Городскую квартиру меняю на дачу

Как кризис отразился на загородной недвижимости

  
4157
Городскую квартиру меняю на дачу
Фото: ТАСС

Каждый серьезный экономический коллапс неизбежно отражается на сфере недвижимости. Что общего и в чем разница между происходившими на рынке загородной недвижимости 7 лет назад изменениями и сегодняшней ситуацией? Можно ли говорить лишь об усилении посткризисных трендов или пришла пора заявить об очередной переориентации сегмента? Эксперты анализируют ситуацию.

Как было…

По-настоящему кардинальные изменения рынок загородной недвижимости претерпел в 2008—2009 годах. Такого мнения придерживаются аналитики многих крупных игроков в сегменте (в число которых, в частности, входит и компания «ИНКОМ-Недвижимость»). Потому что до этого времени, отмечают они, в основном приобретателями дач за пределами городской черты становились граждане, имеющие свободные денежные средства и квартиру в собственности. Именно в этот период основной вектор покупательского интереса изменил свое направление, полностью переориентировав загородный сегмент как таковой на новые реалии.

7 лет назад общая платежеспособность граждан существенно снизилась. В результате число людей, всерьез рассматривающих вопрос приобретения дач поближе к природе, естественно, сократилось. Этот факт спровоцировал вывод на рынок так называемых адресных проектов, девелоперы которых делали ставку на покупателей, которые были готовы покупать дом за городом не в дополнение к городскому жилью, а ему взамен. Это был первый четко обозначившийся посткризисный тренд.

Вторая характерна тенденция, рожденная в то же самое время, заключалась в том, что плотность загородной застройки стала возрастать, при этом площади конкретных объектов начали ощутимо сокращаться.

Представители «ИНКОМ-Недвижимости», опираясь на собственные базы данных, наглядно иллюстрируют эти выводы цифрами.

До 2008 года только около 20% объектов в сегменте загородного жилья не принадлежали классам «элит» и de luxe, а также не являлись таунхаусами или коттеджами. К тому же, земельные участки без подряда, например, в Московской области, тоже до этого времени отсутствовали на рынке как явление.

Однако уже спустя полтора-два года в классах «эконом» и «комфорт» было сосредоточено уже 2/3 от всего объема предложения на загородке. Причем площадь объектов значительно уменьшилась. Так коттеджи «отощали» в среднем на 12,5% (400 «квадратов» в 2008 году против 350 в 2009), а таунхаусы «усохли» без малого на треть (их средняя площадь в 2009 году составила 218 квадратных метров вместо 300 в начале 2008 года).

Средневзвешенная площадь участков без подряда, которые всего за один сезон превратились в один из основных драйверов рынка загородной недвижимости, достигала 16,6 сотки.

И как стало

Когда в 2014 году экономическая ситуация в стране пошла на очередной виток снижения, выяснилось, что все эти тенденции с рынка загородки никуда не ушли, только обозначились еще четче и повлияли на рынок гораздо жестче. Судите сами.

Если к началу прошлого года, говорят «инкомовцы», средний размер коттеджа за пределами города составлял 340 квадратных метров, то сейчас он колеблется на уровне 290 «квадратов» (минус 14,7% за период). Если классический таунхаус в первом квартале 2014 года имел 181 квадратный метр площади, то всего за год с небольшим он уже потерял 10%, сжавшись до 163 «квадратов».

Относительной стабильностью и некоторым позитивом за прошедшие несколько лет могут похвастаться только участки без подряда, которые потеряли с 2009 года только полторы сотки по площади (15,1 сейчас против 16,6 в 2009). Доля бюджетных предложений в этом сегменте к настоящему моменту превысила 70% от общего объема предложения.

Сразу после 2008 года в качестве источников финансирования граждане стали активно использовать средства материнского капитала и ипотеку. Но если тогда это был просто один из трендов, то сегодня около 80% покупателей, утверждают аналитики, не имеют требуемой для приобретения жилья за городом суммы в полном объеме. Так что маткапитал и жилищные займы стали уже насущной необходимостью в сегменте.

