Настоящих трудностей мы еще не видели

По своей деловой насыщенности традиционно спокойный зимний сезон в 2014—2015 году на рынке недвижимости стал одним из самых активных за всю историю его существования. Первые два весенних месяца наступившего года типичными тоже назвать нельзя. Будет ли лихорадить рынок летом? И если да, то насколько сильно? Об этом «СП» спросила у экспертов.

Куда выводит кривая

Прежде чем делать хоть какой-то прогноз, Андрей Кройтор, директор департамента загородной недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость», приглашает поразмышлять, что происходило на рынке в период роста курса валют в 2014 году.

— Опасаясь обесценивания национальной валюты, люди стали переводить свои сбережения в доллары, увеличивая таким образом свои накопления в рублевом исчислении, так как курс валюты пусть и плавно, но поднимался вверх. Но этот процесс не был бесконечным, и, в конце концов, рост курса доллара замедлился, тогда как стоимость недвижимости продолжала расти.

Самые тревожные покупатели, стали на свои долларовые сбережения покупать объекты, и в том числе — «загородку», продолжает эксперт. Плюс на это наложился традиционный весенний всплеск спроса. Все эти тенденции имеют место и в этом году, только к ним добавился еще один фактор — заметное падение курса доллара. А ведь он стал падать не случайно. Во-первых, ставка РЕПО поднялась, во-вторых, зафиксировалась стоимость нефти. Кроме того, обращает особое внимание специалист, многие экономические и политические деятели уверяют, что нефть не будет стоить больше 40$ за баррель, а доллар не будет стоить больше 70 рублей.

Однако сейчас мнения людей разделились. Кто-то размышляет о том, временная ли это ситуация с курсом доллара, или уже сложившаяся тенденция, а самые осторожные и тревожные вновь избавляются от долларов и покупают объекты той же загородной недвижимости.

Специалисты в области недвижимости также размежевались на лагеря. Один можно условно назвать радужно-оптимистичным, его представители уверены, что все хорошо, и рынок недвижимости выехал из очередной экономической передряги на белом коне государственной помощи.

Екатерина Фонарева, коммерческий директор корпорации «Баркли»:

— Поддержка ипотечного сегмента и укрепление курса национальной валюты — хороший фон для стабилизации ситуации на рынке жилой недвижимости. На рынок выходят новые проекты в самых разных сегментах. И это очень удачное время, например, для инвесторов: по стартовым ценам или даже чуть ниже рынка (для активного старта) выходят крупные проекты. Однако фиксируемый активный спрос на новое предложение позволяет прогнозировать рост по данным проектам уже в ближайшее время. В целом, цены на жилую недвижимость стабильны.

Софья Лебедева, гендиректор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»:

— Сейчас на рынке наступил период стабилизации, снижения цен не наблюдается. При этом их изменение на первичном рынке зависит во многом от структурных изменений — выхода новых проектов по более низким ценам, изменения строительной готовности дома, выхода в продажу больших объемов квартир в почти построенных домах. До конца года мы ожидаем рост цен в пределах инфляции, а вот в ближайшие месяцы предполагаем их увеличение в привычных рынку рамках, 1−2% ежемесячно. В ближайшие 3−5 месяцев мы также ожидаем прироста ипотечных сделок благодаря программе льготной ипотеки.

Юлиан Гутман, директор департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимость»:

— Экономическая ситуация в мире и стране постепенно стабилизируется. В ближайшие месяцы мы прогнозируем повышение спроса на жилье в новостройках как в столице, так и в Подмосковье, особенно с использованием ипотеки. Этому способствует и выгодный процент субсидированной ставки в данный момент, и преимущества инвестирования средств в строящееся жилье.

Другая группа экспертов в общем и целом разделяет мнение предыдущих специалистов. Но в их высказываниях сквозят некоторые смутные опасения.

