Элитные квартиры в Москве покупают чиновники, нефтяники и кинопродюсеры

В уходящем 2010 году кризис начал отступать и на самом проблемном рынке — рынке недвижимости. Наряду с квартирами эконом-класса и загородными домами, которые оживленно продавались еще в конце 2009 года, начал восстанавливаться и рынок элитных квартир. Если говорить об объемах продаж, то в конце 2010-го этот сегмент рынка достиг 50−60% докризисных значений.

Однако времена меняются, изменился и социальный портрет покупателя элитной недвижимости. Вслед за составом российской элиты. Нынешний покупатель квартиры в условном «клубном доме на Патриарших» — совсем не тот, что покупал подобную жилплощадь в начале и даже середине «нулевых».

"Мы достаточно подробно исследовали этот вопрос в последние 10 лет, — рассказал «СП» Геннадий Стерник, главный аналитик Российской гильдии риэлторов. — В 2002 году основными покупателями элитной недвижимости были бизнесмены — тогда их, кажется, еще продолжали называть «новыми русскими». Это были быстро разбогатевшие люди. Помимо бизнесменов, элитную недвижимость тогда покупала и творческая интеллигенция, и медиалюди — тогда среди них тоже было много разбогатевших. Были и чиновники, но в те времена подобные покупки совершали только весьма крупные фигуры, поэтому они основательно скрывались, нам трудно было выяснить, кто они такие.

К 2005 году ситуация качественно изменилась. Доля чиновников приблизилась к 50%. И это уже были госслужащие среднего ранга — они тоже начали покупать элитную недвижимость. Насколько я понимаю, основная тенденция сохранилась. Хотя кризис 2008 года, конечно, изменил многое".

Действительно, крах мировых фондовых рынков, последовавший за ипотечным кризисом в США, загнал рынок элитной недвижимости в глубокую депрессию. «Если раньше существовала прослойка топ-менеджеров с крупными годовыми бонусами, игроков фондового рынка, существовал шальной поток кредитных денег из-за рубежа, то сейчас этих факторов нет, поэтому рынок „встал“, — комментирует Олег Репченко, руководитель аналитического центра „Индикаторы рынка недвижимости“. — К тому же, сейчас практически прекратились инвестиционные покупки недвижимости этого класса».

И все-таки недвижимость покупается. «Среди наших клиентов однозначно преобладает бизнес, а не госчиновники, — описывает нынешних покупателей „элитки“ Ольга Капинос, руководитель отдела клиентов компании „Новое качество“. — По отраслям — это, главным образом, нефтяная промышленность и банки. Есть еще одна категория покупателей — это предприниматели из мира шоу-бизнеса, крупные продюсеры. Не те, скажем так, кто мелькает на экранах, а те, кто решает вопросы, например, в кинематографии».

Доля чиновников в числе покупателей элитной недвижимости сейчас невелика, уверена Ольга Капинос. С другой стороны, выяснить, чиновник ли покупает квартиру — довольно трудно. Как пояснил Олег Репченко, госслужащие покупают квартиры, как правило, не на себя — приходят жены, дети, братья, сестры. Чиновники, если они покупают подобные дорогие объекты, обычно задействуют родственные связи — а риэлтор, конечно, не будет выяснять, кто реальный бенефициар сделки.

Олеся Мандзяк, руководитель отдела жилой элитной недвижимости компании Delta estate, объясняет в интервью «СП», что информация о покупателе часто остается закрытой, поскольку госчиновники — это особая категория, которые стараются не афишировать сделки с жильём, они очень часто даже не оставляют данных о себе до окончания сделки купли-продажи. «Единственный способ связи — мобильный телефон, и то не всегда. Застройщики не разглашают информацию, какой из представителей власти владеет квартирами в новом доме. Поэтому новостройки сложнее отслеживать, т.к. в прайсе некоторые квартиры изначально стоят в статусе „забронированные“. На вторичном рынке легче. В большинстве случаев жилье оформляют на родственников или доверенных лиц. В агентство сами, как правило, не обращаются, всё общение происходит через посредника. В лучшем случае, риэлтор увидит самого представителя власти на показе квартиры, которую после нескольких просмотров отобрал посредник. При продаже дорогих квартир увидеть настоящего владельца можно один-два раза на переговорах о цене и схеме оплаты. Всю остальную работу делают риэлторы вместе с доверенными лицами. Подписывают договоры, вносят деньги за квартиру тоже доверенные лица», — рассказывает Мандзяк.

