Плюсы и минусы покупки дальней дачи

Что означает понятие «дальние дачи»? Сколько стоят такие участки? На что обратить внимание в первую очередь при покупке такого участка. Все это мы выясняем со специалистами по загородной недвижимости.

Из истории вопроса

На территории Московской области дальние дачи развивались на месте земель сельскохозяйственного назначения, которых достаточно много по всем направлениям. Как рассказала Людмила Архипова, руководитель отдела продаж «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», особенно активно шло строительство дальних дач на Каширском и Варшавском направлениях. В том числе по причине наличия скоростных магистралей.

По ее словам, первые дальние дачи появились на Калужском направлении. Это даже была не Московская, а уже Калужская область. Причем, развиваться дальние дачи начали именно благодаря местной администрации, которая стимулировала приток инвестиций (в том числе частных лиц) в регион. Ко всем поселкам был проведен газ и электричество, происходило развитие и улучшение дорожной сети, отметила эксперт.

Что же такое дальние дачи? По словам Татьяны Алексеевой, заместителя генерального директора VescoConsulting, это дачные поселки, организованные загородные малоэтажные комплексы, ориентированные преимущественно для временного проживания и расположенные на удалении более 50 км от МКАД. Зачастую такие проекты находятся на территории соседних областей (до 150−200 км от МКАД). Значительная удаленность от Москвы с лихвой компенсируется живописной природой, чистым воздухом и невысокой стоимостью домов и участков.

Термин «дальние дачи» появился на рынке примерно в 2007 году, отмечает Татьяна Алексеева. Число таких поселков, пригодных как для сезонного, так и для постоянного проживания, постоянно растет, причем прослеживается тенденция постепенного удаления от МКАД — в 2007 году к сегменту относились проекты далее 50 км от МКАД, сейчас — далее 70−90 км от МКАД.

По данным VescoConsulting, сегодня к дальним дачам относятся 324 поселка. Число домовладений, выставленных на продажу, превышает 28,7 тыс. Предложение распределяется следующим образом:

коттеджи — 6,3%

таунхаусы — 1%

квартиры — 0,7%

участки без подряда — 92%

А, по мнению Сергея Цывина, руководителя офиса «Проспект Вернадского» департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость, понятие «дальние дачи» в большей степени сленговое. Сюда может входить и предложения в организованных коттеджных поселках на расстоянии от 60 км от МКАД, и поселки с участками без подряда с минимальными коммуникациями, и разношерстные объекты вторичного рынка.

Портрет покупателя и цены на землю

Большинство покупателей из Москвы рассматривают жилье в дальней зоне для сезонного отдыха в выходные дни, на время отпуска, каникул и т. д. Но и жители городов на границе Московской и прилегающих областей (Калуги, Боровска, Балабаново, Обнинска, Тарусы и т. д.) — весомая доля клиентов сегмента.

«Основная цель покупки такой недвижимости — это сезонное проживание в комфортных условиях на природе, либо желание приобрести жилье для себя или для родственников (чаще родителей или детей). В основном это семьи с 1−2 детьми. Возраст покупателей в основном 35−55 лет. Минимальный доход такой семьи 100 тыс. рублей. Чаще всего покупатели — это высококвалифицированные специалисты или руководители отделов», — рассказала Татьяна Алексеева.

По данным VescoConsulting, сегодня на рынке насчитывается 251 поселок в сегменте дальних дач, где к продаже предлагают только участки без подряда. За период с 2007 года цена 1 сотки земли в сегменте дальних дач снизилась в 3 раза.