Так, Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE, считает, что в преддверии традиционно неактивного летнего периода особых изменений на рынке ожидать не стоит. Его поддерживает исполнительный директор подмосковного ООО «Кредит-Центр Недвижимость», член ГРМО Сергей Рябчиков:

— Сейчас рынок явно в самом низу активности. Скорее всего, произойдет некоторая коррекция цен реальных сделок вниз, но не более чем на 3−5%. Через 3−5 месяцев, скорее всего, рынок квартир восстановится. А сегмент загородной недвижимости в нашем районе, например, и не падал. В отличие от всяких «рублевок» он уже много лет привязан исключительно к рублевой стоимости, так что панических сбросов денег, подобных декабрьским, а также лихорадочной скупки всего, что не движется, на нем не было.

Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки», тоже уверен, что никакой паники на рынке нет, а курс валюты сегодня стабилен, что является положительным сигналом. Этим летом, как и в прошлом году, он снижения спроса не ожидает.

Но этот «праздник» может в любой момент времени очень быстро закончиться по двум причинам.

Во-первых, говорит Дмитрий Старостин, вице-президент AEON Corporation, несмотря на то, что государство обозначило сроки действия господдержки ипотеки до 2016 года, из-за большого количества заявок на жилищный кредит появляется риск исчерпания выделенного денежного гослимита раньше времени.

Так что если программа выработает все свои ресурсы раньше запланированного срока, развивает тему эксперт, заметное падение спроса и темпов реализации жилья становятся наиболее вероятным сценарием. Потому что никто сегодня не может сказать однозначно — можно ли будет рассчитывать на продление господдержки, и какие ипотечные ставки будут действовать после окончания программы.

Во-вторых, как единогласно добавляли в процессе высказывания специалисты второго лагеря, все будет хорошо только при том условии, что никаких активных внешних политических потрясений или обвальных воздействий на валюту не произойдет.

Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость», тоже считает, что никакой революции, конечно, не будет. Но только если нынешняя макроэкономическая ситуация сохранится.

Однако, думает специалист, в краткосрочной перспективе спрос будет, скорее всего, сокращаться, тогда как уровень предложения, «вымытого» в конце прошлого года, начнет расти.

— При таких раскладах очень вероятно, что именно предстоящим летом рынок будет проходить пик кризиса, а его восстановление станет возможным не ранее конца этого года и первых месяцев следующего.

Что же касается цен, то, скорее всего, по ним будет происходить корректировка, диктуемая курсом российской валюты. Мы считаем, что при относительно крепком рубле (а это примерно 50 рублей за доллар) по итогам года рублевые цены в текущей макроэкономической ситуации могут снизиться в диапазоне 10−15%. При этом вполне вероятное ослабление российской валюты может спровоцировать обратный эффект — равнозначный уровень роста стоимости объекта на фоне очередного витка спроса и разгоняющейся инфляции.

Дальнейший сценарий развития событий, который наиболее вероятен в существующих условиях, по нашему мнению, выглядит так: цены на недвижимость будут колебаться в течение всего года в диапазоне плюс-минус 5−7%, а средний валютный курс будет составлять примерно 60 рублей за доллар.

«Застройщики едва ли будут напрямую понижать стоимость тех объектов, которые уже реализуются, — добавляет Мария Литинецкая, генеральный директор „Метриум Групп“. — Однако большинство девелоперов, скорее всего, запустят новые акции во второй половине 2015 года. К концу первого полугодия уже можно ожидать снижения цен в наименее ликвидных объектах, тогда как в качественных проектах (особенно на высокой стадии строительной готовности) стоимость квартир может продолжать расти на уровне инфляции».

Но по-настоящему сложные времена для рынка недвижимости еще впереди, считает она.

— Наименьшие показатели по сделкам (как на первичном, так и на вторичном рынках) мы прогнозируем во второй половине 2015 года. В этот период активность покупателей, скорее всего, значительно снизится ввиду исчерпавшего себя спроса в конце 2014 и первой половине 2015 годов, а также из-за снижения покупательской способности.

Улучшения можно ждать только к 2016 году, однако о резком росте показателей на рынке недвижимости говорить не приходится. Очень уж многое действительно зависит от изменения политической ситуации и снятия санкций, которые и привели к удорожанию проектного финансирования.

Фото: Sergey Kovalev/ Global Look Pres