Как не вляпаться в «долгострой»

И как себя вести, если это все же произошло?

  
2430
Как не вляпаться в «долгострой»
Фото: Юрий Смитюк/ТАСС

По каким признакам можно определить, что получение уже проплаченной квартиры в новостройке отодвигается на неопределенный срок? Можно ли исправить ситуацию и как это сделать лучше всего? Об этом нам рассказали эксперты рынка.

5 тревожных симптомов

По нынешним временам даже тысячекратно проверенный застройщик в одночасье может стать если не банкротом, то испытывающим острейшую нехватку финансов для достройки объектов юридическим лицом. Так, по данным Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), в течение прошлого года с рынка ушло 2700 девелоперов (+500% к показателям 2014 года), а только за январь текущего строительная отрасль не досчиталась уже 167 участников. Даже во вполне благополучном на фоне большинства остальных регионов страны Подмосковье, говорят знатоки вопроса, состояние дел даже у крупных игроков сегмента оставляет желать лучшего, и история с «СУ-125» тому яркий пример.

По каким же признакам можно с уверенностью предположить, что компания-застройщик стремительно приближается к критической черте? Их всего 5, подчеркивают аналитики компании «Метриум Групп».

Во-первых, это опустевшая стройплощадка. Если во время неоднократных персональных визитов количество находящегося на объекте персонала колеблется в диапазоне 2−3 человек, с разной степенью деловитости слоняющихся по объекту, а число этажей возводимого здания все никак не увеличивается, то это первая причина бить в колокола и поднимать знамена.

Кстати, на обещаемую (и даже внедряемую) застройщиками прямую трансляцию со стройплощадок в онлайн-режиме полностью полагаться не стоит. В некоторых случаях, отмечают эксперты, трансляция (с целью сокрытия реального положения вещей) заменяется заранее подготовленными записями.

Во-вторых, подчеркивают «метриумовцы» будущих собственников должна насторожить неслыханная щедрость девелоперов в отношении конечной цены возводимых объектов. Да, говорят они, суровые экономические реалии понуждают застройщиков реализовывать проекты с существенными скидками. Но у каждой подобной акции есть вполне разумный процентный и временной предел.

Так что если девелопер на протяжении нескольких месяцев кряду настойчиво говорит о дисконте, минимальный размер которого стартует от отметки в 15−20 процентов, это еще один повод для дольщика задуматься. Но не о том, как крупно он может в итоге сэкономить, а о том, что застройщик испытывает серьезные финансовые трудности и готов даже на самые отчаянные шаги, чтобы раздобыть хоть какие-то деньги для продолжения работ.

Третий «тревожный звоночек», по мнению знатоков первичного рынка недвижимости, заключается в смене генерального подрядчика. Нет, такое событие само по себе, конечно, достаточно обыденное для строительной отрасли явление, в жизни бывает всякое. Только вот если это происходит единожды, то такой шаг следует расценивать как проявление заботы девелопера о конечном качестве продукта. А вот когда этот процесс все больше походит на карусель, вывод здесь один — это сами подрядчики бегут от проекта, как черт от ладана. И скорее всего потому, что застройщик взятых на себя финансовых обязательств не выполняет.

Четвертый повод проявить повышенную бдительность появляется у дольщика тогда, когда он замечает, что точно такими же, как и в предыдущем случае, темпами меняется проектная документация.

Само собой, периодические ее обновления в разумных границах не только не являются чем-то из ряда вон выходящим. Наоборот, ежеквартально вносить в нее ряд изменений застройщика обязывает и досконально знакомый каждому дольщику закон № 214-ФЗ. Но здесь, подчеркивают эксперты, надо «зрить в корень». И если каждое очередное обновление приводит к тому, что срок сдачи проекта в эксплуатацию отодвигается все дальше и дальше, значит, настала пора иди к девелоперу за сатисфакцией.

Наконец, пятая, последняя по очереди, но, пожалуй, одна из первых по показательности причина трубить во все трубы и стучаться во все двери — игра девелопера в «молчанку». Если он ни при каких условиях не идет на контакт с дольщиками и всячески уклоняется от объяснений даже вполне очевидных фактов остановки строительства, значит, дело действительно, что называется, пахнет керосином. Хотя даже в такой ситуации, считают аналитики, имеется возможность «стравить пар» по-тихому. Это, в частности, конструктивный диалог сторон и честное обнародование имеющихся проблем. А уход в «позицию страуса» ничем хорошим для застройщика не обернется, а только усугубит и без того напряженную ситуацию.