Таблица предоставлена VescoConsulting

	2007 г.	2008 г.	2009 г.	2010 г.	2011 г.	2012 г.	2013 г.	1−3 кв. 2014 г.
«Дальние дачи» (1 сот./долл.)
Участки без подряда	7250	5910	3375	3310	2790	2480	2455	2350

Прирост\падение цен по отношению к предыдущему году:

	2007 г.	2008 г.	2009 г.	2010 г.	2011 г.	2012 г.	2013 г.	1−3 кв. 2014 г.
«Дальние дачи»
Участки без подряда	-18,5%	-42,9%	-1,9%	-15,7%	-11,1%	-1,01%	-4,28%

А, по словам Людмилы Архиповой, средняя стоимость земли в дальних дачах варьируется в пределах 26−35 тыс. рублей за сотку. «За 26 тыс. рублей за сотку можно приобрести участок в дачном поселке „Дорино“ (148 км по Новой риге). Еще более бюджетные предложения — в проектах на начальной стадии продаж. Например, в проекте „Радищево“ в 99 км по Калужскому шоссе предлагаются участки по цене 20 тыс. рублей за сотку», — подчеркнула она.

Также в качестве примера можно привести коттеджный поселок «Воздвиженское» в 75 км от столицы по Симферопольскому шоссе. Рядом парк-отель «Воздвиженское» с необходимой инфраструктурой для спортивного отдыха. Цена на коттеджи начинаются от 4, 95 млн. руб.

Преимущества и недостатки

Предложений в сегменте дальних дач много. Для покупателя лишь остается сделать выбор, взвесив все преимущества и недостатки. Плюсы дальних дач — это живописность мест, тишина и уединенность, невысокие цены. Минусы — сложность с подведением сетей, подтопление земель, близость торфяников, промышленных объектов.

«Покупателям важно не столько расстояние от Москвы, сколько направление с точки зрения транспортной доступности и времени, которое затрачивается на дорогу. Сегодня транспортная ситуация такова, что до дома на расстоянии в 30 км от МКАД можно добираться намного дольше, чем до дачи в Смоленской области. Все зависит от наличия альтернативных подъездных путей, в том числе — железнодорожной ветки. Наибольший интерес вызывают объекты до 150 кв. метров с участками до 15−20 соток. Бюджет для дома — до 3−3,5 млн. рублей, для участка до 1 млн. рублей (с коммуникациями)», — подчеркнула Татьяна Алексеева.

Всплеск востребованности такого предложения, очевидно, приходится на весну, когда люди начинают планировать летний отдых. «Как правило, на объекты вторичного рынка завышены цены, но предложение достаточно разнообразно. Спрос регулируется за счет цены — по мере ее снижения, растет интерес покупателей. Этот сегмент подвержен общей тенденции: покупатели хотят за небольшие деньги получить готовое жилье. Поэтому если застройщики будут выводить на рынок новые поселки, пусть далеко от Москвы, но по адекватной цене, они наверняка будут пользоваться спросом», — отметил Сергей Цывин.

Однако, недостаток формата состоит в том, что не все покупатели с маленьким бюджетом могут построиться в короткие сроки. То есть в проданном поселке может стоять 2−3 дома на 100 участков, огороженных забором, говорит Людмила Архипова.

Впрочем, интерес к дальним поселкам со стороны покупателей есть и будет. Но, для того, чтобы они развивались полноценно, необходимо учесть несколько факторов как девелоперам, так и государству.

Как отметила Татьяна Алексеева, девелоперам необходимо учитывать три основных фактора: расположение, инфраструктуру, цену. Обязательно рядом с поселками должна быть инфраструктурная составляющая. Ее набор в каждом случае определяется отдельно в зависимости от цены проекта и планируемой доходности застройщика. В поселках эконом-класса инфраструктура не блещет разнообразием. Однако создание уникального объекта («изюминки») привлечет дополнительных покупателей и может стать центром притяжения и отдыха жильцов. Формат дачи предполагает доступность цен на домовладения, поэтому застройщики сокращают затраты на возведение дополнительных объектов.

Не стоит забывать и о недостатках дальней дачи, решение которых, во многом зависит от государства. «В частности, это решение транспортных проблем, решение вопросов по упрощению подведения инженерных сетей, выделения мощностей. Так, например, план подведения магистрального газа составлен на годы вперед и зачастую выполняется со значительным опозданием. А также помощь в строительстве необходимого инфраструктурного минимума (больницы, детские сады, магазины)», — заключила эксперт VescoConsulting.

Фото: Владимир Смирнов/ ТАСС