Чем грозит всеобщий перемер земли

Более 29 миллионов земельных участков не имеют задокументированных границ. Власти решили эту ситуацию исправить, но инициатива породила массу слухов еще до своего предполагаемого старта. Действительно ли с 1 июня в стране начнется «земельный апокалипсис», и как он будет выглядеть? Мы спросили об этом у экспертов.

Как это будет проходить

На центральных телеканалах, как и во многих электронных и печатных СМИ, в контексте размышлений о достоинствах и недостатках «позаборной переписи» упоминаются только дачные и садовые товарищества. Однако ощущение, что уточнять все границы будут исключительно там, обманчиво.

Эксперты некоммерческого партнерства «Кадастровые инженеры» подчеркивают: программа будет реализовываться в отношении объектов, расположенных на территории одного или нескольких смежных кадастровых кварталов. А в их состав, как правило, включаются городские и поселковые застройки, небольшие населенные пункты и иные ограниченные природными или искусственными объектами территории. Алла Овчинникова, генеральный директор вышеупомянутой саморегулируемой организации, конкретизирует:

— Во-первых, это земельные участки, границы которых подлежат уточнению. Во-вторых, это земельные участки под зданиями, сооружениями, объектами общего пользования, образование которых предусмотрено проектом межевания территории. В-третьих, это объекты капитального строительства, права на которые зарегистрированы с 1998 года.

Но, предположим, у гражданина вообще не имеется никаких документов на землю. И при этом участок используется уже несколько десятков лет в полном согласии со всеми соседями. Таких примеров полно в каждом мало-мальски крупном населенном пункте страны.

Согласие соседей, констатирует генеральный директор Московского областного БТИ Владимир Денисов, не является законным основанием для использования земельного участка. Оно также не дает никаких гарантий того, что в процессе кадастровых действий фактические границы незарегистрированного участка будут достаточно сильно изменены.

Так что гражданину все-таки придется обратиться в администрацию за предоставлением земельного участка, если таковой будет образован в рамках проводимых кадастровых работ, констатирует Алла Овчинникова. Если же в силу законных оснований администрация не сможет выдать правоустанавливающий документ на землю, то признать право собственности возможно в судебном порядке в силу приобретательской давности.

В рамках проведения комплексных кадастровых работ выдача документов гражданам не предусматривается, продолжает представитель НП «Кадастровые инженеры». Все результаты сразу будут вноситься в государственный кадастр недвижимости.

Правда, этот процесс, отмечает Владимир Денисов, планируется сделать максимально открытым:

— Муниципалитеты должны обеспечить размещение информации о начале работ не только на своих официальных сайтах и в местных СМИ, но и посредством информационных щитов, а также других каналов коммуникации.

Исполнители, в свою очередь, обязаны отправлять извещение правообладателям недвижимости, которая оказалась объектом комплексных кадастровых работ, по адресам (в том числе и электронным), если таковые сведения окажутся в Госкадастре недвижимости.

Проект карты-плана территории — итогового документа — будет открыт и доступен для ознакомления. Если владелец недвижимости увидит, что зарегистрированные специалистами границы участка не совпадают с фактическими, то он может заявить свои возражения членам специальной согласительной комиссии. Ну и, конечно, последняя инстанция по урегулированию земельных споров — суд.

Кстати, искать истину о границах участка в суде можно будет в течение целых пятнадцати лет (как отмечает Владимир Денисов, этот срок позаимствован из проекта аграрной реформы Петра Столыпина), и на это время объекту присваивается статус спорной территории. Если же консенсуса достигнуть в итоге не удастся или никаких возражений (даже при сокращении фактических размеров участка) не последует, то данные комплексных кадастровых работ будут навсегда оставлены как единственно верные.

Безусловно, подобная инициатива властей, при всех своих меркантильных интересах (а это, прежде всего, перспективное увеличение количества налоговых поступлений в казну), имеет и положительный момент. Как заявил замдиректора департамента по недвижимости Минэкономразвития Александр Окунев, все затраты по кадастровым работам должны взять на себя муниципалитеты.

Однако не стоит забывать, что все благие начинания в нашей стране имеют тенденцию к формальному выполнению с далеко идущими нерадостными последствиями. Так, например, жители одной из деревень Суздальского района Владимирской области намедни враз лишились своих земель, оформленных по упрощенной из-за «дачной амнистии» схеме. Поскольку кадастровый инженер поленился выезжать на местность и определил границы участка (свободного от застройки!) по картам в кабинете, они официально были проданы вместе с домами.

Как же будут вестись работы на местах в рамках «позаборной переписи»? Ведь 29 миллионов уже имеющихся проблемных участков — не шутка, а сколько еще их появится в процессе! Хватит ли на это у инженеров сил и терпения?

