Самое время покупать дом за городом?

Как за последние несколько лет изменилась «загородка» и что в первую очередь ищут здесь современные покупатели? О превалирующих в этой сфере тенденциях и мотивации граждан нам рассказали эксперты.

Смена приоритетов

Ссылаясь на результаты собственных исследований загородного рынка, аналитики компании «ИНКОМ-Недвижимость» отмечают: всего лишь семь лет назад свыше 80% объектов в этом сегменте составляли таунхаусы и коттеджи, входящие в высшую и среднюю ценовые категории. Однако в результате кризиса 2008 года вся структура «загородки» как таковая изменилась в корне. Так, начиная с первого квартала 2010 года на загородном рынке стала очень быстро расти доля недвижимости эконом-класса.

Уже к июлю 2013 года доля подобных объектов в общей структуре предложения впервые в достигла рекордного по тем временам показателя в 78%. Затем в течение последующих восемнадцати месяцев этот уровень несколько снизился и в разные периоды времени варьировался в диапазоне от 70 до 75 процентов. Представители «ИНКОМ-Недвижимости» считают: такой небольшой спад был обусловлен тем фактором, что на рынок вышла довольно внушительная когорта покупателей, предчувствовавших дальнейшее усиление кризисной составляющей и весьма вероятное продолжение обесценивания имеющихся накоплений. Соответственно, эта категория граждан спешила реализовать пока еще имеющиеся финансовые возможности и приобрести в собственность жилье бизнес- или комфорт-класса.

Уже в апреле-июне 2015 года, на фоне сравнительного стабильного объема предложения, количество бюджетных жилых объектов на загородном рынке вышло на новый рекордный уровень: доля подобных предложений достигла 82%.

Правда, аналитики связывают такое положение вещей не с увеличением как таковым числа сделок в нижнем ценовом сегменте. По их мнению, это, во-первых, результат общего «проседания» сегмента загородной недвижимости. А, во-вторых, отмечают они, нельзя сбрасывать со счетов фактор снижения до исторического минимума долей недвижимости бизнес- и комфорт-класса до уровня в 3 и 13 процентов соответственно от общего объема имеющегося предложения (при этом удельный вес объектов премиального сегмента с марта 2010 года стабильно движется к нулю). Но, тем не менее, факт остается фактом — к настоящему времени эконом-класс просто-напросто задавил на рынке загородной недвижимости все остальные варианты, тем более что спрос на такие объекты практически соответствует предложению.

Предпочтительные объекты

За последнюю пятилетку, кстати, в самой структуре спроса также произошли существенные изменения. Кризисная волна семилетней давности привела к тому, что на ее гребень попали земельные участки без подряда. По итогам третьего квартала 2010 года в совокупном объеме продаж они занимали 90%. За два последующих года в результате нескольких скачкообразных падений доля подобных объектов опустилась до 50% (конец 2012 года). Однако затем участки без подряда вновь начали свое движение вверх, так что уже в июне этого года отвоевали себе на рынке уровень в 67%.

Эксперты отмечают, востребованность среди покупателей участков именно без подряда — вполне закономерная реакция населения на очередной кризис. По их мнению, граждане прекрасно понимают, что ни в краткосрочной, ни в среднесрочной перспективах с учетом текущего экономического положения планы по приобретению участка с подрядом и тем более готового жилья не реальны, однако от самой цели отказываться они не спешат.

И именно участки без подряда, благодаря своей доступности с точки зрения стоимости и демократичности с точки зрения технического воплощения, выступают в роли «спасительной соломинки». Той самой, за которую хватаются россияне, лелеющие мечту о собственном «домике в деревне», который можно построить в удобные для собственника сроки и без привлечения заемных средств. Да и инвесторы прекрасно понимают, что «чистая земля», не обремененная строениями, всегда будет в цене, следовательно, участок без подряда — это более надежное хранилище сбережений, нежели банк, у которого в любой момент могут отобрать лицензию.

Поэтому не удивительно, что на сегодняшний момент и в структуре совокупного спроса, и в структуре совокупного предложения данные объекты намного превосходят и таунхасы с дуплексами, и коттеджи, и квартиры в малоэтажных жилых домах аналогичного класса.

Мотивация покупателей

Кстати, детальное изучение структуры спроса позволило экспертам сделать однозначный вывод о том, что в нынешний кризисный период число покупателей, предпочитающих приобретать объекты загородного рынка в качестве сезонного жилья или «второго дома» резко сокращается, а число инвесторов стремительно уменьшается. Конечно, нельзя сказать, что такие сделки прекращаются совсем, но преобладает именно покупка недвижимости с целью постоянного проживания.

По итогам первых шести месяцев текущего года на «загородке» заметно возросла доля квартир в малоэтажных жилых домах (29%). В то же время на долю таунхаусов приходится всего лишь 2 процента, причем в отношении этих объектов предложение ощутимо превышает спрос. Пытаясь исправить ситуацию, застройщики взяли курс на понижение цены, однако спасти положение это не может, мало-мальски устойчивый спрос сейчас фиксируется только на данный формат жилья с небольшой площадью.

Как отмечают «инкомовцы», малоэтажные дома выигрывают у коттеджей и тех же таунхасов по нескольким причинам. Во-первых, данные объекты более доступны массовому покупателю, а, во-вторых, они позволяют сыграть на разнице стоимости участниками сделок в формате trade-in (когда более дорогостоящий городской объект фактически обменивается на менее дорогой).

К тому же при использовании подобной схемы участник сделки получает возможность не только увеличить площадь своего нового владения при сохранении привычных ему городских «опций», но и добавить к этому определенные преимущества, которыми обладают загородные объекты. А размер коммунальных платежей в малоэтажных квартирах несколько меньше, чем в случае с таунхаусами и коттеджами.

Немаловажное значение играет и стоимость таких форматов жилья. Так, при начальной средневзвешенной цене коттеджа в 7 миллионов рублей коттедж обретает собственника в процессе сделки по средней стоимости в 4 миллиона. Реальная стоимость квартиры эконом-класса в малоэтажном доме составляет сейчас менее 3 миллионов рублей (при начальной цене предложения 4 миллиона). Участки же без подряда в среднем «уходят» по 1 миллиону (вместо без малого двух, выставляемых владельцами).

И в ближайшем будущем, резюмируют эксперты, все вышеуказанные тенденции будут только усиливаться.