Богатые покупатели стали сильно экономить на дорогой недвижимости
Начало и середина лета ознаменовались массовым снижением ставок по ипотечным кредитам на объекты недвижимости вторичного рынка. Как это отразилось на покупателях и улучшило ли положение дел в сегменте? Мы приводим мнения специалистов.
Что делают банкиры
По заверениям экспертов компании «ИНКОМ-Недвижимость», крупнейшие игроки рынка ипотечного кредитования в июне и июле предприняли попытку развернуться лицом к покупателям объектов на вторичном рынке. Для этой категории клиентов практически все банки снизили процентные ставки в диапазоне 0,5−1% от действовавших ранее. Отдельные кредитно-финансовые организации одобряли кредит в случае предоставления минимального пакета документов, а также внедряли дополнительные опции, позволявшие дополнительно уменьшать проценты по кредиту (при этом вилка бонусных преференций колебалась в границах от 0,25 до 1,5 процентного пункта).
Таким образом средневзвешенная ставка по жилищным займам к концу июля опустилась до отметки 13,5% годовых (вместо 16−17% в самом начале 2015 года), вплотную приблизившись к значениям ипотеки с госсубсидированием для объектов первичного рынка (12%).
Богатые покупатели стали сильно экономить на дорогой недвижимости
Это стало возможным по нескольким причинам, считает руководитель «инкомовского» департамента вторичного рынка Сергей Шлома. Во-первых, кредитно-финансовыми организациями движет желание улучшить свой кредитный портфель за счет так называемых «обменщиков», которые в сложившейся экономической ситуации являются наиболее надежными заемщиками. Во-вторых, риски кредиторов, подвизающихся на «вторичке», существенно ниже, чем в сегменте нового жилья. В-третьих, на данный момент не менее половины ипотечного спроса (причем нереализованного) сосредоточено именно в этом сегменте. В сложившихся финансовых реалиях, заключает эксперт, можно говорить о том, что оптимальные для банков показатели по кредитам подобного рода к настоящему моменту достигнуты.
Как реагируют покупатели
В последние месяцы, отмечает исполнительный директор компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Алексей Шленов, в среде ипотечных заемщиков заметно изменились приоритеты в части сроков кредитования на рынке вторичной недвижимости столичного региона.
В частности, доля граждан, предпочитающих заключать кредитные договоры с банками сроком на 10−20 лет, снизилась до 42% от общего числа обратившихся (против 62,2% в первом квартале года).
Вместе с этим количество россиян, оформляющих ипотеку на срок более 20 лет, выросло в два раза. Если в первом квартале 2015 года надолго связываться с жилищным кредитом соглашалось примерно 9,4% от общей массы заемщиков, то за последние месяцы этот показатель достиг отметки в 19,8%.
Одновременно с этим произошли изменения и в возрастном составе получателей банковского займа.
Например, в начале 2015 года в числе клиентов банков по вопросам ипотечного кредитования фигурировали россияне в возрасте старше 60 лет, пусть даже их доля в общем потоке заемщиков и была совсем незначительной (около 1%). Однако в итогах второго квартала, констатируют «миэлевцы», эта категория граждан уже нигде не фигурирует.
Людям в возрасте от 50 до 60 лет в этот же период кредиты на приобретение жилья одобрялись всего лишь в 5,4% случаев. Если сравнить ситуацию с первым кварталом года, то налицо более чем двукратное снижение, подчеркивают сотрудники «МИЭЛЬ». Уменьшилось также и число заемщиков в возрасте 20−30 лет (27,6% от общего количества одобренных договоров по итогам второго квартала этого года против 32,1% в первом квартале).
Только лишь в двух случаях был зафиксирован прирост. Во-первых, с 15,1% (начало года) до 17% (конец второго квартала) выросло число заемщиков в возрасте от 40 до 50 лет. Во-вторых, на 7,9% (42,1% в первом квартале против 50% к июлю месяцу) увеличилось число держателей ипотечных кредитов в возрасте от 30 до 40 лет.
Подобная ситуация вполне объяснима, считает руководитель одного из отделений «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Ольга Тихонова. В условиях продолжающейся экономической нестабильности взваливать на себя многомиллионные обязательства способен только максимально безрисковый заемщик, а возраст, в данном случае, является одним из определяющих факторов, поясняет эксперт.
Да и вообще, рассуждают специалисты из «ИНКОМа» и «МИЭЛЬ», финансовые возможности граждан в условиях сложной экономической ситуации снижаются, а твердой уверенности в стабильности своего материального положения нет и в помине. Именно поэтому клиенты банков предпочитают платить за ипотеку дольше, но зато меньшими суммами.
Неутешительные итоги
Стоит отметить, что вместе с понижением ставок жесткость требований кредиторов к заемщикам и состоянию залоговой недвижимости не смягчаются. Основными ключевыми критериями при принятии положительного решения по заявке на ипотеку являются: конкурентоспособность клиента на рынке труда (больше шансов на успех имеют представители востребованных профессий и держатели банковских карт в рамках зарплатных проектов), а также граждане, способные в рамках первоначального взноса внести как минимум 50% от общей стоимости приобретаемого жилья.
Как информирует СМИ пресс-служба АИЖ, с января до начала июля этого года населению было выдано в общей сложности 280,5 тысячи кредитов на покупку жилья (общая сумма — 460,7 миллиардов рублей). По отношению к результатам аналогичного периода 2014 года это на 40% ниже. Средневзвешенный размер ипотечного займа также сократился: 1,64 миллиона рублей в этом году против 1,73 миллиона в прошлом.
При этом конкретно в Москве, уточняют специалисты «ИНКОМ-Недвижимости», в июне было заключено в общей сложности только 2,79 тысячи подобных договоров. Из них непосредственно на «вторичку» пришлось не более 20% от этого количества (при среднем размере кредита в районе 3,2 миллиона рублей).
Из вышеприведенных данных напрашивается очевидный вывод: о настоящем возрождении ипотеки на вторичном рынке говорить, увы, пока не приходится. Все эти цифровые выкладки больше напоминают попытки выдать желаемое за действительное.
И не соглашаются ни на какие компромиссы с ипотечными заемщиками
Правда, Сергей Шлома не исключает того, что ставки по ипотеке на объекты вторичного рынка недвижимости в ближайшей перспективе еще опустятся (до отметки в 13%). Тем более что, по словам аналитиков «ИНКОМа», отложенный ипотечный спрос в сегменте «вторички» постепенно начинает расти. Потенциальные покупатели систематически мониторят рынок, надеясь выйти на него именно в тот момент, когда и цены на объекты, и проценты по кредитам окажутся самыми минимальными.
Но это, оговаривается эксперт, произойдет только в одном случае — если никаких неожиданных катаклизмов и потрясений на рынке не произойдет. Однако много ли найдется россиян, на все сто процентов уверенных в таком безоблачном прогнозе?