Лопнуть пузырю на рынке недвижимости мешает заговор

В пресс-центре ТАСС Центр политического анализа представил 5 ноября свой новый доклад «Пузырь готов лопнуть. Конец эпохи непрерывного роста цен на недвижимость в России и потенциал строительного сектора как драйвера национальной экономики». Основной вывод из доклада заключается в том, что кризис сделает жилье доступнее.

Генеральный директор Центра политического анализа Павел Данилин представил тезисы доклада. По его мнению, ослабнув по отношению к доллару, недвижимость столичного региона пытается держаться намертво на рублевой отметке в 180−190 тысяч рублей за метр. Но ей все труднее и труднее удерживаться этих ориентиров. И тенденция к снижению цен очевидна для всех. Уже пробита планка в 170 тысяч рублей. Причем, понятны и ориентиры, на которых это снижение должно остановиться — это 100−120 тысяч рублей за метр.

Проблема в том, что снижению мешают несколько факторов.

1. Психологическая неготовность инвесторов к массовому избавлению от недвижимости как малодоходного актива.
2. Психологическая неготовность инвесторов к снижению цен при выставлении квартир на продажу на вторичном рынке.
3. Ожидания того, что субсидированная ипотека придет и на вторичку.
4. Нежелание банков допустить существенного снижения цен на недвижимость, что может повлечь за собой отказ от ипотечных кредитов по целому ряду объектов, а также существенно обесценит находящиеся в залоге у банков активы.
5. Привычка к легким и быстрым деньгам риэлторов, инвесторов и строителей.
6. Странная уверенность руководителей ряда инвестиционных, строительных и риэлтерских контор в том, что дорогая недвижимость — это средство, способное вытащить их бизнес из кризиса.

Каждый из этих факторов поодиночке мог бы быть незначительным, но вместе они образуют целый заговор, стеной стоящий на пути снижения цен.

Похожая ситуация, строго говоря, уже наблюдалась в 2008—2009 годах. В декабре 2008 года вышел обзор центра макроэкономических исследований Сбербанка «Цены на недвижимость в России и в мире: текущая динамика и перспективы». Быстрое падение цен на жилье может начаться в ближайшее время в Москве и в целом по России, писали эксперты Сбербанка. По их экспертной оценке, основными факторами, влияющими на цены, специалисты центра называют замедление роста доходов населения, отток капитала и кредитное сжатие.

Эксперты Сбербанка тогда предлагали два возможных сценария. Первый, базовый, предполагает рост ВВП на 2,5−3,5%, инфляцию — 11%, а курс доллара — 30 рублей. В этом случае общее снижение цен в Москве составит 34,3% в рублях и 46,6% в валюте на первичном рынке и 23,1% в рублях и 37,4% в валюте — на вторичном (здесь и далее IV квартал 2009 года к III кварталу 2008 года).

Второй, стрессовый, сценарий предполагает стагнацию ВВП или даже его спад до 2,5%, инфляцию «несколько выше», а девальвацию рубля к доллару «значительно глубже». При этом на первичном рынке цены в рублях упадут на 38,1%, в долларах — на 59,6%, а на вторичном — на 25,1% в рублях и на 50,6% в долларах.

Прогноз отчасти сбылся, но лишь в его долларовой части. Почему не произошло падения в рублях? Отчасти и потому, что сам Сбербанк фактически дезавуировал собственный доклад. Когда несколько месяцев спустя директор управления финансирования строительных объектов Сбербанка России Алексей Чувин выступил на конференции Института Адама Смита «Недвижимость в России» с похожим прогнозом о развитии ситуации на российском рынке недвижимости, он был просто-напросто уволен из банка. Чувин тогда прогнозировал, что по наихудшему прогнозу осенью 2009 года может начаться борьба за ликвидность девелоперских компаний и на рынок может быть выброшено много активов, что приведет к очередному падению цен на недвижимость.

Но важнее иное: на любую цену влияет, помимо чисто рыночных вещей, вроде динамики спроса/предложения, еще и такой немаловажный фактор, как действия основных игроков. И вот в этом плане и девелоперы, и крупные инвесторы, и риелторы, и банки выступили в кризис единым фронтом с целью предотвратить падение цен на рынке по крайней мере в номинальном рублевом выражении. При условии, что независимая экспертиза на данном рынке — вещь не всегда возможная (эксперты так или иначе аффилированы с игроками и заинтересованы в сохранении высокого уровня цен), получается, что все участники рынка на протяжении двух последних кризисов вели себя в логике картельного сговора — по умолчанию предполагалось, что цены падать не будут. Вопрос: что изменилось сегодня?

