Подмосковье скоро превратится в Чайна-таун

Каковы перспективы рынка загородной недвижимости в новом году? Почему снижается доходность вложений? Кто готов давать деньги застройщикам в непростой экономической ситуации и какие дивиденды планирует получить взамен? «СП» публикует мнение московских экспертов на этот счет.

Инвестор уже не тот

Сверхдоходные инвестиции вкупе с прекрасными возможностями для быстрой капитализации активов, характерные для рынка недвижимости еще 8−10 лет назад, безвозвратно канули в прошлое. Вместе с ними достоянием истории стали и инвесторы того времени. Причиной их исчезновения, конечно же, послужил «тот самый кризис». Но возникший тогда и вроде бы угасший через 5 лет импульс, спровоцировавший ротацию участников этого сегмента экономики, на рубеже 2014−2015 годов получил новый мощный толчок. Инвестиции в недвижимость неожиданно перестали приносить традиционно внушительные дивиденды, а сам их механизм стал требовать гораздо более квалифицированного и в некотором роде даже изощренного подхода.

За полтора месяца до начала «горячего сезона» на загородном рынке специалисты столичного региона оценили перспективы и возможности этого сегмента с учетом всех актуальных факторов влияния и с большой долей вероятности нарисовали портрет типичного инвестора.

Еще осенью 2014 года эксперты крупнейших компаний региона фиксировали половинное сокращение количества инвесторов в «загородке». Тогда их доля с внушительных 40% упала до невзрачных 20%. Но это был далеко не предел — совсем скоро их число сократилось до 10%. В ближайшем будущем, не исключает руководитель департамента загородной недвижимости компании «ИНКОМ» Андрей Кройтор, уровень инвестиционных сделок с целью быстрого получения прибыли и вовсе упадет до единичных.

Вопрос — почему? Во-первых, потому, что свою славу сверхдоходных инвестиции в недвижимость в настоящее время потеряли. Хотя стоит отметить, что на фоне в достаточной степени дискредитировавших себя остальных механизмов сохранения средств они все еще являются наиболее надежными. Во-вторых, рыночная ликвидность даже наиболее качественных объектов недвижимости в современной ситуации стремительно падает. Прежде всего потому, что доходы населения сокращаются такими же темпами.

Да и мотивация самих вложений, подчеркивают эксперты, также меняется. В настоящее время специалисты склонны разделять всех инвесторов на рынке загородной недвижимости (в том числе и потенциальных) на три основные группы.

Первая — так называемая «консервативная». Свое название она получила не за верность ее членов сложившейся традиции просто вкладывать свободные средства в объект недвижимости, а совсем по другой причине. В эту группу специалисты зачисляют рядовых граждан, которые по различным причинам нуждаются в долгосрочных вложениях. Например, некий Иван Петров располагает в данный момент времени средствами для оплаты обучения в университете своего сына. Но поскольку ребенок еще не является абитуриентом и учится в начальной школе, деньги необходимо «законсервировать». Таким образом, Иван Петров покупает земельный участок или пентхаус в каком-нибудь поселке, чтобы монетизировать его лет через 8. Учитывая, что столица хоть и медленно, но неуклонно «ползет» все дальше и дальше в Подмосковье (а столичная недвижимость стоит на порядок дороже), такой шаг с точки зрения прибыльности вполне оправдан.

Вторая — «счастливчики» из числа среднестатистических россиян, успевшие по наитию перевести рублевые запасы в иностранную валюту до начала «большого скачка». Инвестиции в загородку для них также являются вполне логичным шансом закрепить нежданный финансовый успех. Однако, подчеркивают эксперты, выигрышным вложение будет только при условии совпадения двух немаловажных факторов: стабилизации курса валют и его удержания на одном уровне в течение двух-трех месяцев, а также хотя бы незначительного увеличения цен на экспонируемые объекты. По оценкам некоторых аналитиков, это вполне вероятный тренд «загородки» в краткосрочной перспективе.

Третья группа — иностранные инвесторы. Но пока европейцы (например, финны) скупают в отечественных супермаркетах электронику, а в автосалонах — машины, азиаты, помимо всего прочего, всерьез рассматривают возможности крупных вложений средств в «загородку» и другие сегменты рынка недвижимости.

Эта последняя группа сформировалась не в последнюю очередь из-за встречных тенденций, продолжают развивать мысль эксперты. Наши соотечественники столкнулись с одной малоприятной вещью, а именно — невозможностью получить ипотечный кредит. Причем в настоящее время такая ситуация характерна более всего именно для рынка загородной недвижимости. Но финансовые организации в большинстве случаев отказываются предоставлять кредитные продукты также и девелоперам, подчеркивает Андрей Кройтор. И если все же чудо происходит, и застройщик получает одобрение, то в этом случае размер процентной ставки, прописываемой в договоре, элементарно сводит всю доходность проекта на ноль.

Но всем известно, что «свято место пусто не бывает», и «природа не терпит пустоты». Если какая-либо ниша в бизнесе пустует, то всегда находятся те, кто хочет, а главное — может, ее занять. В данном случае нельзя не отметить интерес к данному процессу стратегических партнеров России из азиатского региона, и в первую очередь — предпринимателей из Китая.

С самого начала «разворота» внешнеполитического курса страны на Восток деловая активность китайских бизнесменов растет, что называется, не по дням, а по часам. Дело дошло до того, что некоторые группы граждан (особенно вдоль наших восточных пределов) всерьез поговаривают о хоть и завуалированной, но все-таки китайской экспансии. Правда, справедливости ради стоит отметить, что отечественные бизнесмены предпринимают определенные контрмеры. В частности, некоторые девелоперы столичного (!) региона занимаются организацией бизнес-туров в Китай для своих клиентов. Цель таких поездок предельно прозаична — закупка мебели и отделочных материалов по адекватным ценам без участия посредников.

И все же инвестиции, идущие из Китая в Россию, масштабнее на несколько порядков. Китайцам уже недостаточно строить станции столичного метро, получая в качестве оплаты пару миллионов квадратных метров жилой недвижимости в Новой Москве. Азиатские промышленники, например, проявляют серьезный интерес к крупнейшим промышленным и торговым объектам в ближнем и дальнем Подмосковье (например, в Орехово-Зуеве). И если экономическая ситуация в ближайшее время в корне не изменится, то громадные Чайна-тауны, раскинувшиеся на подмосковной земле — вполне реальное близкое будущее.

Фото: Станислав Красильников/ТАСС