Покупка квартиры: У «вторички» начинаются непростые времена

Тесная смычка власти и олигархического бизнеса продолжает работать против России как государства в целом и против его жителей в частности.

С подачи чиновников раздувается миф о росте стоимости квадрантных метров, тогда как на рынке недвижимости наблюдаются прямо противоположные процессы. В результате этого доступность жилья продолжает ухудшаться, на что чиновникам глубоко наплевать.

«В соответствии с подпунктом 5.2.38 пункта 5 положения о министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, утвержденного постановлением правительства РФ от 18 ноября 2013 года № 1038, приказываю утвердить норматив стоимости одного кв. м общей площади жилого помещения по РФ на первое полугодие 2024 года в размере 97 547 рублей», — говорится в документе Минстроя.

Если по-простому, по этой цене будет (теоретически…) осуществляться приобретение жилья за счёт средств федерального бюджета. Норматив устанавливается ежеквартально, и за этот год он уже подрос более чем на 10%. А по разным регионам — помимо общего норматива, есть и местные — увеличение ценника ещё более существенно.

Смысл данных манипуляций на первый взгляд прост — потратить из казны побольше денег на покупку жилплощади, то есть перекачать максимум средств в карманы толстосумов. Не без выгоды для себя, естественно.

Однако тут можно быстро обнаружить серьёзную нестыковочку. Если смотреть текущие нормативы — на IV квартал 2023 года — то по столице мы видим стоимость квадратного метра всего 165 610 рублей. Тогда как различные «аналитики» говорят о ценниках в два раза больше — на уровне 300 тысяч рублей за «квадрат». Хотя это не более чем декларативные цифры.

«Причина уменьшения интереса к объектам — в растущих ставках по ипотеке, так как ключевой показатель ЦБ за год повысился в два раза, с 7,5% до 15%. С учетом высоких цен на столичную недвижимость для ряда покупателей новые условия становится сложнее выполнять, поэтому люди пока откладывают приобретение жилья на вторичном рынке», — говорит руководитель направления вторичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимости» Сергей Хахулин.

Действительно, спроса нет — по большей части жилплощадь народу не по карману. И какова реальная стоимость сделок — непонятно. Время от времени проскакивает информация о том, что в том или ином районе Москвы цены упали на 25−30%, но в целом графики почему-то прут вверх. Что заставляет сомневаться в их достоверности.

С начала года по середину лета цены на этих «весёлых картинках» устойчиво и очень круто шли вниз, что соответствовало реальности. Но потом стоимость жилья, якобы, снова пошла на взлёт. Что при усиливающемся падении доходов населения и росте цен на продовольствие противоречит всякой логике.

«К декабрю собственникам «вторички» придется быть готовыми к дисконтам. Глава ЦБ заявила, что для снижения инфляции банк России готов вновь поднять ключевую ставку ощутимыми шагами — напомню, что следующее заседание совета директоров Банка России, на котором будет рассматриваться вопрос об уровне ключевой ставки, запланировано на 15 декабря.

У «вторички» начинаются непростые времена. Ипотека для этого вида недвижимости вышла за грань приемлемых условий и подорожала до 16−17%. Поэтому целесообразность покупки с кредитными средствами теперь вызывает большие сомнения.

Влезать в ипотеку с надеждой на скорое снижение ставки и последующее рефинансирование сейчас рискованно. Никаких предпосылок для снижения нет, скорее наоборот. Набиуллина назвала 2024-й годом двузначных ставок в экономике и обозначила повышенные ориентиры на следующий год.

Одним словом, с инфляцией будут биться до конца. Вот только до какого?" — размышляет руководитель агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова.

По 165 тысяч рублей за «квадрат» в столице нынче можно купить лишь «вторичку», но уже, действительно, можно. Однако «первичка» — которую госструктуры (и не только) покупают у застройщиков — намного дороже!

«Разрыв цен на первичном и вторичном рынках недвижимости на 1 октября составляет 42%, Банк России обеспокоен такой ситуацией. И мы наблюдаем, что, к сожалению, этот разрыв не снижается, только увеличивается. Разрыв цен между первичным и вторичным рынком в первом квартале 2023 года составил 40%, во втором — 39%», — заявила глава департамента финансовой стабильности ЦБ Елизавета Данилова.

Означенные 42% — некая средняя температура по больнице, в ряде регионов данный показатель ещё летом достигал 60%. И сейчас, как совершенно правильно говорят специалисты из ЦБ, ситуация стабильно ухудшается.

То есть означенные 165 тысяч рублей в столице совсем не к месту. К чему тогда они? А к тому, чтобы попытаться удержать рынок на высоких уровнях цен.

«Норматив стоимости квадратного метра влияет исключительно на бюджетные программы, разработанные для льготных категорий граждан. Он не касается рынка недвижимости в целом, ипотеки, других сегментов. В то же время решение Минстроя считаю абсолютно логичным, поскольку норматив надо подтягивать к среднерыночной стоимости жилья, которая постоянно растёт», — вещает вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев.

На счёт роста это, конечно, сомнительно, но в целом очень любопытное объяснение. То есть налицо некие декларативные цифры, которыми, тем не менее, торговцы недвижимостью очень довольны. Так как они демонстрируют некое повышение. Хотя «вторичка» падает.

«Торг в 30% и более того от означенной в объявлении цены нынче норма, их уже имеют в виду и покупатель, и продавец. Большая часть сделок нынче „альтернативы“ — когда кто-то что-то продаёт и тут же покупает — денег-то у народа становится всё меньше. Поэтому торг уместен, иначе ничего не продашь, совсем», — объясняет частный риэлтер Татьяна Иванова.

Почему тогда на «вторичке» декларируются такие высокие цены? А тут всё просто — сейчас мало кто продаёт недвижимость самостоятельно, а риэлтеры стараются не ронять рынок. Вот и выставляют несуразную стоимость квартир и домов. Которая в процессе сделок «корректируется». Но приличия как бы соблюдены, «ценопада» нет. Пока нет.

Первичный рынок вообще живёт непонятной жизнью, там всё очень мутно. И означенная «господдержка» нацелена именно на застройщиков.

Мы много ругаем Запад, и есть за что, между тем, в той же Германии всё намного честней. С экономикой нелады — значит, и на рынке недвижимости тоже всё плохо.

«Цены на жилую недвижимость упали на 9,9% в годовом исчислении, что является самым резким падением с начала сбора данных в 2000 году, сообщило федеральное статистическое управление. Цены упали на 1,5% за квартал, причем в крупных городах снижение было более резким, чем в более малонаселенных районах.

В таких городах, как Берлин, Гамбург и Мюнхен, цены на квартиры упали на 9,8%, а цены на дома на одну и две семьи упали на 12,6% по сравнению с прошлым годом", — пишет агентство Reuters.

Правда, немецкая ассоциация жилищной индустрии тут же попросила о государственной поддержке строительных компаний. Не иначе как решили перенять «передовой опыт» своих коллег из России.

---

Последние новости об ипотеке и развитии ипотечных продуктов, — в теме «Свободной Прессы».