Тот факт, что непрестижное «демократическое» жилье продолжает дешеветь, указывает на то, что «дно» падения еще не достигнуто. Если бы цены имели тенденцию к фиксированию на достигнутом уровне, то наблюдалась бы их стагнация в «дешевом» сегменте и продолжения падание в премиальном. Ситуация, когда темпы падения цен на типовое жилье опережают падение в дорогом сегменте, указывает на то, что жилье будет дешеветь по всему спектру предложения, поскольку реакция продавцов «престижного жилья» традиционно носит инерционный характер и запаздывает по времени с самочувствием игроков в более демократическом секторе.

При этом, число покупок этих «дешевых метров» невелико как раз потому, что альтернативой им являются еще более дешевые новостройки. Действительно, если у вас есть выбор купить старую хрущобу и новое жилье за ту же сумму, можно не сомневаться, что вы сделаете выбор в пользу второго варианта. Но все это появилось только после начала программы субсидирования новостроек. Пока же эта программа не действовала, провал наблюдался по всем направлениям.

В то же самое время еще до стагнации на рынке недвижимости в Москве был заявлен целый ряд крупных проектов, обещающих дополнительные миллионы квадратных метров жилья. Большинство из них будет возведено в бывших промышленных зонах — на территориях ЗИЛа, «Серпа и молота» и «Грайвороново». По подсчетам компании Est-a-Tet, проекты на промышленных территориях обеспечат городу более 5 млн кв. м жилой недвижимости до 2020 г.

Это еще больше разгоняет предложение. Создается своего рода «инфляционный навес» — недвижимость уже переоценена, а спрос при этом снижается. Таким образом, жилье в столице по текущей цене потребитель уже покупать готов только с целым рядом оговорок (дисконт, острая потребность в жилье и так далее), а объемы предложения при этом будут только возрастать.

Казалось бы, парадоксально, но между тем факт: снижение спроса на жилье происходит на фоне роста жилищного строительства в России. По данным Росстата, в первом полугодии 2015 года введено в эксплуатацию 445,6 тыс. квартир общей площадью 34,3 млн кв. м. В 2014 году в России было введено 81 млн кв. м жилья. Это рекордный показатель даже с учетом советского периода. Однако в 2015 году подобных показателей, по прогнозам Минстроя, достичь не получится. По оценкам министерства, с учетом сохранения динамики ориентировочно будут сданы «плановые» 76 млн кв. м

Среди субъектов Российской Федерации наибольшие объемы жилищного строительства осуществлялись в Краснодарском крае, где введено 7,4% (2,5 млн кв. м) от сданной в эксплуатацию общей площади жилья по России в целом.

На втором месте по объемам строительства в России — Московская область, здесь за полгода возведено 2,1 млн кв. м жилья (темпы строительства в Подмосковье снижаются, в первом полугодии 2014 года в регионе было возведено на 27,5% жилья больше).

На третьем и четвертом местах обе столицы — Москва (1,8 млн) и Санкт-Петербург (1,4 млн). Замыкает пятерку лидеров Тюменская область, где было построено за полгода 1,3 млн кв. м жилья.

Объем жилищного строительства в России в 2008—2014 гг.

После повышения ставок доступность ипотеки довольно существенно снизилась. В I квартале 2015 года было выдано всего 138,9 тыс. ипотечных кредитов на сумму 222 млрд руб. Таким образом число сделок упало на треть по сравнению с I кварталом 2014 года. По итогам первого полугодия выдано почти 288 тыс. ипотечных кредитов на сумму почти 468 млрд. рублей. Падение числа сделок составило почти 39% по сравнению с первым полугодием 2014 года. Таким образом, можно констатировать резкий спад на рынке ипотечного кредитования. Учитывая нынешнюю динамику выдачи ипотечных кредитов, можно прогнозировать ее уменьшение по итогам года на 36%.

При этом значительно растет просроченная задолженность по ипотеке. По данным на 1 июля «просрочка» достигла 37,6 млрд. руб. Во многом это связано с резким ростом курса доллара, который во второй половине 2014 года подорожал на 66%. Это сделало невозможной для многих заемщиков выплату ипотечных кредитов, выданных в иностранной валюте.

