Аномалии столичного рынка недвижимости

Ровно месяц назад риелторы заявляли о том, что дела на московской «вторичке» идут далеко не самым лучшим образом, однако слабые надежды на лучшее все же сохраняются. Но, похоже, что и этот неуверенный оптимизм к началу ноября вдребезги разбивается о суровую реальность.

Все нормально, падаю!

По сведениям специалистов компании «ИНКОМ-Недвижимость», к началу ноября количество находящихся на реализации объектов составило 46,66 тысячи лотов. Это значение в 3,2 раза превышает уровень зарегистрированного в январе 2006 года минимума. При этом эксперты отмечают, что с января этого года объем предложения возрос в целом на 15%, причем в период с начала сентября по конец октября увеличившись сразу на 8%. Однако, несмотря на это, констатируют аналитики компании, число предлагаемых к продаже квартир на вторичном рынке столицы пока еще ниже, чем максимум по состоянию на ноябрь 2010 года (тогда объектов в экспозиции находилось на 18,9% больше).

Но такие темпы роста предложения укладываются в рамки среднестатистической коррекции и пока еще не угрожающи для сегмента подержанного жилья, объясняет сложившуюся ситуацию Сергей Шлома, руководитель «инкомовского» департамента вторичного рынка. По мнению эксперта, все дело в том, что многие потенциальные покупатели прекрасно понимают: реализовать имеющуюся у них недвижимость на предпочтительных для себя условиях не представляется возможным, если не снижать цены. Поскольку делать этого владельцам квартир принципиально не хочется, они попросту не выводят на рынок свою собственность, надеясь дождаться тех времен, когда динамика роста цен сменит вектор с отрицательного на положительный, а покупательская активность восстановится.

А спрос, как свидетельствует статистика компании, несмотря на начало классического «высокого сезона» по-прежнему остается не на высоте. И пускай в течение октября число обращений граждан по вопросам приобретения объектов недвижимости увеличилось на 2,5% по сравнению с итогами сентября и в два раза превысило показатели мая этого года, однако эти факты не вселяют оптимизма. Во-первых, потому, что в мае 2015 года на «вторичке» практически случился коллапс, и уровень спроса вообще опустился до самых минимальных значений. А, во-вторых, по сравнению со вполне благополучным на фоне последующих событий октябрем года прошлого существующий показатель активности покупателей на 19,1% ниже.

Правда, специалисты все еще надеются, что до конца года небольшой, но довольно стабильный рост спроса все-таки будет иметь место, но только в том случае, оговариваются они, что никаких кризисных обострений ни в политике, ни в экономике не произойдет. Только вот не совсем понятно, на чем базируются эти ожидания. 4 ноября на правительственном заседании глава Минтруда Максим Топилин объявил, что в этом году зарплаты россиян из-за реакции работодателей на кризисные явления сократились на 9% и ситуация на рынке занятости населения сегодня хуже, чем в 2008 году. А если еще вспомнить о постоянно растущих ценах на основные продукты и принять во внимание их неизбежные и существенные предновогодние скачки, то такой прогноз больше напоминает самоуспокоительную мантру.

Что касается средневзвешенной стоимости предложения, то она неуклонно снижается. Это, в принципе, является хорошей новостью для покупателей даже несмотря на то, что этот процесс идет гораздо более медленными темпами, чем хотелось бы.

Так, по итогам октября средняя цена квадратного метра упала до отметки в 188,6 тысячи рублей. Потери по сравнению с сентябрем (когда стоимость «квадрата» вторичных квартир колебалась на уровне 190 тысяч рублей) потери составили 0,8%. Если же принять во внимание показатели, актуальные на конец января 2015 года (в среднем 198 тысяч рублей за метр), то «проседание» окажется еще более значительным — 3,3%.

Применительно к столичным округам по сравнению с сентябрем заметнее всего «вторичные» квадратные метры подешевели в Северо-Восточном АО (-1,4%, 177, 44 рублей). Чуть меньше просели Северный (-1%), Южный и Юго-Западный АО (по -0,9% каждый). Самые низкие цены, несмотря на прирост в 3,8%, сохраняются в Зеленоградском административном округе — 120446 рублей за метр.

Если говорить о типах зданий, прирост за прошедший месяц продемонстрировал только «монолит». В нем квадратный метр поднялся на 7,4% (средний ценник — 284,78 тысячи рублей). Все остальные дома с точки зрения стоимости «квадрата» понесли очередные потери. Метры в блочных строениях потеряли 1,3% от октябрьского ценника (175,88 тысячи рублей), в «панельках» — 1,1% (168,06 тысячи), а в «сталинках» — 0,9% (225,91 тысячи). Сильнее всего подешевели дома из кирпича (-1,7%), в них вторичный квадратный метр в среднем опустился до 211,78 тысячи рублей.

Однокомнатные квартиры средневзвешенно торгуются сейчас на отметке в 181243 рубля за «квадрат» (-1,5%), «двушки» — чуть более 182 тысяч рублей за метр (-0,8%), трехкомнатные объекты идут примерно по 185,82 тысячи (-0,6%). Многокомнатные объекты, напротив, подорожали на 3,5% (цена квадратного метра в них колеблется на уровне 343,8 тысячи рублей).

Титул самого дорого объекта на вторичном рынке «инкомовцы» присвоили двухуровневому пентхаусу неподалеку от станции метро «Аэропорт». Квартира общей площадью 667 квадратных метров (жилая — 340 «квадратов») без отделки, но с готовым архитектурным проектом и двумя машиноместами в подземном паркинге пока имеет ценник в 667 миллионов рублей.

Самая дешевая к началу ноября вторичная квартира в пределах МКАД — «однушка» около метро «Лермонтовский проспект» на верхнем этаже кирпичной пятиэтажки общей площадью 33 квадратных метра (кухня — 6,7 «квадрата»). Ее стоимость — 4,2 миллиона рублей.

Дополнительно эксперты «ИНКОМ-Недвижимости» заостряют внимание на поистине аномальной для осеннего рынка вторичной недвижимости Москвы ситуации — огромном количестве продаж объектов со скидкой. Из всего числа реализованных к началу ноября подержанных квартир только 9% было продано выше запрошенной прежним владельцем суммы. 10% объектов обрели новых хозяев по заявленной в объявлении цене. И (невероятный факт) 81% квартир б/у ушли с рынка по заниженной в результате торгов стоимости (в январе этот показатель равнялся 52%)! Средний размер полученного покупателями дисконта составил 9,2%. Особо «инкомовцы» подчеркивают следующий момент: за редким исключением в настоящее время меняют своих хозяев только те объекты, продавцы которых соглашаются на торг.

При этом продолжительность экспозиции объектов выросла по сравнению с октябрем прошлого года на целых 15% и составляет сейчас около 74 дней. Однако она легко может сократиться и до одного месяца, если владелец продаваемого объекта соглашается на скидку в размере 10% от среднерыночной цены.