Читайте по теме

3 рецепта на все случаи жизни

Даже если вас съели, гласит расхожий анекдот, у вас все равно остается два выхода. Специалисты «Метриум Групп» несколько щедрее в части вариантов выхода из критической ситуации, когда стройка все-таки встала.

Первый, самый простой вариант, по их мнению, заключается в том, чтобы просто ждать. Все-таки вероятность того, что работы будут доведены до конца не одним, так другим девелопером, довольно велика. И в той же Москве достаточно случаев, когда подобное ожидание затягивалось для дольщиков на 5−7 лет. Только вот вариант этот подходит далеко не всем, а лишь тем, у кого:

а) терпение имеется в достаточном количестве;

б) острой потребности в новом жилье нет (к примеру, имеются гостеприимные родственники-друзья или другой жилой объект).

Второй выход из положения — переуступка прав требования иному лицу. Хоть и не так часто, но все же время от времени, подчеркивают риелторы, находится сторонний человек, для которого квартира в «замороженном» проекте гораздо более важна, чем для дольщика. Правда, обращают они внимание, если квартира приобреталась с привлечением заемных средств, то подобная переуступка в некоторых случаях возможна только с письменного разрешения банка-кредитора.

Третий способ нейтрализации негатива — расторжение договора долевого участия. Раньше дольщики боялись его как огня, резюмируют аналитики рынка, но сейчас практически все опасения напрасны. Во-первых, дольщик имеет полное право сделать это в одностороннем порядке на одном простом основании: если застройщик не передал собственнику объект в течение 2 календарных месяцев по истечении зафиксированного в ДДУ срока (ФЗ № 214, статья 9, часть 1, пункт 1).

После получения письменного уведомления у девелопера есть 20 рабочих дней на возврат дольщику полученных от него средств. Причем это будет не только полная стоимость квартиры, фигурирующая в договоре долевого участия, но и проценты за пользование чужими денежными средствами. Которые сейчас рассчитываются по следующей формуле: произведение стоимости объекта, 1/150 ключевой ставки Центробанка на момент возврата денег (по состоянию на март 2016 года она составляет 11%) и количества дней с момента внесения несостоявшимся собственником всей стоимости квартиры (либо ее части) до фактической даты возврата денсредств.

Во-вторых, согласно все тому же ФЗ № 214 (статья 9, пункт 1, часть 1.1.) такую процедуру дольщик как раз может инициировать и в момент остановки строительства.

Читайте по теме

В-третьих, тот факт, что расторжение договора при таких обстоятельствах возможно только через суд, никоим образом не должно дольщика пугать. Сложившаяся судебная практика такова, успокаивают «метриумовцы», что большинство решений выносится в пользу обманутых граждан. При этом у последних появляется (правда, не гарантируется) возможность взыскать с девелопера не только причитающееся по закону, но и затраты на аренду жилья, а также проценты по ипотеке (если она есть), а также потребовать возмещения морального вреда.

И даже если суд обяжет застройщика выплатить дольщику лишь полагающийся по закону минимум, полученных денег, подытоживает управляющий партнер компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая, вполне может хватить даже на покупку жилья с гораздо лучшими техническими характеристиками, ведь стоимость новостроек за 2 последних года ощутимо снизилась.

Новости СМИ2
Новости 24СМИ
Новости Лентаинформ
Последние новости
Цитаты
Андрей Ищенко

Депутат Законодательного Собрания Приморского края

Михаил Ремизов

Президент Института национальной стратегии

Андрей Гудков

Экономист, профессор Академии труда и социальных отношений

Комментарии
Новости партнеров
Фоторепортаж дня
Новости СМИ2
Новости 24СМИ
Новости Лентаинформ
Новости Финам
Рамблер/новости
Новости НСН
Новости Жэньминь Жибао
Новости Медиаметрикс
СП-ЮГ
СП-Поволжье
В эфире СП-ТВ
Фото
Цифры дня