Как выглядит правильный капремонт

Какие работы должны выполняться в многоквартирном доме в рамках капитального ремонта? Как нужно контролировать их качество? О чем в процессе капремонта чаще всего спорят заказчики и подрядчики? Каким образом управляющие компании могут использовать сложившуюся ситуацию для незаконного обогащения? Ответы на эти вопросы — в очередном тематическом материале «СП».

В строгом соответствии с законами

Каким бы тяжелым бременем ни ложилась обязанность по уплате взносов за капитальный ремонт на кошельки граждан, избежать ее в обозримом будущем не удастся, поскольку данная норма закреплена на законодательном уровне. Новый порядок, когда за содержание и ремонт общего имущества расплачиваются сами жители многоквартирных домов, зафиксирован в тексте федерального закона № 271-ФЗ от 25 декабря 2012 года. В целях повышения общей юридической грамотности населения в данном материале собрана ключевая информация о порядке накопления, расходования и контроля денежных средств для этих целей (а о том, к чему может привести игнорирование новой строки в платежных документах, «Свободная Пресса» уже рассказывала в одном из своих недавних материалов).

Нюанс № 1. Как рассчитывается тариф?

Для определения размера данного тарифа федеральный орган исполнительной власти, получивший соответствующие полномочия от правительства России, разрабатывает для регионов страны методические рекомендации. На их основе власти на местах устанавливают его минимальную величину в каждом конкретном случае (в связи с этим в каждом субъекте федерации сумма платежа различается). При этом следует отметить, что опускаться ниже определенного порога тариф не может, а вот быть выше — вполне. Правда, для этого требуется серьезное экономическое обоснование и документально зафиксированное согласие собственников жилья.

Нюанс № 2. Где должны храниться собранные средства?

Существует всего два способа хранения и накопления финансовых средств, предназначенных для капитального ремонта. Во-первых, каждый регион России имеет право сформировать фонд капительного ремонта и учредить в качестве регионального оператора конкретное государственное предприятие, на счете которого и будут храниться собранные с собственников деньги. Во-вторых, они могут аккумулироваться на специальном счете, который открывает в банке существующее при домовладении товарищество собственников жилья.

Какой из этих способов будет наиболее предпочтительным, в каждом конкретном случае определяют сами собственники на общем собрании (в полном соответствии с 44-ой статьей Жилищного кодекса РФ).

Нюанс № 3. Какое именно общее имущество может быть отремонтировано на собранные средства?

В рамках капитального ремонта общего имущества можно отремонтировать или заменить строго определенные элементы.

Во-первых, это внутридомовые системы водоснабжения и водоотведения (стояки горячей и холодной воды, а также фановые трубы с тройниками). Также подлежат ремонту газовая система (до крана в квартире), электросети (до ввода в квартиру) и система отопления (стояки).

Во-вторых, это лифтовые шахты, а также непосредственно подъемное оборудование (при условии, что оно в установленном порядке признано непригодным для последующей эксплуатации).

В-третьих, это крыша многоквартирного дома. При необходимости здесь может быть проведена замена невентилируемой крыши на вентилируемую. Также (в случае отсутствия) обустраиваются и выходы на кровлю.

В-четвертых, приводятся в надлежащее состояние подвальные помещения (при условии, что они входят в состав общего имущества).

В-пятых, в рамках капремонта осуществляются работы по утеплению фасадов дома. Также должен быть приведен в надлежащее состояние и фундамент дома (согласно 166-ой статье закона № 271-ФЗ).

Кроме того, при проведении ремонтных работ должны быть установлены общедомовые приборы учета потребления поставляемых ресурсов (а также и узлы управления и регулирования их подачи). Речь, в частности. Идет о коллективных счетчиках горячей и холодной воды, газа, электричества и отопления.

Нюанс № 4. Как должны расходоваться и контролироваться средства на капремонт?

Финансирование работ должно производиться в точном соответствии со сметой. При этом следует понимать, что на практике их стоимость различается от региона к региону в зависимости от качества выбранных материалов и их рыночной стоимости. Процедура приемки-передачи по окончании работ должна осуществляться на основании универсального передаточного документа.

Примечательно, что в соответствии с нормами, закрепленными в федеральном законе № 402-ФЗ (от 6 декабря 2011 года), с 1 января 2013 года использование форм первичных учетных документов, которые содержаться в альбомах унифицированной первичной документации, не является обязательным условием. Таковые, например, может представлять на утверждение руководителю организации лицо, на которое возложена обязанность по ведению бухгалтерского учета при проведении капремонта. Однако их самостоятельная разработка сопряжена с рядом существенных трудностей. Помимо того, что эта работа требует наличия существенных специальных знаний в данной области. Это может привести в конечном итоге к возникновению вопросов у контролирующих организаций. Чтобы этого избежать, лучше использовать унифицированные формы, предварительно утвержденные соответствующим приказом руководителя.

Подписание акта приемки означает, что отношения заказчика и подрядчика по капремонту перешли на новый уровень, где первый принял все работы без претензий к их качеству. Ставить свои подписи в этом документе могут представители непосредственного исполнителя работ, генерального подрядчика и заказчика, наделенные в установленном порядке такими полномочиями.

Нюанс № 5. Из-за чего могут возникать споры?

Как показывает практика, подавляющее большинство возникающих в процессе капитального ремонта судебных споров связано либо с тем, что ремонт был произведен не полностью, либо с тем, что сметная стоимость работ была завышена. При этом практически никогда не удается добиться возмещения доказанного ущерба «в натуральном выражении».

В некоторых случаях к управляющей компании предъявляются претензии в незаконном обогащении. Это наглядно может проиллюстрировать решение, вынесенное в декабре 2012 года свердловским областным Арбитражным судом. В данном случае некая управляющая компания собирала с жильцов плату за грядущий капитальный ремонт до введения нового порядка оплаты данных взносов. В итоге данные работы сотрудниками управляющей организации так и не были проведены в связи «с отсутствием необходимости» в них. Суд указал, что в данном случае имело место быть незаконное обогащение, поэтому собранные с жильцов средства в полном объеме должны быть возвращены новой управляющей компании.

Фото: Александра Мудрац/ТАСС