Почему не стоит покупать дешевую квартиру в новостройке

Руководство Подмосковья всерьез опасается усугубления ситуации в строительной отрасли. На чем основаны их подозрения, и как правильно надо покупать новостройки летом? Ответы — в нашем материале.

В самом конце июня глава подмосковного Стройкомплекса Герман Елянюшкин заявил, что в регионе вновь назревают серьезные предпосылки создания финансовых пирамид и появление новой волны обманутых дольщиков. В связи с этим чиновник предостерег продавцов недвижимости от «игры на понижение», а покупателей призвал не гоняться за дешевизной. И то и другое, по его словам, крайне опасно и может в долгосрочной перспективе спровоцировать череду банкротств строительных компаний и усиление социальной напряженности в обществе.

Стоит отметить, что подобного подмосковные чиновники уже опасались не далее как в ноябре 2014 года. Тогда возможными катализаторами развития событий по такому негативному сценарию они считали традиционные предновогодние скидки и акции.

Отдельные игроки рынка первичной недвижимости, памятуя об этом, а также о призывах вице-мэра столицы Марата Хуснуллина в самом начале этого года воздержаться от покупок нового жилья как минимум до марта-апреля, склонны рассматривать заявление Елянюшкина контексте того, что правительство Московской области, используя административный ресурс, фактически выступает за ограничение свободной ценовой политики продавцов недвижимости. Некоторые риелторы и вовсе считают это очередным популистским заявлением.

Однако и тем, и другим возражает Даромир Обуханич, первый заместитель генерального директора ГК «МИЦ»:

— Мы разделяем позицию областного правительства, которое призывает людей крайне внимательно и серьезно выбирать застройщика и объективно оценивать дисконт на квартиры, сравнивая цены на рынке. И обеспокоенность со стороны подмосковных чиновников понятна, все мы помним печальный опыт прошлого кризиса, большое количество недостроенных объектов и обманутых дольщиков. Застройщики самостоятельны в определении ценовой политики, равно как и в решении определять условия продажи своих объектов.

Но важно понимать, что есть цена предложения и цена спроса. Если цена предложения существенно ниже рынка, то это определенно должно вызвать сомнения у покупателя новостройки. Серьезный застройщик, который несет ответственность за реализацию масштабного проекта со всеми объектами социнфраструктуры, не может сильно опускаться в стоимости жилья. Он должен соблюдать и качество, и темпы строительства. Да, могут быть акции, ограниченные во времени специальные условия, но не системное понижение цены.

Но ведь нельзя сказать, что те застройщики, которые смогли до настоящего времени удержаться в отрасли, абсолютно не понимают всю современную конъюнктуру рынка и не отдают отчета в своих действиях. В любом случае они выставляют квартиры на продажу по стоимости, превышающей затраты на их строительство. Так почему бы не позволить себе поиграть на понижении? Едва ли это будет демпинг, а с учетом значительного падения покупательского спроса и реальных доходов россиян такие шаги выглядят вполне оправданно.

«На сегодняшний день рыночная стоимость квадратного метра жилья в Московском регионе почти приблизилась к себестоимости строительства, — разъясняет ситуацию Обуханич. — Ценовое дно на рынке недвижимости практически достигнуто, рассчитывать на дополнительные скидки и понижение цены больше не приходится. Еще большее снижение цен может поставить под угрозу реализацию проектов, застройщик неизбежно будет вынужден пойти на ухудшение качества строительства. В конечном итоге такая политика может привести к срывам сроков ввода объектов в эксплуатацию или вовсе заморозке строительства».

Учитывая все реалии развития строительной отрасли в столичном регионе, специалисты компании «Метриум Групп» еще раз решили напомнить покупателям об основных прописных истинах при выборе надежного девелопера, которые не теряют своей актуальности уже много лет.

Так, внимание нужно обращать на стадию строительной готовности объекта. Сегодня в регионе реализуются объекты, которые будут введены в эксплуатацию в 2016—2017 годах. Конечно утверждать, что все они без исключения находятся в зоне риска, не стоит, отмечают «метриумовцы». Однако практика строительства в кризисные годы говорит о том, что ситуация в короткий промежуток времени может поменяться с благополучной на кардинально противоположную даже для застройщиков с самой серьезной репутацией. Поэтому сейчас лучше всего покупать квартиры в проектах на завершающих стадиях готовности.

Понятно, что чем ближе срок сдачи проекта, тем выше в нем цены на жилье, а покупатели далеко не всегда имеют возможности дополнительно разжиться несколькими сотнями тысяч рублей для приобретения квартиры в готовом доме. Поэтому при прочих равных знатоки рынка рекомендуют отдавать предпочтение масштабным проектам. Там девелопер может держать цены на приемлемом для большинства граждан уровне за счет больших объемов реализации.

На современном рынке недвижимости очень высока доля тех проектов, которые реализуются при участии заемного капитала. И в условиях кризиса банки-кредиторы могут либо перекрыть кредитную линию совсем, либо поднять процентные ставки до такого уровня, при котором целесообразность и рентабельность проекта окажется под большим вопросом. Поэтому покупатель должен обращать внимание не только на сам факт участия банка в проекте, но и репутацию этой финансово-кредитной организации. Чем выше ее статус, тем меньше вероятность возникновения проблем у застройщика.

Еще один показательный нюанс успешности проекта — динамика продаж в нем. Правда, застройщики далеко не всегда раскрывают подобные данные, но способы примерной оценки этого фактора все же доступны широкому кругу покупателей, отмечает генеральный директор «Метриум Групп» Мария Литинецкая. На сайтах большинства девелоперов размещены прайс-листы на реализуемые квартиры, количество которых всегда можно сопоставить с заявленными к строительству объемами. «Когда на сайте застройщика корпуса в проекте значатся как полностью проданные, а оператор в офисе говорит, что объекты в них еще доступны для покупки, это серьезный повод насторожиться», — отмечает эксперт.

Дополнительным гарантом надежности девелопера, подытоживают представители «Метриум Групп», становятся и выполнение обязательств по строительству социальной инфраструктуры. Особое внимание при этом стоит обратить на его уже реализованные проекты. Если там с инфраструктурой все в порядке, она реально имеется в наличии, а не присутствует только на бумаге, то это очень хороший знак, что в новом проекте тоже все будет в порядке.