с ситуацией год назад, то рынок потерял около 80% объёмов. И это — ещё по самым оптимистичным данным от аналитической компании Frank RG.

«Ипотечники-"льготники», которых мы ждали ближе к концу мая, так и не появились. Да и нет этих самых ипотечников вообще, они пропали как класс. У коллег та же картина. Даже те клиенты, у кого был одобренный кредит, уходят. Говорят, что будут думать", — рассказывает частный риэлтор Татьяна Иванова.

Да, статистика это подтверждает — уходят. Если смотреть по апрелю, то всего 13% одобренных кредитов доходили до сделки, это в два с лишним раза меньше, чем годом ранее (тогда было 28% в среднем по рынку). Точной информации по маю нет, но поговаривают, что уже не 13%, а где-то 5−7%. А кое-где и того меньше.

Причина проста — люди ждут сильного обвала цен. И корректируют свою стратегию по покупке недвижимости. Ведь покупать некий актив, который подешевеет, тем более в долг, никто не станет.

«Скоро застройщики будут вынуждены снизить цены. Из экономических соображений снижение цен должно быть сейчас даже более существенным, чем в предыдущие кризисы, минимум на 10%, а может, и на 20%. Гораздо более существенное снижение цен, на мой взгляд, ждет вторичный рынок. При этом предложение растет, а продажи стагнируют. Цены за минувшие два года выросли на 30−50%. У застройщиков есть запас прочности, чтобы опустить цены. Если они не будут занимать позицию из серии „мы лучше обанкротимся, чем снизим цены“, то вполне возможна корректировка на 15−20%, а девелопер еще и сможет получить прибыль», — считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко.

«На мой взгляд, картина будет такая — не меньшее снижение, чем было в 2015 году после первого транша введения санкций. Это 2015-й, цены в Москве за 1,5 года скорректировались на 15%. В других регионах эта коррекция была и 20, и 30%. Рынок сейчас будет отыгрывать понижение, пока не вернётся ставка по ипотеке, либо рост доходов населения. Поэтому в ближайшие полтора года мы ожидаем снижение цен, наступает рынок покупателя. Вторичка точно будет снижаться, неизбежно снижение и на первичном рынке», — считает вице-президент гильдии риелторов Константин Апрелев.

Собственно, всё это не новость, и «пользователи», то есть потенциальные покупатели жилья, в курсе сложившейся ситуации. Время от времени проплаченные «аналитики» начинают вещать про нехватку предложения и скорый рост цен, но им никто не верит. Очень хорошим аргументом против являются целые кварталы готовых многоэтажных домов, квартиры в которых никто не покупает.

«Я пока подожду, деньги уже накопил, но ещё минимум до осени буду снимать квартиру. Глядишь, удастся купить уже трёхкомнатную, пока на неё мне денег точно не хватит. Или же нужно будет перебираться в Подмосковье, а как-то не хочется. Появятся варианты и в столице», — вот мнение типичного потенциального покупателя, в данном случае молодого человека, который работает в крупной компании.

Но там деньги свои, кредит не требуется, и человек ничем не рискует кроме как «недополученной выгодой». Может купить лучше и дешевле, а может и нет. Ипотеку, как правило, берут от безысходности, когда улучшать жилищные условия надо, а не на что.

При этом число тех, кто в состоянии взять кредит, неуклонно снижается. Согласно данным ЦБ РФ, заметно резкое уменьшение числа вакансий, что, как говорится в документе, «вероятно, отражает начало сокращения числа рабочих мест». Вместо обещанного нашими властями экономического бума страна скатывается в кризис по жёсткому варианту, с безработицей, закрытыми предприятиями и массой обездоленных. И всем этим людям точно не до ипотеки.

Увольнения могут быть масштабными. Согласно данным опроса рекрутингового агентства HeadHunter, 31% респондентов заявили, что ощущают угрозу увольнения по инициативе работодателя. И ещё 80% готовы снизить зарплатные амбиции ради сохранения работы… Это почти что катастрофа.

Причина происходящего проста — несмотря на наличие огромных финансовых ресурсов, которые можно было бы направить на реиндустриализацию и, соответственно, создание новых рабочих мест, чиновники снова предпочитают копить валюту. А также опять дали добро на вывоз капиталов. Идёт совершенно сознательное и преднамеренное уничтожение остатков нашей экономики, и в таких условиях никакого будущего у нас нет. Соответственно, говорить о каком-то росте цен на недвижимость не приходится.

Через какое-то время активизируются и так называемые «инвесторы», которые покупали недвижимость в расчёте на рост цен. Таковой уже произошёл, если, конечно, они не вложились в конце прошлого года, на пике цен. Но и таковых тоже хватает. При отсутствии перспектив получения прибыли барыги начнут сброс активов, причём данный процесс может принять лавинообразный характер. В целом для экономики РФ в этом нет ничего плохого, скорее, наоборот. Жильё должно быть доступным, а сейчас у нас совершенно европейские цены при доходах в десять-пятнадцать раз ниже.

И ипотека безбожно дорогая, в той же Германии это до 2% годовых, у нас — в 5−7 раз выше. Перспектив снижения ставок нет, это касается всего рынка кредитования, как частного, так и корпоративного. Как по причине действий регулятора, так и в силу «национального менталитета» российских финансистов.

«Наша социально-экономическая политика либеральна, то есть ориентирована на поощрение финансовых спекуляций. А это не совместимо ни с развитием, ни даже просто с существованием страны», — убеждён депутат Госдумы, экономист Михаил Делягин.

Совместить доступную ипотеку — по тем же европейским тарифам — с нормальными ценами на жильё вполне реально. Достаточно ограничить норму прибыли производителей стройматериалов и застройщиков опять-таки на уровне столь любимого ими «цивилизованного мира». И цены быстро уйдут на тот уровень, где им и положено быть. Примерно как в Турции — у нас как раз сопоставимые уровнb доходов граждан. То есть рухнут раз так в десять, а то по побольше.

Но это пока что теория, чиновники явно не хотя поддерживать экономический рост. А практика говорит о том, что покупать недвижимость сейчас не стоит. И влезать в долговую кабалу тем более. Стоит дождаться хотя бы осени, а там уже принимать решения. Сейчас начинается сезон отпусков, многое тенденции будут «размыты», а вот в конце сентября всё станет более-менее понятно. На сколько упадут цены и как долго это может продлиться.