Основной мерой поддержки рынка недвижимости со стороны государства является субсидирование ипотечных ставок. Такие программы на покупку квартир в новостройках в полной мере стали реализовываться только в мае 2015 года и сразу же заняли основную долю рынка. По оценкам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), в мае 2015 года доля ипотеки по госпрограмме заняла 60% от всех выданных в России кредитов на покупку жилья. Это составило около 27 тысяч сделок. Всего за апрель-май в рамках программы было выдано более 30 тыс. кредитов на сумму более 52 млрд руб., что составляет 34% всех выданных за этот период кредитов.

Субсидирование ипотеки — прекрасный способ поддержать на плаву строителей. Но помимо девелоперов существуют и инвесторы. И вот для них субсидирование — как смертный приговор. Ведь, именно из-за этой программы государственного субсидирования ипотечных ставок для новостроек — вторичный рынок лишается значительной доли покупателей. Государство субсидировать вторичку не собирается, о чем прямо сказал в начале октября министр строительства и ЖКХ Михаил Мень. А вот программа субсидирования новостроек, напротив, может быть продлена и после апреля 2016 года. Что это будет означать для рынка — пояснять не стоит. После того, как это решение будет принято официально — надежды на оживление продаж на вторичке умрут окончательно.

Эксперты Центра политического анализа констатируют, что осенью 2015 года рынок недвижимости находится в отчетливом понижательном тренде. Государство пытается поддержать рынок за счет субсидирования ипотечного кредита на новостройки. И этот вид ипотеки занял доминирующее место на рынке. Но, несмотря на все усилия, в том числе расширения программы госсубсидирования по просьбе банков, объем выданных ипотечных кредитов упал до минимума за пять лет. По сути дела, те, кто хотел купить новостройки и имел для этого деньги, уже удовлетворили свой спрос.

Осенью ожидать возобновления спроса не приходится из-за падения реальных доходов населения, роста безработицы, снижения стоимости аренды жилья. К тому же объем предложения на рынке недвижимости может вырасти за счет того, что многие «инвестионщики», купившие жилье на пике паники из-за колебания валютных курсов в конце 2014 года, возможно, попытаются осенью выбросить их на рынок.

Эксперты Центра политического анализа полагают, что, несмотря на высокие темпы инфляции, цены на квартиры в рублевом выражении пойдут вниз. До конца года падение составит 10−15% в рублевых ценах, а к середине 2016 года цены в рублях снизятся на 20−25%, что превысит инфляционные показатели.

Равновесная цена для сегодняшнего рынка составляет 100−120 тысяч рублей за квадратный метр.

Однако возникает ряд дополнительных вопросов: а не убьет ли это рынок жилья и без того находящийся в состоянии близком к стагнации? Надо думать, что нет. В докризисной модели роста девелоперы работали из прибыли в триста и более процентов (сложно, правда, подсчитать объем коррупционной ренты). При этом, новые проекты почти всегда финансировались не за счет прибыли, а за счет кредитных денег или денег привлеченных за счет дольщиков (по сути тот же кредит, только бесплатный). Нормализация прибыли на этом рынке и частичное сворачивание коррупции оздоровит его в плане отсутствия неприятных реакций на внезапные шоки, вроде того же кредитного схлопывания, когда в кризис 2008 года многие проекты были заморожены, а даже крупнейшие делоперские компании (в частности, ГК ПИК или скандальный «Миракс») оказались на грани банкротства из-за невозможности перекредитоваться.

При этом необходимо стараться сохранить высокие темпы строительства жилья даже по снизившимся ценам. Участники девелоперского бизнеса должны осознать, что текущее состояние рынка всерьез и надолго, и нужно играть по новым правилам. Причем, это должны осознать не только строители, но и «смежники»: производители строительных материалов, банки, риелторы, и даже владельцы «инвестиционных квартир».

Также немаловажно понимать, что если жадность инвесторов и неготовность банков к снижению стоимости собственных активов, не будет преодолена рациональным ходом событий, то это может вызвать серьезнейшие проблемы на строительном рынке, что, в свою очередь, способно лишь усугубить кризисные явления в российской экономике. И, напротив, оживление рынка недвижимости на более низком ценовом уровне способно придать новые силы строительному сектору в столичном регионе, что может стать локомотивом для выхода из кризиса всех отраслей, связанных с недвижимостью.

Полностью прочитать доклад можно здесь.