Городскую квартиру меняю на дачу

Каждый серьезный экономический коллапс неизбежно отражается на сфере недвижимости. Что общего и в чем разница между происходившими на рынке загородной недвижимости 7 лет назад изменениями и сегодняшней ситуацией? Можно ли говорить лишь об усилении посткризисных трендов или пришла пора заявить об очередной переориентации сегмента? Эксперты анализируют ситуацию.

Как было…

По-настоящему кардинальные изменения рынок загородной недвижимости претерпел в 2008—2009 годах. Такого мнения придерживаются аналитики многих крупных игроков в сегменте (в число которых, в частности, входит и компания «ИНКОМ-Недвижимость»). Потому что до этого времени, отмечают они, в основном приобретателями дач за пределами городской черты становились граждане, имеющие свободные денежные средства и квартиру в собственности. Именно в этот период основной вектор покупательского интереса изменил свое направление, полностью переориентировав загородный сегмент как таковой на новые реалии.

7 лет назад общая платежеспособность граждан существенно снизилась. В результате число людей, всерьез рассматривающих вопрос приобретения дач поближе к природе, естественно, сократилось. Этот факт спровоцировал вывод на рынок так называемых адресных проектов, девелоперы которых делали ставку на покупателей, которые были готовы покупать дом за городом не в дополнение к городскому жилью, а ему взамен. Это был первый четко обозначившийся посткризисный тренд.

Вторая характерна тенденция, рожденная в то же самое время, заключалась в том, что плотность загородной застройки стала возрастать, при этом площади конкретных объектов начали ощутимо сокращаться.

Представители «ИНКОМ-Недвижимости», опираясь на собственные базы данных, наглядно иллюстрируют эти выводы цифрами.

До 2008 года только около 20% объектов в сегменте загородного жилья не принадлежали классам «элит» и de luxe, а также не являлись таунхаусами или коттеджами. К тому же, земельные участки без подряда, например, в Московской области, тоже до этого времени отсутствовали на рынке как явление.

Однако уже спустя полтора-два года в классах «эконом» и «комфорт» было сосредоточено уже 2/3 от всего объема предложения на загородке. Причем площадь объектов значительно уменьшилась. Так коттеджи «отощали» в среднем на 12,5% (400 «квадратов» в 2008 году против 350 в 2009), а таунхаусы «усохли» без малого на треть (их средняя площадь в 2009 году составила 218 квадратных метров вместо 300 в начале 2008 года).

Средневзвешенная площадь участков без подряда, которые всего за один сезон превратились в один из основных драйверов рынка загородной недвижимости, достигала 16,6 сотки.

И как стало

Когда в 2014 году экономическая ситуация в стране пошла на очередной виток снижения, выяснилось, что все эти тенденции с рынка загородки никуда не ушли, только обозначились еще четче и повлияли на рынок гораздо жестче. Судите сами.

Если к началу прошлого года, говорят «инкомовцы», средний размер коттеджа за пределами города составлял 340 квадратных метров, то сейчас он колеблется на уровне 290 «квадратов» (минус 14,7% за период). Если классический таунхаус в первом квартале 2014 года имел 181 квадратный метр площади, то всего за год с небольшим он уже потерял 10%, сжавшись до 163 «квадратов».

Относительной стабильностью и некоторым позитивом за прошедшие несколько лет могут похвастаться только участки без подряда, которые потеряли с 2009 года только полторы сотки по площади (15,1 сейчас против 16,6 в 2009). Доля бюджетных предложений в этом сегменте к настоящему моменту превысила 70% от общего объема предложения.

Сразу после 2008 года в качестве источников финансирования граждане стали активно использовать средства материнского капитала и ипотеку. Но если тогда это был просто один из трендов, то сегодня около 80% покупателей, утверждают аналитики, не имеют требуемой для приобретения жилья за городом суммы в полном объеме. Так что маткапитал и жилищные займы стали уже насущной необходимостью в сегменте.

Кстати, сейчас почти в три раза увеличилось число желающих приобрести загородную недвижимость по схеме trade in. И примерно во столько же раз увеличилось количество граждан, использующих систему так называемого «прямого обмена».

Сергей Шлома, руководитель департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимости», считает эту систему тупиковой ветвью эволюции рынка недвижимости, возвращением в дремучие времена «кофточек окнами на юг». Однако специалисты из области придерживаются иного мнения на этот счет.

Так, в частности, Ирина Порхунова, руководитель агентства «МОСОБЛЖИЛСЕРВИС», уверена — у таких сделок большое будущее:

 — В моей практике есть довольно много примеров обменов квартир на загородки такая технология имеет ряд преимуществ в сравнении с традиционной схемой купли-продажи жилья. Подобная схема имеет хорошие показатели безопасности, а главное, позволяет людям не влезать в кабальные многолетние договоры и долги. Другое дело, что реализация подобной схемы на практике — довольно хлопотное дело для риелторов, привыкших в последние годы не поднимать себя из кресла. Тут, конечно, агенту приходится попотеть и побегать, но покупателям в данных условиях эта система очень выгодна.

Одновременно эксперты соглашаются с тем, что покупатели, готовые совершить сделку с объектом загородной недвижимости, предъявляют более жесткие, чем когда-либо ранее, требования к потребительским характеристикам приобретаемой недвижимости. Коль скоро в процессе принимают участие чужие, заемные деньги, то собственник решительно настроен в итоге получить как можно более качественный продукт.

Но как в Подмосковье, так и в Новой Москве процессы согласования проектов загородного сегмента довольно заметно усложнились. Так что своевременно отреагировать на изменившиеся покупательские запросы подавляющее большинство застройщиков элементарно не в состоянии. То, что реализуется в сегменте сегодня, создавались с учетом самое лучшее прошлогодних экономических реалий.

«Большое количество хороших предложений в загородке — это, по большому счету, иллюзия. Максимум 10% из этого можно назвать по-настоящему качественным продуктом, — характеризует ситуацию Антон Архипов, руководитель одного из офисов инкомовского департамента загородной недвижимости. — И в самое ближайшее время я не стал бы исключать и образование серьезного дефицита такого товара».

Так что возможного улучшения ситуации и для покупателей, и для застройщиков на рынке загородной недвижимости столичного региона, по мнению экспертов, можно ожидать разве что к концу 2015 года. А до этого момента продавцам придется прикладывать максимум усилий, чтобы заворачивать невостребованную продукцию в красивые обертки различных маркетинговых ухищрений.