Интересно, что, как и на протяжении всего последнего десятилетия, основные покупатели элитных квартир-новостроек — люди из регионов. Риэлторы осторожно называют их «региональными элитами». Чиновники это или бизнесмены — специалисты по недвижимости оценить не могут, что и немудрено: региональный бизнес сросся с властями почти до неразличимости.

В отличие от рынка элитной недвижимости Москвы, его прямая альтернатива — рынок зарубежной недвижимости — после кризиса восстановился практически полностью. Как рассказал «СП» Андрей Ягевич, совладелец компании «Реалити-Прага», занимающейся недвижимостью в Чехии, за последний год число клиентов из России, желающих купить дом или квартиру в этой европейской стране, возросло вдвое по сравнению с серединой 2009 года. «Люди сметают практически всё, и на первичном, и на вторичном рынке. — отметил риэлтор. — Чем, кстати, весьма радуют европейцев, у которых собственный спрос на недвижимость стагнирует. Другой вопрос, что кредитный рынок тоже схлопнулся, да и возможности иммиграции постоянно уменьшаются — эти факторы ограничивают возможность бума на рынке чешской недвижимости».

Иными словами, после кризиса 2008 года российские покупатели недвижимости премиум-класса перераспределили свои предпочтения, и недвижимость за рубежом стала продаваться лучше, чем московская «элитка» — пусть и в относительных цифрах. О том, чем это грозит экономике России, обозреватель «СП» спросил у Михаила Делягина, директора Института проблем глобализации:

«СП»: — Чем грозит отток покупателей недвижимости из Москвы за рубеж?

— Это является большой проблемой. Неглупые и небедные люди вывозят деньги и перебираются жить за пределы России — это само по себе неприятно. И очень объяснимо: люди боятся уличной преступности, пьянства, неадекватных ментов, северокавказских бандитов, уверенных в своей безнаказанности. И уверенных, что самое противное, обоснованно! Люди опасаются безумного государства, которое, в лице нашего главного финансиста Кудрина, в разгар кризиса резко повышает налоги — это ведь верное убийство экономики! Понятно, что те, у кого есть выбор, стараются уезжать из страны.

К тому же, учтем: цены на московскую недвижимость задраны до неадекватности, так что квартира в хрущевке равноценна домику в Европе. Эта неадекватность — плод монополизма и поразительного размаха коррупции.

«СП»: — Смогут ли власти, если захотят поправить ситуацию, перекрыть канал покупки зарубежной недвижимости?

— Это невозможно: ведь очевидно, что чиновники-то бегут в самых первых рядах.

«СП»: — Тогда что же делать с этой проблемой, как ее решать?

— Единственный выход — устранить причины, из-за которых Россия непривлекательна для жизни наших сограждан. То есть переформатировать государство. Надо сказать, что это, скорее всего, произойдет через системный кризис — иначе наше государство вряд ли опомнится и начнет работать в правильном направлении. Сейчас я вижу некоторые слабые признаки того, что наши лидеры о чем-то задумались — например, Владимир Путин первым из российских лидеров за последний век пришел на могилу простого человека (Егора Свиридова, убитого фаната «Спартака», послужившего причиной националистических волнений в Москве — «СП»). Так что, ладно уж, поднимем вероятность хорошего исхода с пяти до шести процентов. Но вряд ли больше.