Власти поднимают цены на жилье эконом-класса

Стоимость квадратного метра жилья эконом-класса в рамках программы «Жилье для российской семьи» увеличена, соответствующее постановление Правительства РФ опубликовано в начале марта. Будет ли после этого недорогое жилье по-прежнему доступно среднестатистическим гражданам? Не приведет ли эта инициатива властей к новому витку роста цен на жилые объекты? Крупнейшие игроки рынка недвижимости поделились с «СП» своим мнением на этот счет.

Под влиянием обстоятельств

Подписывая постановление, премьер-министр Дмитрий Медведев подчеркнул, что решение об увеличении стоимости квадратного метра до 35 тысяч рублей (+16%) продиктовано, в первую очередь, экономическими соображениями. В частности, заявил он в ходе совещания со своими заместителями, уже не представляется возможным не принимать во внимание возросшие расценки на строительные материалы, работы и услуги, а также прогнозы по инфляции на 2015 год.

Чиновник назвал это повышение «не очень значительным». Но если предлагаемые сейчас Минфином поправки, предусматривающие отказ от индексации зарплат работников бюджетной сферы, будут все-таки приняты, не перейдет ли программа «Жилье для российской семьи» в разряд недоступных для ее целевой аудитории?

Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки», так отвечает на этот вопрос:

— Власти хотят помочь семьям, нуждающимся в улучшении жилищных условий, решить свой квартирный вопрос. И это (программа — авт.) все равно значительная поддержка для многих семей. Если нет сразу всей суммы, то участники программы могут воспользоваться ипотекой, попытаться использовать материнский капитал. В любом случае, даже учитывая, что ставки в банках сейчас высокие, «Сбербанк» и ВТБ 24 предлагают довольно приемлемые условия. Ожидать, что в будущем государство предложит более выгодные условия, не стоит. А так квартирный вопрос можно будет решить сразу, потому что когда будет следующая программа, неизвестно.

Но система ипотечного кредитования на данный момент, выражаясь языком программистов, «зависла». Требования к заемщикам, как и действующие годовые ставки, являются фактически заградительными, и неизвестно, когда и как именно начнет действовать обещанная этому сегменту экономики господдержка. Несмотря на это, Мария Литинецкая, генеральный директор столичной компании «Метриум Групп», полна оптимизма:

— Да, безусловно, по сути запретительные сегодня ипотечные ставки сильно тормозят рынок жилья, в том числе и социального. Однако увеличение цены квадратного метра до 35 тысяч рублей, особенно для крупных городов нашей страны, вероятно, существенно не отразится на темпах реализации жилья. В качестве альтернативы ипотечному кредитованию девелоперы все чаще сегодня предоставляют покупателям длительные рассрочки и даже субсидируют ипотечные ставки. Таким образом, для семей, которые пользуются программой «Жилье для российской семьи», приобретение квартиры будет выгодным даже с учетом повышения цены за квадратный метр и увеличенных ипотечных ставок.

В пресс-релизе Минстроя уточняется, что после повышения необходимо сохранить действующую ранее норму, согласно которой максимальная стоимость квадратного метра в таких жилых объектах не должна быть выше 80% от среднерыночных показателей по каждому конкретному региону. Следовательно, логично предположить, что если цена «квадрата» по госпрограмме поднялась, то значит, и те самые среднерыночные показатели также выросли. И действительно, данные аналитиков свидетельствуют: в январе стоимость метра коммерческих объектов эконом-класса увеличилась на 0,7%. Не превратится ли это в замкнутый круг, когда девелоперы-предприниматели будут поднимать цены, кивая на государство, а оно, в свою очередь, будет при повышении ссылаться на коммерческий сектор?

Член Клуба лидеров при Президенте РФ Андрей Тетыш, президент группы компаний «Агентство развития и исследований в недвижимости» (АРИН — авт.), отмечает:

— Привязывать подорожание «квадрата» на рынке в целом к заявлениям Дмитрия Медведева я бы не стал. Это лишь один из «звоночков», который говорит россиянам о том, что в сегодняшних условиях цена будет расти. Вначале на первичном рынке, где работают эксперты. Затем к нему подтянется и вторичный рынок, где любые изменения идут дольше, так как это разрозненные тысячи людей. И повышение цен не сможет остановить даже небольшой спад спроса, который, кстати, не столь значителен и экстремален, как то прогнозировали скептики рынка недвижимости.

С коллегой из Санкт-Петербурга в принципе соглашаются Мария Литинецкая и Софья Лебедева, которые обращают внимание на то, что повышение стоимости квадратного метра недвижимости эконом-класса в рамках программы «Жилье для российской семьи» никак не повлияет на другие сегменты рынка. При этом первый эксперт видит причину такого развития событий в том, что данное жилье предназначено только для определенных категорий граждан. Второй ссылается на то, что для такого количества регионов-участников (в пресс-релизе Минстроя фигурирует цифра 63 — авт.) планируемое к реализации до 2017 года количество миллионов квадратных метров явно недостаточно, чтобы повлиять на ситуацию.

И этот последний фактор, кстати, имеет гораздо более весомое влияние на успех данной программы в целом. Изначально чиновники говорили о 25 миллионах квадратных метрах доступного жилья в рамках программы. Однако в уже упомянутом пресс-релизе Минстроя приводятся иные данные: общий объем ввода в эксплуатацию жилья экономического класса до конца 2017 года составит не менее 19 миллионов квадратных метров.

В этом случае, высказывает мнение Оксана Вражнова, председатель группы компаний «МИЭЛЬ», если эта программа и сможет решить жилищные проблемы некоторых категорий граждан, то только в ряде субъектов. А, например, в столичном регионе эта программа не будет актуальной. Просто потому, что стоимость строительства здесь существенно превышает обозначенную сумму, даже при условии поддержки государством процедуры предоставления земельного участка для строительства и создания инженерной инфраструктуры. «В текущих условиях, когда для застройщиков существенно выросла стоимость заемных средств, а цена стройматериалов продолжает расти, — развивает мысль спикер, — их участие в программе строительства доступного жилья становится высокорискованным предприятием в том числе для региональных рынков. Следовательно, привлечь новых девелоперов к участию вряд ли возможно. К тому же объемы строительства явно недостаточны, чтобы обеспечить жильем всех нуждающихся в нем жителей Российской Федерации».

Но тогда напрашивается вполне резонный вопрос — а нужно ли было вообще начинать борьбу за сохранение подобного механизма решения жилищных проблем рядовых россиян, если действенность и эффективность возможных инструментов его реализации находится под большим вопросом? Не обнаружится ли на финише, что КПД программы «Жилье для российской семьи» будет равен КПД АИЖК, которое в условиях ипотечного кризиса в масштабе страны оказало реальную поддержку всего нескольким сотням семей? Может быть, вместо этого стоило подумать о внедрении кардинально новой инициативы? Но поиск ответов на эти вопросы, пожалуй, заслуживает отдельного обсуждения.

Фото: Frank May/ picture alliance/ Globallookpress