Алла Овчинникова отмечает:

— При определении границ земельных участков допускается использование различных методов определения координат: геодезический, спутниковый, картометрический и так далее. Данные методы определения отличаются по точности: спутниковые и геодезические методы более точные, чем, например, картометрический.

При этом действующим законодательством установлена точность к измерениям, проводимым на различных категориях земель. В городах и населенных пунктах точность измерения не должна быть ниже 10 сантиметров, на землях сельскохозяйственного назначения — ниже 2,5 метров. При проведении комплексных кадастровых работ инженер сам выбирает метод определения координат, обеспечивающий ему необходимую точность измерений.

Однако для выявления неразграниченных территорий, фактического землепользования, точной фиксации поворотных точек границ участков, конечно, потребуется выезд специалистов на место, дополняет коллегу генеральный директор Московского областного БТИ Владимир Денисов. И уточняет:

— Федеральным законодательством для кадастровых инженеров предусмотрена административная и имущественная ответственность. При этом уже первое чтение прошел проект Федерального закона N 632682−6 «О внесении изменений в Уголовный кодекс Российской Федерации и в статью 150 Уголовно-процессуального кодекса Российской Федерации», устанавливающий уголовную ответственность за умышленное внесение кадастровым инженером заведомо ложных сведений в межевой план, технический план или акт обследования.

И самое главное — когда начнется

Для начала следует отметить, что массового набега кадастровых инженеров на участки в первые дни лета не произойдет. Потому что, успокаивает Владимир Денисов, теоретически приступать к проведению комплексных кадастровых работ можно хоть сейчас, но регламентированных действующим законодательством сроков их начала и завершения нет. Инициатива в этом вопросе всецело принадлежит самим муниципалитетам, а в городах федерального значения (Москва, Санкт-Петербург, Севастополь) — органам исполнительной власти субъекта.

К 1 июня должна быть лишь полностью сформирована нормативная правовая база для проведения комплексных кадастровых работ. Однако на практике вряд ли все муниципалитеты сразу приступят к ним. И тому есть несколько причин.

«Во-первых, — отмечает эксперт, — перед началом работ муниципалитету необходимо ответить на простой вопрос — нужны или не нужны ему эти работы. Иными словами, готовится структурный анализ, при котором выясняется экономическая обоснованность и целесообразность проведения комплексных кадастровых работ на конкретной территории. Во-вторых, одним из обязательных оснований для уточнения границ является проект межевания территории. Но не все проекты межевания охватывают целиком кадастровые кварталы, так как формировались для целей застройки отдельных, как правило, меньших по площади, территорий».

Но главная загвоздка, по словам Денисова, заключается в следующем:

— Изготовление данного проекта является процедурой весьма дорогостоящей. Более того, его стоимость иногда может даже превышать цену самих комплексных кадастровых работ. Это еще одна проблема, которую муниципалитетам и органам исполнительной власти субъекта придется как-то решать. Ведь финансирование комплексных кадастровых работ, согласно современному законодательству, может осуществляться как за счет совместных средств областных и муниципальных органов власти, так и за счет собственных средств либо только области, либо муниципалитета.

А бюджеты многих поселений и образований и во вполне благополучном Подмосковье являются дефицитными и дотационными, не говоря уже о других регионах. Во многих нет денег даже на выполнение соцобязательств и нормальные дороги, а тут еще и землеустроительные работы.

В частности, начальник сектора бухгалтерского учета, отчетности и социально-экономического развития администрации Хорошевского сельского поселения Коломенского района Елена Ковалева говорит прямо:

— В настоящее время у нас нет никакой информации об этом. За счет каких статей бюджета придется оплачивать подобные работы (если это действительно должны делать администрации поселений и муниципалитетов) — непонятно. Могу предположить, что, возможно, будет подниматься вопрос о предоставлении субсидий регионам. И это было бы очень хорошо, потому что бюджет, например, нашего поселения. И без помощи извне эти расходы осилить будет очень и очень проблематично.

Между тем, как отмечает Владимир Денисов, финансирование комплексных кадастровых работ возможно и из федеральных источников. Но документ, регламентирующий распределение субсидий, пока не утвержден Правительством РФ.

Следовательно, принимая во внимание тот факт, что с 2018 года участок без описания точных границ нельзя будет ни продать, ни подарить, ни заложить, вполне вероятно развитие событий по уже известному сценарию с капремонтом и счетчиками. Госсубсидий на эти работы или не будет вовсе, или они будут мизерными. И граждане, поставленные перед необходимостью решать этот вопрос, волей-неволей вынуждены будут оплачивать все эти работы из своего кармана. А это отнюдь не дешевое удовольствие.

Фото: Александр Колбасов/ ТАСС