Четыре ошибки при оформлении ипотеки

Можно ли оформить ипотеку и не считать ее «неподъемной кабалой на долгие годы»? Это возможно, если не совершать ошибок. Каких? Читайте в материале «Свободной Прессы».

Знание — сила

Отношение россиян к ипотеке довольно неоднозначно: ее ругают и одновременно соглашаются, что без этого инструмента рядовому гражданину практически невозможно обеспечить себя и свою семью отдельным жильем. Поэтому такие кредиты брали, берут и будут брать, несмотря на растущие едва ли не космическими темпами проценты за пользование. А чтобы займ не ложился на плечи пользователя тяжелым грузом, нужно помнить о некоторых нюансах при его оформлении. «Свободная Пресса», проанализировав мнения многих риэлторов и банковских служащих, выделила 4 классические ошибки, которые совершают многие соискатели кредитов во всех без исключения регионах страны.

Ошибка № 1: «Неправильное» страхование

Как правило, при заключении договора кредитные организации предлагают заемщику список страховых компаний. При этом служащие ненавязчиво объясняют, что именно в них наилучшие условия по рынку. Возможно, это так и есть, но, как отмечают многие юристы, в большинстве случаев страховое вознаграждение для таких агентов серьезно завышено, поэтому сразу безоговорочно принимать подобные предложения не стоит.

Инвестиционные консультанты советуют внимательно изучить предложения других страховых компаний, не связанных с банком-кредитором. Существует большая вероятность того, что сотрудники независимой организации предложат наиболее выгодную стоимость страхового полиса.

Конечно, в случае с потребительским кредитом можно существенно сэкономить на его полной стоимости за счет отказа от страхования жизни, здоровья, и рисков потери дохода. Однако в случае с ипотекой этот прием не сработает. Например, если клиент (пользуясь, кстати, свои законным правом — авт.) отказывается от страхования собственной жизни, кредитная организация может в одностороннем порядке изменить некоторые условия кредитования. В частности, наиболее распространенной «контрмерой» в этом случае является увеличение кредитной ставки в пределах от 3 до 7 процентов, что в итоге, опять же, выливается в немаленькие суммы переплат.

Ошибка № 2: Выбор способа платежей

В процессе оформления ипотечного кредита банки предлагают клиентам два варианта погашения на выбор: с помощью аннуитетных или дифференцированных ежемесячных платежей. Как правило, подавляющее большинство будущих владельцев недвижимости выбирают первый вариант, поскольку суммы к погашению в этом случае остаются неизменными от периода к периоду, чего нельзя сказать о дифференцированных взносах, размер которых вначале весьма высок.

Но кажущаяся стабильность на самом деле обманчива, поскольку в случае с аннуитетными платежами вначале погашаются проценты, и только потом выплачивается «тело» самого кредита. Простой пример — в случае оформления ипотеки на 3 миллиона рублей на 20 лет под 13% годовых при аннуитетном способе погашения клиенту приходится возвращать банку без малого 5,5 миллиона рублей, тогда как с дифференцированным графиком переплата составит всего 916 тысяч рублей.

Правда, стоит отметить, что, к сожалению, далеко не все банки предоставляют клиентам право выбора способа ежемесячных платежей, поскольку аннуитетный способ для них наиболее выгоден. Но если возможность выбора существует, то пренебрегать возможностью сэкономить не стоит.

Ошибка № 3: Переоценка собственных сил

Самое главное правило, которым должны руководствоваться все заемщики вообще, а «ипотечники» — и подавно, звучит так: не брать кредит, на погашение которого потребуется более 45% личного ежемесячного дохода. Какой бы радужной ни рисовалась клиенту перспектива карьерного роста и увеличения заработка, не стоит ей поддаваться. Данные о должниках, передаваемые банками различным коллекторским агентствам, свидетельствуют — если оформляемый кредит «съедает» даже 46−47%, то серьезные проблемы с выплатами возникают неизбежно. Как правило, это происходит уже на 4−5 год.

Кроме того, кредитные специалисты настоятельно рекомендуют ипотечным заемщикам перед обращением в банк обеспечить себе финансовую «подушку безопасности». Иными словами — сделать накопление «на черный день», минимальный размер которого в обязательном порядке должен составлять 6 месячных зарплат. Именно столько, по информации HR-специалистов, в среднем требуется квалифицированному специалисту, чтобы найти новое место работы в случае увольнения.

Ошибка № 4: Прерывание контакта с банком

По единодушному мнению кредитных специалистов, эта практика в случае возникновения проблем с погашением кредита на стороне заемщика является самой распространенной и, к сожалению, самой безрезультатной. «Почему-то людям кажется, что если возникшие проблемы „перемолчать“, через некоторое время все чудесным образом разрешиться само собой, — отмечают они. — Но практика показывает, что избежать (да и то далеко не всегда) штрафных санкций таким способом получается только в случае с инспекторами ГИБДД. Задолженность же перед банком никаких сроков давности не имеет».

Если не выходить на связь с представителями кредитной организации, то проблемы с коллекторами заемщику и членам его семьи обеспечены. А уж о том, какие способы используют эти неутомимые взыскатели чужих долгов и насколько они соответствуют моральным и законодательным нормам, не говорил уже разве что ленивый. Поэтому лучше не играть «в молчанку», а честно обсудить с представителями банка создавшуюся ситуацию.

Кредитная организация, живо заинтересованная в возвращении своих средств, в подавляющем большинстве случаев идет должникам навстречу и предлагает различные варианты решения по двум основным причинам. Во-первых, взыскивать деньги с клиента по суду, учитывая скорость работы российской бюрократической машины, долго, процесс может затянуться на долгие годы. Во-вторых, забирать квартиру и выселять людей невыгодно. На содержание подобного непрофильного актива банку потребуется выделять дополнительные средства, а продажа объекта в счет долга не принесет желаемых дивидендов, поскольку нормальную рыночную цену за нее никто не даст.

Фото: Олег Харсеев/ Коммерсантъ