Как не надо покупать дачу

Известно, что в критические для рынка недвижимости периоды число аферистов, пытающихся нажиться на ситуации, заметно увеличивается. Мы решили напомнить читателям о самых распространенных вариантах махинаций с загородной недвижимостью и способах их нейтрализации.

Как это выглядит на практике…

Афера № 1. «Сорванная сделка». Это первая классическая мошенническая схема с участием загородной недвижимости. Суть ее заключается в следующем. Мнимый владелец объекта просит покупателя передать ему крупную денежную сумму (как правило, около 50% от заявленной стоимости) в качестве гарантирующего аванса по сделке до момента регистрации перехода права собственности. Мотивация при этом выглядит довольно соблазнительно — сравнительно невысокая цена и якобы большая очередь желающих приобрести этот объект.

Когда доверчивый гражданин соглашается на это и осуществляет платеж, мошенник просто-напросто бесследно исчезает с горизонта, прерывая все свое общение с клиентом. Несмотря на сравнительно топорную реализацию, афера по-прежнему довольно распространена на всей территории страны.

Афера № 2. «Фиктивные застройщики». В этом случае покупателю приходится иметь дело с группой лиц, позиционирующих себя как непосредственных застройщиков земельных участков. На самом же деле никаких реальных документов как на землю, так и на право проведения строительных работ у мошенников нет. Вместо этого создается фиктивное ООО или ЗАО, которое от своего имени организовывает активную продажу наделов по нижней границе рыночной цены подобных объектов в регионе. Для вящего эффекта на территории даже возводится пара симпатичных домиков с целью имитации активного строительства. Мнимая реализация земельных участков за вполне реальные деньги проводится в течение двух-трех сезонов. Затем, как и в предыдущем случае, мошенники элегантно исчезают из поля зрения обманутых граждан.

Афера № 3. «Подделанные документы». Мнимый продавец загородного недвижимого имущества ищет жертву, имея на вооружении два поддельных документа: свидетельство о праве собственности на объект, а также липовая доверенность от хозяина, якобы по неотложным делам находящегося в другом регионе страны, на право предоставления его интересов во всех соответствующих инстанциях. При современном уровне развития цифровой техники такие поделки даже специалистам довольно сложно отличить от оригинальных документов.

Естественно, когда речь заходит о выгодных для покупателя ценах, бдительность последнего изрядно притупляется. В итоге он отдает требуемую сумму мошенникам, а потом долго и, естественно, безуспешно, судится-рядится с реальным владельцем, который, хоть и поздно, но все же узнает об еще одном претенденте на его имущество.

Афера № 4. «Предварительный договор». В основном пострадавшими в данном случае становятся граждане, демонстрирующие наиболее жгучее желание приобрести собственный дом за городом (логично предположить, что при нынешних размерах коммунальных взносов за типовую городскую квартиру число таковых должно бы значительно возрасти). Изобретательные продавцы с помощью различных ухищрений «уламывают» покупателя оплатить половину или даже полную стоимость объекта в обмен на заключение предварительного договора купли-продажи. Но дело в том, что такая бумага вовсе не является твердой гарантией однозначного перехода объекта в собственность отдавшего деньги гражданина. Дом с таким же успехом может быть «переуступлен» и другим страждущим ценителям загородного отдыха. Итог аферы предсказуем: след мошенников бесследно простыл, а все горе-покупатели безуспешно их разыскивают, чтобы заключить основной договор.

И как этого можно избежать

Правило № 1. В процессе сделки не стоит довольствоваться знакомством с копиями правоустанавливающих документов (даже нотариально заверенными). Всегда следует просить продавца предъявить оригиналы (лучше в присутствии свидетелей).

Правило № 2. Перед сделкой в управлении Росреестра или у представителей многофункциональных центров надо получить выписку из Единого госреестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Поскольку эта информация пока еще не относится к категории закрытой, то из нее сразу станет ясно, кто выступает в роли продавца — реальный собственник или мошенник. Если же представитель продавца действует на основании доверенности, то необходимо в обязательном порядке связаться с владельцем объекта и уточнить у него все нюансы выдачи подобного документа конкретному лицу.

Правило № 3. Если загородный объект реализуется непосредственно от имени застройщика, то перед заключением даже предварительных договоренностей следует ознакомиться со всем пакетом имеющихся у него документов. Во-первых, это официальное разрешение на строительство, во-вторых, это договор аренды земельного участка или соответствующее свидетельство о праве собственности на него. В-третьих, обязательно нужно выяснить, можно ли вести на данном участке загородное строительство. Если же речь идет о покупке уже построенного дома, то необходимо требовать от девелопера предъявления акта о вводе строения в эксплуатацию.

Правило № 4. Чтобы окончательно не попасться на удочку мошенников, отмечают представители юридического сообщества, не стоит расплачиваться с ними наличными деньгами и сразу. Лучше всего арендовать банковскую ячейку и необходимую денежную сумму положить туда, выдвинув контрусловие — открыть ее продавец сможет лишь после оформления сделки в Росреестре. Едва ли реальный собственник будет возражать против такого развития событий.

Правило № 5. Слепая вера в свои собственные силы и глубину познаний скрытых механизмов рынка недвижимости может сослужить плохую службу. И если нет возможности заключить с представителями юридического сообщества договор о полном сопровождении сделки купли-продажи, то получение у них нескольких консультаций по наиболее сомнительным моментам точно не будет лишним.