Недвижимость зарубежная, проблемы российские

По данным российского Центробанка, объемы вложений средств российских инвесторов в недвижимость за рубежом к концу 2 квартала 2015 года составили 229 миллионов долларов. Это в три раза ниже по сравнению с пиковыми значениями 4 квартала 2013 года (676 миллионов долларов).

Однако, несмотря на падение курса рубля и особенности геополитической обстановки, сложившейся в мире за последний год, поток желающих приобрести недвижимость за пределами России как таковой не иссяк, отмечают аналитики многих агентств по продаже недвижимости за рубежом. Просто существенно понизилась средняя сумма сделки и покупатели стали обращать более пристальное внимание на объекты низшей ценовой категории.

При этом, как сообщают представители солидных риелторских агентств уровня Knight Frank, произошли и заменые изменения в структуре потребительского спроса. Заметно укрепила свои позиции Турция, во многом благодаря тому, что она не присоединилась к антироссийским санкциям. А вот Болгария, напротив, утратила свои лидирующие позиции на рынке, хотя долгое время именно она была лидером покупательского спроса среди россиян. Так, согласно информации Генерального консульства России в Болгарии, за последние несколько лет россияне успели приобрести здесь порядка полумиллиона жилых объектов, инвестировав таким образом в местный сектор недвижимости более двух миллиардов долларов.

Однако за последний год по данным агентств количество сделок с участием наших соотечественников в Болгарии снизилось более чем в 3 раза. «Сильный спад в приобретении зарубежной недвижимости российскими покупателями особенно заметен в Болгарии. Основной покупатель жилья здесь — бюджетный — пострадал от кризиса больше всего, — говорит Полина Малышева, генеральный директор агентства недвижимости Premium Group. — Если прежде наши соотечественники продавали один из своих объектов в России, а на вырученные средства приобретали апартаменты в Болгарии, то сегодня, когда стоимость недвижимости в России заметно снизилась в евро-эквиваленте, упала и их покупательная способность».

Значительно просел и рынок элитной «зарубежки» — продать русским что-то дороже полумиллиона евро становится непосильной задачей. Бюджет покупки значительно сократился. Запрос с ключевыми словами «куплю недвижимость недорого», пожалуй, является сейчас одним из самых популярных в Рунете применительно к любой европейской стране, отмечают представители портала Homesoverseas.ru.

И на просторах сети находится немало предложений, впечатляющих своей дешевизной. Даже в таких развитых странах, как Германия и Чехия, предлагаются вполне реальные квартиры, чья стоимость колеблется в диапазоне 6−10 тысяч евро. Но, как правило, отмечают знатоки вопроса, все подобные бюджетные предложения объединяет несколько факторов, назвать которые благополучными довольно затруднительно.

Во-первых, это расположение далеко не в самых благополучных районах. Во-вторых, это слабо развитая инфраструктура и ограниченное транспортное сообщение. В-третьих, это такие «мелочи», как неудачный вид из окна или нежеланное соседство.

Примеры? Легко. Многие недорогие объекты недвижимости в Чехии расположены на севере страны (например, двухкомнатная квартира площадью 62 «квадрата» в городе Мост обойдется покупателю всего в 7000 евро). А ведь там проживает обширная цыганская диаспора, поэтому в данных регионах отмечается высокий уровень безработицы, из-за чего сами чехи всеми силами стараются покинуть эти места.

«Низкая стоимость квартир в ряде регионов Чехии зачастую обусловлена расположением жилых зданий в так называемых цыганских районах, — констатирует Евгений Руснак, представитель чешского агентства недвижимости Prosto Real s.r.o. — В них, конечно, живут не те цыгане, что перемещаются таборами и промышляют мошенничеством, а те, что заняты в сферах деятельности, куда не идут работать сами чехи. Понятно, что не все захотят жить в таких условиях».

К тому же, в большинстве случаев недорогое жилье — это объекты вторичного рынка. Поэтому зачастую реализуемый объект требует ремонта, а такие дополнительные затраты не всегда учитываются теми, кого привлекает низкая цена покупки. Но даже если средства и найдутся, то без знания местного языка и законов страны в ограниченном временном промежутке организовать этот процесс будет очень и очень непросто.

Плюс к этому очень важно проследить, чтобы объект при продаже был «чистым», не обремененным долгами прежних владельцев. В Чехии, например, в отличие от России, долги следуют за объектом, а не человеком, поэтому автоматически перекладываются на нового собственника.

Не стоит забывать и о расходах на содержание квартиры, которые зачастую не так низки, как цена покупки. «Обязательные месячные платежи в Германии могут быть настолько высокими, что станут „неподъемными“ для покупателя, стремящегося сильно сэкономить, — подчеркивает Надежда Принц, генеральный директор немецкого агентства Prinz-Dom Immobilien. — Один из наших клиентов приобрел квартиру за 35000 евро, но за ее годовое обслуживание надо было отдавать 4000! Если использовать такой объект в качестве „дачи за границей“, то на эти деньги можно несколько раз в году жить в дорогом отеле».

«Очевидно, что покупатели, ищущие на зарубежных рынках недвижимости какие-то супербюджетные объекты, не располагают большим количеством денег, — обращает внимание Сергей Рымов, руководитель российского портала о зарубежной недвижимости Homesoverseas.ru. — Так что даже накопив сумму, необходимую для покупки жилья за границей, они должны четко осознавать, что объект потребует регулярных вложений. Это и оплата коммунальных счетов, и авиабилетов, и виз плюс расходы на проживание».

Следовательно, развивает мысль эксперт, прежде, чем принимать окончательное решение о приобретении недорогой недвижимости за рубежом, покупатель должен четко понять, для чего именно он это делает, и осознавать все сложности, которые могут возникнуть после покупки. Значит, совершать подобный шаг надо только в одном случае — если желание иметь дом за пределами России настолько сильно, что однозначно перевешивает все доводы «против».