Кстати, сейчас почти в три раза увеличилось число желающих приобрести загородную недвижимость по схеме trade in. И примерно во столько же раз увеличилось количество граждан, использующих систему так называемого «прямого обмена».

Сергей Шлома, руководитель департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимости», считает эту систему тупиковой ветвью эволюции рынка недвижимости, возвращением в дремучие времена «кофточек окнами на юг». Однако специалисты из области придерживаются иного мнения на этот счет.

Так, в частности, Ирина Порхунова, руководитель агентства «МОСОБЛЖИЛСЕРВИС», уверена — у таких сделок большое будущее:

 — В моей практике есть довольно много примеров обменов квартир на загородки такая технология имеет ряд преимуществ в сравнении с традиционной схемой купли-продажи жилья. Подобная схема имеет хорошие показатели безопасности, а главное, позволяет людям не влезать в кабальные многолетние договоры и долги. Другое дело, что реализация подобной схемы на практике — довольно хлопотное дело для риелторов, привыкших в последние годы не поднимать себя из кресла. Тут, конечно, агенту приходится попотеть и побегать, но покупателям в данных условиях эта система очень выгодна.

Одновременно эксперты соглашаются с тем, что покупатели, готовые совершить сделку с объектом загородной недвижимости, предъявляют более жесткие, чем когда-либо ранее, требования к потребительским характеристикам приобретаемой недвижимости. Коль скоро в процессе принимают участие чужие, заемные деньги, то собственник решительно настроен в итоге получить как можно более качественный продукт.

Но как в Подмосковье, так и в Новой Москве процессы согласования проектов загородного сегмента довольно заметно усложнились. Так что своевременно отреагировать на изменившиеся покупательские запросы подавляющее большинство застройщиков элементарно не в состоянии. То, что реализуется в сегменте сегодня, создавались с учетом самое лучшее прошлогодних экономических реалий.

«Большое количество хороших предложений в загородке — это, по большому счету, иллюзия. Максимум 10% из этого можно назвать по-настоящему качественным продуктом, — характеризует ситуацию Антон Архипов, руководитель одного из офисов инкомовского департамента загородной недвижимости. — И в самое ближайшее время я не стал бы исключать и образование серьезного дефицита такого товара».

Так что возможного улучшения ситуации и для покупателей, и для застройщиков на рынке загородной недвижимости столичного региона, по мнению экспертов, можно ожидать разве что к концу 2015 года. А до этого момента продавцам придется прикладывать максимум усилий, чтобы заворачивать невостребованную продукцию в красивые обертки различных маркетинговых ухищрений.

Новости СМИ2
Новости 24СМИ
Новости Лентаинформ
Последние новости
Цитаты
Вадим Трухачёв

Политолог

Олег Смирнов

Заслуженный пилот СССР

Комментарии
Новости партнеров
Фоторепортаж дня
Новости СМИ2
Новости 24СМИ
Новости Лентаинформ
10 лет Свободной Прессе
Алексей Журавлев
Алексей Журавлев

От всей души поздравляю «Свободную прессу» с десятилетним юбилеем! Особенно приятно, что руководителями этого замечательного проекта являются мои друзья — писатели Захар Прилепин и Сергей Шаргунов, также мой коллега по парламенту. «Свободная пресса» не боится брать самые острые темы, освещать их с различных точек зрения, тем самым развивая лучшие традиции отечественной и мировой журналистики. Уверен, минувшие 10 лет для «СП», — только начало, а впереди у издания — долгое и блестящее будущее! С праздником, коллеги!

Новости Финам
Рамблер/новости
Новости НСН
Новости Жэньминь Жибао
Новости Медиаметрикс
СП-ЮГ
СП-Поволжье
В эфире СП-ТВ
Фото
Цифры дня